올해는 오클랜드 카운슬을 비롯한 지역 카운슬들이 3년마다 지역내 주택들의 감정가격을 고시하는 해이다. 지난 2021년에 이어 3년 만에 실시되어 연말쯤 각 가구에 통지될 예정인 올해 감정가격에서 오클랜드와 웰링턴의 많은 주택들이 3년 전에 비해 가격이 떨어질 것으로 예상된다. 주택가격이 3년전 고점을 기록한 이후 그 동안 크게 하락했기 때문이다. 

오클랜드 25개 지역 3년 전보다 감정가 하락 예상

부동산 웹사이트 원루프(OneRoof)와 부동산 분석회사 밸로시티(Valocity)가 올해 주택 감정가격을 고시할 예정인 21개 지역 카운슬들의 주택들을 분석한 최근 결과에 따르면 지난 3년 동안 집값이 크게 하락한 오클랜드와 웰링턴에서 주택 수 천 채의 감정가격이 3년 전에 비해 떨어질 것으로 나타났다.

마지막으로 감정가가 고시된 지난 2021년은 주택 붐이 최고조에 이르렀으나, 그 이후 주택시장이 침체하면서 오클랜드와 웰링턴의 집값이 크게 하락했기 때문이다.

조사는 지난 1년 동안 20채 이상의 주택들이 매매된 지역 가운데 마지막으로 감정가격이 평가됐던 시기와 작년 말의 주택 평균가격을 비교했다.

하락률이 10% 이상인 지역의 주택 감정가가 3년 전에 비해 떨어질 것으로 분류됐다.

하락률 10% 이상은 올해 감정 평가일까지 회복하기 어려운 수준으로 보았기 때문이다.

이 기준에 따르면 오클랜드 전체 지역의 10% 이상인 25개 지역에서 주택 감정가격이 3년 전에 비해 떨어질 것으로 나타났다.

마지막으로 감정 평가가 실시됐던 2021년 6월에 비해 19% 급락한 포인트 잉글랜드를 비롯하여 아본데일, 마누레와 이스트 등의 주택 평균가격이 특히 크게 떨어져 감정가격도 3년 전에 비해 하락할 것으로 분석됐다.

밸로시티의 웨인 섬(Wayne Shum) 조사 분석가는 “주택 침체 기간 일부 지역은 다른 지역보다 집값이 더욱 하락했다”며 “주택 감정가격은 지역별 집값 하락세와 신규 주택개발 등 여러 요인들에 의해 결정될 수 있다”고 설명했다.

예를 들어 주택 붐 동안 주택개발 가능성으로 마누레와와 망게레 브릿지 등지의 대규모 부지에 대한 수요가 높아져 이 지역의 집값을 올렸지만, 이후 2022년과 2023년에 금리 인상과 건설 비용 급등 등으로 개발업체들이 철수하면서 수요도 사라졌다는 것이다.

또 아파트가 즐비한 그라프톤의 집값이 14% 하락한 것은 아파트 시장의 침체를 반영한다는 설명이다.

하지만 모든 지역이 집값 하락을 보인 것은 아니다.

코트빌의 경우 평균 주택가격이 11% 올랐고 다른 많은 지역들은 큰 변동이 없는 것으로 조사됐다.

뉴질랜드는 지난 2020년 3월 코로나19 대응을 위해 중앙은행이 기준금리를 사상 최저치인 0.25%로 인하하면서 시중 자금이 부동산으로 쏠려 결국 주택 가격 폭등을 불러왔다.

이에 따라 2020년 실시 예정이었으나 코로나19 때문에 2021년으로 연기됐던 오클랜드 카운슬 주택 감정가격 평가에서 평균 감정가가 2017년 대비 34% 급등했다.

하지만 주택가격은 중앙은행이 7년여 만에 기준금리를 인상하기 시작한 2021년 10월 무렵정점을 찍은 뒤 큰 폭의 하락을 지나 느린 회복 과정을 겪고 있다.

웰링턴 30개 지역 감정가 하락 위험

웰링턴의 경우 조사 대상 30개 지역 모두 감정가격 하락의 가능성이 높은 것으로 평가됐다.

특히 아로 밸리(Aro Valley) 등 9개 지역은 마지막으로 감정 평가가 실시됐던 2021년 9월에 비해 20% 이상 급락한 것으로 조사됐다.

그 동안 주택 감정가격이 상승만 하고 하락을 경험하지 못했던 주택 소유주들에게는 올 하반기에 통지될 예정인 감정가 하락이 충격일 수도 있다는 경고이다.

많은 주택 소유주들에게 감정가 하락은 첫 경험이 될 것이라는 설명이다.

섬 분석가는 지난 10년 동안 비슷한 감정가 하락을 찾을 수 없었고, 그 전에도 유사한 자료를 찾을 수 없었다고 밝혔다.

세계 금융 위기 시기였던 2007~2008년에도 감정가 하락이 최근만큼 가파르지 않았다는 것이다.

웰링턴 시티 카운슬이 1993년 이후 16차례의 재평가 보고서를 검토한 결과 4% 하락한 1998년과 3.5% 떨어진 2009년 등 두 차례만 빼고 모두 평균 주택가격이 상승한 것으로 나타났다.

가장 큰 상승을 보인 해는 2021년으로 주거용 주택은 58% 올랐고 주거용 대지는 102% 급등했다.

지역 카운슬들과 주택 감정 평가 작업을 수행하는 쿼터블 밸류(Quotable Value)도 일부 지역에서 올해 감정가 하락을 예상했다.

쿼터블 밸류의 제임스 윌슨(James Wilson) 업무팀장은 “일반적으로 어떤 주택의 감정가 변화가 지역 평균보다 높으면 재산세가 증가하고 낮으면 재산세가 하락한다”고 설명했다.

감정가 떨어진다고 재산세 반드시 하락하진 않아

올해 고시되는 주택 감정가격은 내년 7월부터 새로운 회계연도에 부과되는 재산세 산정에 이용된다.

주택 소유주들에게 더욱 좋지 않은 소식은 주택 감정가격이 떨어졌다고 해도 재산세가 반드시 줄진 않는다는 점이다.

오클랜드 카운슬의 앤드류 던칸(Andrew Duncan) 재무정책 매니저는 “주택 감정가의 상승이나 하락은 카운슬이 부과할 재산세 총액을 변경시키지 않는다”며 “감정가는 주택 소유주들 간에 재산세 총액에서 부담할 몫을 정하는데 이용하기 때문에 모든 조건이 동일하다면 평균 증감폭보다 오르거나 떨어지는 감정가를 가진 주택의 재산세가 변동할 것”이라고 설명했다.

오클랜드 카운슬 관할 주택 감정가격의 평균 증감폭은 지역 단위가 아니라 오클랜드시 전체 단위를 기준으로 한다.

던칸 매니저는 주택 감정가가 떨어졌다고 해서 재산세가 내리는 것이 아니라고 강조했다.

재산세 총액은 카운슬이 제공하는 서비스 비용을 기초로 협의를 통해 결정되고 카운슬 서비스 비용은 주택 감정가격에 의해 영향을 받지 않는다는 것이다. 

오클랜드 시의원들은 지난 16일 오는 7월부터 시작하는 2024/25 회계연도에 6.8%의 재산세 인상안을 가결했다.

또한 장기 계획에 따라 평균 오클랜드 가구의 재산세 인상을 2025/26 회계연도에 5.8%, 2026/27 회계연도에 7.9%로 설정했다.

웰링턴 시티 카운슬의 리차드 맥린(Richard MacLean) 미디어 팀장도 주택 감정가가 오르거나 내리는 비율만큼 재산세도 오르거나 내린다는 오해가 있다면서 “주택 감정가는 카운슬의 재산세 예산을 주택 소유주들에게 공정하게 분배하는데 사용된다”고 말했다.

웰링턴 전체적으로 주택 감정가가 하락한다고 해도 부과할 전체 재산세 규모에는 영향을 미치지 않고 주택들 간에 부담할 재산세 분배에만 영향을 미친다는 것이다.

웰링턴 시티 카운슬은 올해 재산세를 16.4% 인상할 것으로 알려지고 있다.

카운슬 감정가와 시장 가치는 달라 

부동산 전문가들은 주택의 카운슬 감정가격이 시장 가치와 같지 않다고 지적한다.

섬 분석가는 카운슬 감정가는 특정 일자에 주택들의 가치에 대한 짤막한 정보라고 설명했다.

마지막 감정가는 주택시장이 급하게 오르는 기간에 매겨졌고, 이제 대폭적인 하락을 거쳐 느린 회복을 맞이하는 시기에 감정가를 평가하게 됐다고 덧붙였다.

베이레이스(Bayleys)의 크리스 파히(Chris Farhi) 수석은 구매자들과 판매자들이 예전만큼 카운슬 감정가격을 가격 지표로 이용하지 않는다고 전했다.

지역 카운슬들은 자주 대량 분석을 통해 주택 감정가를 산정하기 때문에 변동이 심할 수 있고 주택 보수와 같은 사안을 감안하지 않는다는 것이다.

파히 수석은 “주택시장의 조정을 고려하면 주택 감정가의 하락이 있을 것이다”며 “일부에게는 시장 가치에 대한 현실 파악이 될 것이다”고 말했다.

이는 사람들로 하여금 현 시장에서 가격에 대한 기대를 다시 맞춰야 하기 때문에 주택시장에 좋은 일이라고 평가했다.

그는 하지만 주택 감정가 하락이 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보진 않았다.

그는 “본인 주택의 감정가격이 떨어진 것을 보고 분명히 놀랄 사람들이 있을 것이다”며 “하지만 주택시장에서 시간이 열쇠이고 장기적으로 모든 것은 자본 이득으로 향하기 때문에 너무 걱정하지 말고 버텨야 한다”고 조언했다.

레이 화이트(Ray White) 마누카우 지점 톰 로슨(Tom Rawson) 지점장은 2021년의 주택 감정가가 너무 높게 책정됐기 때문에 감정가 하락은 나쁘지 않다고 평가했다.

로슨 지점장은 “사람들이 3년 전 주택 감정가는 당시 실제 가치보다 최대 가능한 상단의 가치로 보았다”며 “주택 감정가가 너무 높으면 구매자들이 관심 주택에서 제외할 수 있기 때문에 문제가 될 수 있다”고 말했다.   

뉴질랜드 주택시장은 큰 폭의 집값 조정을 지나고 느린 회복을 겪고 있는 것으로 평가되고 있다.

부동산 정보회사 코어로직(CoreLogic)에 따르면 지난달 평균 주택가격은 3월 대비 0.1% 떨어진 93만3,633달러로 조사됐다.

하지만 이는 2021년말 고점 대비 아직 11% 낮은 수준이다.

주요 도시 가운데 더니든은 0.7% 올랐고 웰링턴과 해밀턴은 0.4% 상승했다.

크라이스트처치와 타우랑가는 0.1% 내렸고 오클랜드는 0.6%로 월간 기준 비교적 큰 폭의 하락세를 보였다.

코어로직의 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson) 이코노미스트는 “지금과 같은 상황에서 집값은 시간과 지역에 따라 작은 편차를 지속할 것으로 보인다”고 말했다.

그는 주택 매물 증가로 주택시장은 구매자가 주도하고 있고, 판매자는 협상력이 떨어졌다고 말했다.

주택시장 조건들이 생애 첫 주택 구매자들에게 유리한 쪽으로 전개되면서 이들이 주택매매에서 차지하는 비중이 20%로 증가했다.

하지만 장기간의 물가상승으로 인한 생활비 급등과 경기 침체, 높은 금리 등으로 구매자들의 관심도 떨어지면서 매물로 나온 주택들은 팔리기까지 더 많은 시간이 걸리고 있는 실정이다.

특히 7%에 육박하는 높은 모기지 금리 때문에 주택 수요도 늘지 않아 집값이 조정을 받고 있는 것으로 평가됐다.

또한 실업률이 아직 비교적 낮은 상황에서 집을 반드시 팔아야 하는 집주인도 많지 않아 주택 거래도 적은 것으로 분석됐다.  

데이비슨 이코노미스트는 “올해 주택 매매량이 10% 증가할 것으로 예상하지만, 이는 여전히 정상 수준보다 15~20% 낮은 수준”이라고 밝혔다.

데이비슨 이코노미스트는 향후 주택시장 전망에 대해 “미진한 상승”이라고 표현했다.

쿼터블 밸류의 4월 주택 가격 지수에 따르면 평균 주택 가치는 92만6,772달러로 1년 전에 비해 2.7% 상승했지만 2021년말 시장 고점에 비해 12.9%(13만6,993달러) 낮은 것으로 나타났다.

3월말 기준 2.2%였던 분기 집값 상승률은 4월말에 0.1%로 떨어졌다.

오클랜드의 경우 3개월 연속 주택 가치가 하락하면서 4월 평균 주택 가치는 128만1,996달러를 기록했다.

주택 공급 측면에서는 3월말 기준 1년 동안 3만5,236건의 신규 주택 건설이 허가돼 1년 전에 비해 25% 급감한 것으로 통계청이 밝혔다.