지난 18개월 동안 이어진 주택가격 하락 추세가 마침내 끝난 것으로 분석됐다. 모든 주택시장 관련 보고서들이 그렇게 말해 준다. 주택시장 침체기에 집값이 평균 13% 정도 내렸지만 아직도 팬데믹 이전에 비해 25% 정도 높은 수준이다. 

뉴질랜드 주택시장 하락세 공식 종료

부동산 정보회사 코어로직(CoreLogic)은 10월 주택시장 조사 보고서를 내놓으면서 뉴질랜드 주택시장 하락 추세가 공식적으로 끝났다고 발표했다.

코어로직이 발표하는 주택가격지수는 최근 3개월 동안의 주택시장 동향을 누적하여 분석한 것이기 때문에 주택가격 추세를 가장 잘 반영하는 자료로 알려지고 있다.

이번에 발표된 10월 주택가격지수는 8월, 9월, 10월의 주택시장 동향을 분석한 것이다.

이에 따르면 2022년 3월 이후 18개월 만에 처음으로 전국 주택가격이 0.4% 올랐다.

코어로직의 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson) 수석 이코노미스트는 “주택시장에 관한 주요 펀더멘탈이 상당 기간 강세를 보이고 있고, 10월 주택가격지수는 전국 수준에서 2022년 3월 이후 처음으로 집값이 상승했다”고 밝혔다.

10월 전국 평균 집값은 2021년말 고점에서 13.2%인 13만7,816달러 떨어진 90만8,853달러로 조사됐다.

하지만 이는 팬데믹 초기였던 2020년 3월의 집값에 비해 아직 25% 정도 높은 수준이다.

주택시장 고점에서 26만1,045달러가 떨어져 가격 기준으로 가장 많이 하락한 오클랜드 지역은 지난달 평균 집값이 126만1,776달러로 9월 대비 0.2% 상승했다.

오클랜드 지역별로 보면 와이타케레가 고점에서 19% 떨어져 가장 크게 떨어졌고, 로드니가 12.9%의 하락률로 가장 낮았다.

와이타케레의 평균 집값은 지난달 0.5% 오른 99만3,039달러를 보였고 노스쇼어도 0.5% 올라 143만1,987달러를 기록했다.

고점 대비 21.5% 떨어져 하락률 기준으로 6대 도시들 가운데 가장 크게 하락한 웰링턴은 지난달 평균 집값이 89만3,417달러로 9월 대비 0.3% 올랐다.

고점 대비 가장 적게 하락한 대도시는 크라이스트처치로 6.3%인 4만9,710달러가 떨어졌다.

타우랑가는 6대 도시들 가운데 유일하게 지난달 집값이 떨어진 곳으로 0.1% 내린 100만6,129달러를 기록했다.

타우랑가는 지난 주택시장 침체 기간 집값이 15.1%인 17만8,645달러 떨어졌다.

■  주택시장 침체기 주택가격 변동 (자료: 코어로직) 

■  주택가격지수 추이 (자료: 코어로직) 

새 정부와 이민 유입, 주택시장에 우호적

부동산 웹사이트 원루프(OneRoof)와 부동산 분석회사 발로시티(Valocity)의 지표들도 주택시장의 반등을 뒷받침해 준다.

8~10월 3개월 동안 뉴질랜드 전국 집값이 1.7% 올라 95만2,000달러를 기록했고 최대도시 오클랜드의 집값도 2% 상승한 것으로 조사됐다.

뉴질랜드 전체 927개 지역 가운데 566개 지역에서 집값이 오른 것으로 나타났다.

이는 9월에 비해 100여개 지역이 늘어난 것이다.

원루프의 오웬 바우한(Owen Vaughan) 대표는 10월 주택가격지수 자료는 주택시장의 반등 증거를 보여주는 것이라고 평가했다.

바우한 대표는 “주택시장 신뢰도는 대도시들에서 강하지만 중소도시들로 옮겨가고 있다”고 말했다.

황가레이, 네이피어, 인버카길 등 중소도시들의 주택시장이 지난 10월 코너를 돌았다는 것이다.

크라이스트처치는 생애 첫집 구매자들의 활동에 힘입어 지난달 집값이 2.5% 오른 76만8,000달러를 기록하며 활기를 보였다.

발로시티의 헬렌 오설리반(Helen O’Sullivan) 대표는 새로운 국민당 정부와 기록적인 이민자 유입 등으로 집값이 탄력을 받을 것으로 내다봤다.

국민당은 지난 2021년 당시 노동당 정부가 시행한 임대소득에 대한 대출이자의 비용 불인정을 폐지하고 투자용 주택의 매각차익에 대한 소득세 부과가 면제되는 기간을 현행 구입 후 10년에서 2년으로 단축할 것을 공약한 바 있다.

부동산 감정회사 쿼터블 밸류(Quotable Value)의 제임스 윌슨(James Wilson) 부장은 “오클랜드 집값 추세가 반전됐다”며 “추세의 반전은 중요하고, 그 요인은 신규 매물의 부족이다”고 말했다.

윌슨 부장은 이어 “지난 18개월 동안 생애 첫집 구매자들의 활동이 두드러졌지만 지난 3개월 동안 주택투자자와 이사하는 주택소유주들이 주택시장에 뛰어들었다”고 덧붙였다.

집값 18개월 동안 떨어졌지만 아직도 높은 수준

주택시장에 대한 국제조사도 뉴질랜드 주택시장이 회복 모드에 들어간 것으로 평가했다.

나이트 프랭크(Knight Frank) 국제 주택가격 지수에 따르면 오클랜드는 6월말 기준 1년 동안 집값이 10.5% 떨어져 조사 대상 세계 107개 도시 가운데 스웨덴의 스톡홀름과 고텐버그에 이어 하락률 3위를 기록했다.

나이트 프랭크의 리암 베일리(Liam Bailey) 세계조사대표는 “연간 집값 상승률이 세계적으로 지속적인 둔화세를 보이고 있지만 일부 시장은 강세를 띠기 시작했다”며 “금리 불확실성의 해소, 주택 공급 제한, 인구 이동, 일부 시장의 집값 급락 등이 집값을 지지하는 요인들이다”고 설명했다.

이러한 점에서 나이트 프랭크의 최근 보고서는 오클랜드를 인도 뭄바이와 함께 내년 집값이 가장 높게 오를 도시로 꼽았다.

보고서는 오클랜드가 주택 거래의 증가로 주택시장이 회복 모드를 보이고 있다며 내년 집값 상승률을 5%로 전망했다. 

집값이 지난 18개월 동안 평균 13% 정도 떨어졌지만 아직도 많은 사람들에겐 구입하기 어려운 가격대이다.

새로운 금융서비스 플랫폼인 ‘에라’(Aera)는 지난 5일 주택 구입가격의 보통 20%인 디포짓이 오는 2045년에 100만달러에 달할 수도 있다고 경고했다.

현재 평균 가격이 125만달러 정도인 오클랜드 주택의 경우 디포짓으로 25만달러가 필요하다.

‘에라’는 통계청과 여러 기관들의 자료를 사용해 분석한 결과 10년 후에 50만달러의 디포짓이 필요하고, 오는 2045년에 100만달러의 디포짓이 필요할 것이라는 경고이다.

‘에라’ 창립자 데릭 핸들리(Derek Handley)는 “평균 집값의 20%를 저축하는 것은 수학적으로 거의 불가능하다”며 “부모의 재정적 도움을 받을 수 없다면 제3자의 도움이 필요할 것”이라고 말했다. 

소비자자료 조사회사인 캔스타(Canstar)가 지난달 발표한 보고서에 따르면 평균소득을 가진 오클랜드 시민이 오클랜드 평균 집값 130만2,000달러의 20% 디포짓을 저축하는데 평균 13년 4개월이 걸리는 것으로 분석됐다.  

캔스타의 조세 조지(Jose George) 총무부장은 “디포짓을 마련하기가 매우 힘들고 현재와 같은 고금리 환경에서는 내집을 구입해도 커다란 이자 비용에 부딪친다”고 말했다.

내년 집값 상당폭 상승 전망

집값이 반전되면서 웨스트팩의 켈리 엑홀드(Kelly Eckhold)  수석 이코노미스트는 내년 집값이 8% 상승할 것으로 예상했다.

엑홀드 이코노미스트는 사상 최대 규모로 유입된 이민자들이 주택 수요를 대폭 증가시킬 것이라며 그같이 전망했다.

“높은 장기 금리가 집값 상승세를 어느 정도 제한하겠지만 인구 증가의 영향이 더욱 크기 때문에 집값이 내년에 8% 정도 오를 것으로 예상한다.”

이코노미스트 토니 알렉산더(Tony Alexander)는 집값이 내년에 10%, 그리고 2025년에 15% 등 크게 오를 것으로 내다봤다.

알렉산더 이코노미스트는 집값이 오를 것이라는 점을 사람들이 받아들이기 시작했다고 전했다.

그는 지난달 전국의 부동산 중개인들을 표본 조사한 결과 주택 구매 후에 가격 하락을 우려하는 구매자가 9%에 불과한 것으로 나타났다는 것이다.

이는 6개월 전 조사의 68%, 3개월 전 조사의 28%에 비해 크게 낮아진 것으로 앞으로 집값이 오를 것이라는 구매자들의 생각을 반영한다는 설명이다.

부동산 투자자들도 주택시장에 돌아오고 있는 것으로 나타났다.

지난달 부동산 투자자들을 주택시장에서 더욱 많이 볼 수 있다고 응답한 부동산 중개인들이 그렇지 않다는 중개인들보다 27% 많아 9월 조사 때의 14%보다 증가했다.

알렉산더는 부동산 투자자들이 시장에 다시 돌아오기 시작하면서 경쟁이 점점 심해지고, 생애 첫집 구매자들의 점유율이 줄기 시작할 것이라고 점쳤다.

그는 주택 공급이 감소하고 있다는 점도 상기시켰다.

통계청에 따르면 지난 9월 신규주택 건축허가는 1년 전에 비해 37% 감소했다.

신규주택 건축허가는 작년 10월 이후 지속적인 감소세를 보이고 있다.

이전에는 단독주택 건축허가가 줄었지만, 이제는 공동주택의 경우도 하향세이다.

인구가 증가하는 상황에서 신규주택 공급의 감소는 금리가 다시 오르지 않는한 집값을 밀어올릴 것이라고 알렉산더는 설명했다.

지난 몇 개월 동안 시중금리가 올랐지만 고용은 견고한 편이고 사람들은 지금의 금리에 익숙해지고 있다는 것이다.

여기에 내년 말쯤 금리까지 떨어진다면 2024년 10% 집값 상승과 2025년 15% 상승도 놀라운 것이 아니라는 설명이다.

그는 집값 상승 사이클은 보통 6년이라며 현재 6개월째로 접어들었다고 말했다.