주택시장의 침체 국면이 이어지고 있다. 주택시장을 가장 잘 반영하는 지표인 주택 매매량이 40년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 주택가격의 하락세도 계속되면서 평균 집값이 100만달러를 넘었던 많은 오클랜드 지역들이 전보다 구매 가능한 수준으로 떨어졌다. 하지만 렌트 가격은 침체한 주택시장에서도 역대 최고 수준으로 오르고 있다. 

주택 거래량 40년 만에 최저

주택시장의 침체는 부진한 주택 거래에서 잘 나타난다.

부동산 정보회사 코어로직(CoreLogic)이 지난달 발표한 보고서에 따르면 2월말까지 1년 동안 6만859채의 주택이 거래돼 1983년 10월 이후 거의 40년 만에 가장 낮은 연간 매매량을 나타냈다.

이는 1년전에 비해서는 32.7% 급감한 수치이다.

2월 매매량은 약 4,100건으로 2월 월간 기준으로는 1981년 이후 42년 만에 가장 낮았다.

반면 시장에 나온 주택 매물은 작년 2월에 비해 16% 증가한 것으로 조사됐다.

코어로직의 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson) 수석 이코노미스트는 금리 인상과 대출 규정 강화가 주택 매매 감소를 가져왔다고 설명했다.

데이비슨 이코노미스트는 “낮은 실업률을 유지하는 상황에서 서둘러 주택을 매각하려는 판매자가 적고, 풍부한 매물과 하락세인 집값을 지켜보는 구매자도 충분한 시간을 갖고 있다”며 “그러한 상황이 낮은 매매량 수준으로 이어지고 있다”고 말했다.

그는 생애 첫집 구매자들의 활동이 둔화하기 시작했다고 진단했다.

이는 금리가 상승했고 추가적인 집값 하락을 기다리기 때문이라는 것이다.

지난 2월 주택 거래 가운데 생애 첫집 구매자들이 차지하는 비중은 24%로 이사하는 집주인들이 차지하는 비중 27%보다 낮았다.

특이한 점은 다수의 주택을 소유한 현금 구매자들의 비중이 15%로 역대 최고의 비중을 보였다.

주택가격은 지난 2월 한달 동안 1% 떨어지면서 연간 8.9% 하락한 것으로 분석됐다.

웰링턴이 정점에서 19.7% 하락해 대도시 가운데 집값이 가장 많이 내렸고 크라이스트처치는 4.7%로 하락폭이 적었다.

데이비슨 이코노미스트는 경기후퇴가 예상되는 시점에서 집값은 올 하반기에 저점을 형성할 것이라고 내다봤다.

그는 “모기지 금리가 하락하기 시작하고 순이민이 계속 증가하며 주택 투자자들이 주택에 대한 가치를 다시 보기 시작할때 집값은 바닥을 찍을 것”이라고 말했다.

그는 이어 “중요한 부분은 노동시장이다”며 “실업이 약간 오르고 고용이 높게 유지된다면 집값에 어느 정도 방패막이가 되겠지만 실업이 급격히 증가한다면 주택시장에 새로운 역풍으로 작용할 것이다”고 지적했다.

주택 가격 하락세 지속

추세는 둔화됐지만 집값은 하락 국면을 벗어나지 못하고 있다.

뉴질랜드부동산협회(REINZ)에 따르면 지난 2월 전국 주택 중간가격은 76만2,000달러로 1년 동안 13.9% 하락한 것으로 나타났다.

1월에 비해서는 0.2% 하락에 그쳐 하락 추세가 둔화된 것으로 분석됐다.

오클랜드의 경우 2월 주택 중간가격은 100만9,000달러로 연간 15.2% 떨어졌다.

하지만 1월보다 7% 올라 100만달러대를 회복했다.

전국의 주택 매매량은 3,964건으로 작년 동기 대비 31.1% 감소했다.

오클랜드에서는 작년 동기 대비 41.4% 감소한 1,049건의 주택 매매량을 기록했다.

이는 월간 기록으로는 1995년 12월 이후 가장 낮은 것이다.

매매가 성사되기까지 걸린 기간은 60일로 작년 2월보다 18일 늘었고, 오클랜드는 9일 늘어난 57일로 조사됐다.

전국적으로 시장에 나온 새로운 매물은 8,143채로 작년 2월의 1만1,545채에 비해 29.5% 줄었다.

오클랜드도 같은 기간 4,365채에서 2,755채로 36.9% 감소했다.

REINZ의 젠 바이드(Jen Baird) 회장은 “계속되는 경제 역풍과 사이클론 가브리엘의 영향이 2월 조사 결과에 반영됐다”며 “주택 매물 건수 등 주택시장의 일부 수치는 정상 수준으로 돌아왔다”고 평가했다.

2월말 현재 오클랜드 1만8,656채를 포함한 2만9,083채가 전국적으로 시장에 매물로 남아 있어 구매자들의 선택 폭이 넓다는 것이다.

바이드 회장은 금리 상승과 생활비 증가, 대출 조건 강화 등이 여전히 구매자들에게 영향을 미치고 있다고 밝혔다.

평균 집값 100만달러 미만 오클랜드 지역 증가

뉴질랜드에서 내집 마련이 가장 어려운 오클랜드도 집값이 떨어지면서 평균 집값이 100만달러 미만인 지역이 40개로, 지난 1년 동안 두 배 이상 증가한 것으로 나타났다.

원루프(OneRoof)와 그 데이터 제휴사인 밸로시티(Valocity)가 지난달 발표한 자료에 따르면 평균 집값이 100만달러 미만의 오클랜드 지역 비율이 17%로 작년 3월의 7%에 비해 두 배 이상 늘었다.

이에 따라 생애 첫집 구매자의 내집 마련 기회가 더욱 늘어났다는 것이다.

하지만 2021년 3월의 22%에 비해서는 아직 낮은 비율이다.

다시 말해 2년 전에 비해서는 평균 집값 100만달러 이상인 오클랜드 지역이 늘었다는 의미이다.

오클랜드 집값은 지난 1년 동안 14% 떨어진 것으로 분석됐다.

평균 집값이 가장 큰 하락폭을 보인 오클랜드 지역은 웨스트게이트로 120만6,000달러에서 94만4,000달러로 26만2,000달러가 떨어졌다.

평균 집값이 가장 낮은 오클랜드 지역들은 오클랜드 센트럴(60만2,000달러), 마누카우(63만2,000달러), 그라프톤(67만달러) 등 아파트들이 밀집된 곳이다.

오클랜드 광역으로 보면 클로버 파크, 마누레와 등 11개 지역이 100만달러 미만으로 하락한 남부 오클랜드의 평균 집값이 100만달러 밑으로 떨어졌다.

서부 오클랜드는 뉴린, 라누이 등 8개 지역이 100만달러 아래로 하락했다.

밸로시티의 제임스 윌슨(James Wilson) 평가수석은 주택개발 붐의 끝이 일부 지역에서 평균 집값을 크게 떨어뜨렸다고 설명했다.

윌슨 수석은 “개발업체들은 시세 이상으로 섹션을 구입해서 타운하우스나 아파트를 지었는데 금리 상승과 건설자재 비용 급등으로 더 이상 주택개발이 어렵게 됐다”며 “이들의 빈 자리를 생애 첫집 구매자들이 남부 및 서부 오클랜드에서 메우고 있다”고 말했다.

하지만 첫집 구매자들은 개발업체만큼 높은 금액을 지불할 수 없기 때문에 평균 집값이 낮아지고 있다는 것이다.

남부 오클랜드에서 부동산 중개업을 하는 하코츠(Harcourts)의 하심란 싱(Harsimran Singh)은 “첫집 구매자들의 신뢰도가 상승하고 있다”며 “그들은 현재의 집값과 금리에 적응해 있고 좋은 조건에 집을 구매할 수 있다는 점을 인식하고 있다”고 말했다.

■ 평균 집값 하락폭 상위 10개 오클랜드 지역 (자료: 밸로시티) 

렌트비 역대 최고

집값과는 대조적으로 렌트비는 올랐다.

트레이드 미(Trade Me)에 따르면 지난 2월 렌트 중간가격은 주당 600달러로 나타났다.

이는 연간 4% 상승한 것으로 역대 최고치이다.

오클랜드의 렌트비는 주당 630달러였고 웰링턴 660달러, 와이카토 540달러, 베이 오브 플렌티 615달러 등으로 조사됐다.

트레이드 미의 가빈 로이드(Gavin Lloyd) 부동산판매이사는 “렌트비는 작년 4분기 내내 오르지 않다가 올 1월부터 올랐다”고 설명했다.

로이드 이사는 “여름 기간에는 전형적으로 렌트비가 오르고 올해도 예외가 아니었다”며 “여름에는 계절적 수요가 늘고 많은 렌트 계약이 만료되면서 렌트비가 조정되기 때문이다”고 덧붙였다.

그는 이어 “생활비가 급등하고 있는 상황에서 렌트비 상승은 세입자들에게 반갑지 않은 소식일 것”이라고 말했다.

부동산투자자협회 피터 루이스(Peter Lewis) 부회장은 “연간 인플레이션이 7.2%이고 식품비는 그 이상 올랐는데 렌트비는 4% 밖에 오르지 않아 놀랍다”며 “렌트비가 인플레이션의 절반 정도 밖에 오르지 않아 세입자들은 좋은 위치에 있다”고 말했다.

오클랜드에 12채의 주택을 소유하고 있는 루이스 부회장은 작년 그의 모든 세입자들에 받는 렌트비를 5~6% 올렸다.

그는 “금리 상승 등 비용 증가에 고충을 겪는 집주인들보다 세입자들이 사정이 더 나은 편이다”며 “보험료, 재산세, 수리유지비 등 추가 비용이 들어가는 고물가 시기에 렌트비는 앞으로 계속 오를 것”이라고 말했다.

주당 렌트 중간가격은 지난 2019년 4월 500달러 정도에서 시작해 그 해를 마쳤고 2020년 12월 520달러를 기록했다.

2021년 한해 주당 20달러 오르며 4년래 가장 높은 상승률을 보인 렌트비는 작년 570달러에서 시작해 580달러로 마감했다.

뉴질랜드는 소득에 비해 지나치게 높은 집값 때문에 약 130만명이 렌트로 살고 있다.

지난달 통계청에 따르면 렌트로 살고 있는 가구의 25%는 가처분소득의 40% 이상을 렌트비로 지출하고 있는 것으로 나타났다.

이는 모기지가 있는 가구의 20%가 가처분소득의 40% 이상을 모기지에 지출하고 있는 것과 비교된다.

지난 15년 동안 주당 평균 렌트비는 93% 오른 반면 모기지 비용은 48.8% 상승에 그쳤다.

작년 6월 현재 주당 렌트 평균가격은 410.90달러였고 주당 평균 모기지 지출액은 475.40달러로 나타났다.

주택부가 주관해 지난달 발표한 한 조사결과에 따르면 주택임대차법 개정이 렌트비 상승의 원인으로 지목됐다.

집주인의 25%는 2021년 12월부터 2022년 5월 사이 렌트비를 올렸고 가장 많은 이유 가운데 하나가 주택임대차법 개정에 따른 히트펌프 또는 고정 난방장치 설치 등 높은 비용 때문으로 조사됐다.

지난 2020년 국회를 통과한 개정 주택임대차법은 35년 만에 가장 대폭적이고 광범위한 것으로 건강주택기준 확대 등이 포함됐다.