법 시행과 함께 다가온 주택시장 하강

법 시행과 함께 다가온 주택시장 하강

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작년 12월 이후 외견상 사소한 이유로 주택대출 신청이 거부됐다는 소식이 심심찮게 알려지고 있다. 반려견에 대한 지출이 너무 커서, 외식 빈도가 높아서, 국내 여행비로 많은 돈을 써서, 심지어 출산휴가 계획이라는 이유 등으로 주택대출 신청이 거부됐다는 것이다. 이는 낮은 디포짓을 가진 대출 신청자들에 적용되는 주택담보인정비율(LVR)이 강화된 탓도 있지만 주된 이유는 작년 12월부터 발효된 개정 ‘신용계약 및 소비자금융법’(CCCFA, Credit Contracts and Consumer Finance Act) 때문이다.


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CCCFA 발효 이후 주택대출 승인율 감소


작년 12월 1일부터 시행된 CCCFA는 은행을 비롯한 모든 대출기관에 적용된다.


대출기관은 대출 승인 결정을 내리기 전에 신청자의 재무 상태에 대해 이전보다 휠씬 많은 정보를 수집해야 한다.


대출기관이 이를 위반할 경우 이사와 책임자에게 개인적으로 최고 20만달러의 벌금이 부과된다.


대출기관은 대출 신청자의 소득 추산액을 산출해야 한다.


또한 여러 정해진 테스트를 사용하여 비용 추산액을 결정해야 한다.


법률이 열거한 비용에는 주거비, 보험료, 재산세, 아파트 관리비, 학교 비용, 차일드 서포트, 대출 상환금, 전기요금, 전화요금, 식품비, 의류비, 의료비, 교통비, 자녀 관련 지출, 체육관 회원권, 외식비, 교회 십일조, 기타 저축, 투자 등 빈번하게 돈이 나가는 항목들이 상세하게 망라돼 있다.


대출기관은 대출 신청자의 예산에서 반드시 합리적인 잉여를 확인해야 한다.


물론 이전에도 은행들이 대출심사를 했지만 새로운 규정은 대출 신청자가 상환할 능력이 있는지를 확인하는 절차를 보다 구체적으로 제시하고 있다.


모기지 브로커들은 심지어 키위세이버에 돈을 넣는 것도 비용으로 간주되어 불리하게 작용할 수 있다고 지적한다.


법률사무소 벨 걸리(Bell Gully)의 리차드 매시(Richard Massey) 소비자신용법 전문가는 “취약한 대출인을 보호하고 고금리를 받는 대출자를 규제하기 위한 CCCFA의 취지는 가치있지만 시행 과정에서 본래 의도와 매우 다른 방향으로 흐르고 있다”고 지적했다. 


정부는 지난 2018년 대출 관련 법에 대한 검토를 밝혔다.


대부분의 주택대출을 담당하는 기관인 시중 은행들은 지난 3년 동안 지나치게 지시된 규정들이 정부의 의도 이상으로 대출을 줄이게 될 것이라고 경고해 왔다.


신용정보기관 센트릭스(Centrix)에 따르면 홈론 신청 승인율이 작년 10월 39%에서 12월 30%로 떨어졌다.


자동차대출, 개인대출 등 기타 대출 승인도 35%에서 25%로 하향했다.


센트릭스의 케이스 맥라우긴(Keith McLaughin) 회장은 “대출기관이 규정을 준수하지 않았을 경우에 부과되는 벌칙이 과중하기 때문에 더욱 조심스럽게 대출 결정을 내리게 됐다”고 설명했다.


스쿼럴 모기지(Squirrel Mortgages)의 존 볼튼(John Bolton) 대표는 지난 1월 8,500명의 지지 서명을 받아 법 개정을 요청하는 청원서를 국회에 제출했다.


그는 시중 은행들을 비난하진 않지만 웰링턴 정가에서 최근 몇 년 동안 은행들을 부정적으로 보는 문화가 생겼다고 전했다.


실제 상업·소비자부 데이비드 클락(David Clark) 장관은 은행들이 법 개정 전에 책임있는 대출 규정을 준수하지 않았다고 지적한 바 있다.


모기지 브로커 글렌 맥레오드(Glen McLeod)는 주택대출을 받으려고 하는 사람들은 신청 3개월 전부터 지출을 줄이고 은행거래내역을 단순하고 명확하게 하는 일이 필요하다고 조언했다.



주택 매매 급감의 원인으로 지목된 CCCFA


일선의 부동산 중개인들은 강화된 대출 법률이 주택 거래의 급감을 가져왔다고 주장했다.


뉴질랜드부동산협회(REINZ)에 따르면 지난 1월 주택 매매량은 3,665건으로 작년 12월의 7,080건에 비해 48.2% 급감했다.


오클랜드의 경우 2,411건에서 1,323건으로 45.1% 줄었다.


1월이 비수기인 점을 감안하더라도 주택 거래가 약세라는 평가이다.


작년 1월의 5,135건에 비해서도 28.6% 감소한 수치이다.


노스랜드, 캔터베리, 웨스트 코스트의 주택 매매량은 1992년 이후 30년 만에 최저 수준으로 떨어졌다.


시장에 나온 주택 매물은 1.7% 감소했고 부동산 중개인들은 생애 첫집 구입자와 주택주의 문의가 줄었다고 전했다.


REINZ 젠 바이드(Jen Baird) 회장은 “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 규제가 CCCFA보다 덜 영향을 미쳤다”며 “많은 부동산 중개인들은 CCCFA 시행으로 대출이 악화된 것이 주택 거래 급감의 직접적인 요인이라고 얘기한다”고 전했다.


REINZ와 토니 알렉산더(Tony Alexander) 이코노미스트가 합동으로 지난 1월 조사한 결과에 따르면 주택 구매자들이 가장 크게 우려하는 부분은 주택 매물이 아니라 대출인 것으로 나타났다.


주택거래 급감과 함께 거래 가격도 떨어졌다.


1월 전국 주택중간가격은 88만달러로 작년 12월 90만달러에서 2.2% 내렸다.


작년 11월 92만5,000달러에서 두 달 연속 하락한 것이다.


오클랜드의 주택 중간가격은 같은 기간 130만달러, 128만달러, 120만달러 역시 두 달 연속 하락했다.


REINZ의 주택가격지수는 지난 1월 4,164로 작년 12월에 비해 1.5%, 그리고 정점을 찍었던 작년 11월에 비해서는 2.6% 각각 떨어졌다.


연간 기준으로는 작년 1월 3,474에 비해 19.9% 올랐다.


많은 전문가들은 주택시장이 마침내 하강하기 시작했다고 평가한다.


키위뱅크의 제레미 코우치맨(Jeremy Couchman) 이코노미스트는 “주택시장의 하방 추세가 굳어졌다”며 “거래가 한산해지고 있고 주택가격 오름세는 빠르게 둔화되고 있다”고 말했다.


ASB의 마이크 존스(Mike Jones) 이코노미스트는 “대폭의 주택매매 감소는 주택시장의 동력이 이제 바뀌고 있음을 의미한다”며 “앞으로 거래량이 회복된다고 해도 주택 수요가 더 이상 공급을 앞지르지 않을 것”이라고 진단했다.


법 전면 개정보다는 부분 수정으로 바뀔 듯


예상치 못한 사소한 이유로 대출 신청을 거부당한 소비자들의 민원이 폭증하자 정부는 지난 1월 CCCFA를 재검토하겠다고 약속했다.


하지만 정부는 전면적인 법 개정보다는 약간의 수정을 가하는 선에서 마무리할 것으로 보인다.


클락 장관은 지난달 17일 금융서비스카운슬이 주최한 회의에서 “비즈니스·혁신·고용부의 검토가 끝나는 대로 가능한 빨리 CCCFA를 변경하겠지만 주요한 법 개정보다는 일부를 수정하게 될 것이다”고 밝혔다.


클락 장관은 “비즈니스·혁신·고용부의 검토가 끝나면 공식 권장안이 나오겠지만 은행들은 대규모의 변화보다는 약간의 수정을 원하는 것을 제안해 왔다”고 전했다.


그는 이어 “CCCFA의 배경을 명심하는 것이 중요하다”며 “이 법은 모든 형태의 대출상품들과 대출기관들에 걸쳐 대출을 갚지 못한 소비자들로부터 직접 들은 문제들을 대응하기 위해 개정됐다”고 말했다.


지난 2019년 소비자 5명 가운데 거의 1명은 대출을 상환하는데 어려움을 겪고 있는 것으로 보고했다.


“정부는 대출이 지속적인 곤궁을 유발하지 않게 하기 위해 노력했고 CCCFA는 소비자들이 감당할 수 없는 빚을 지면서 곤란에 빠지는 것을 막기 위한 것이다.”


클락 장관은 은행과 관련 업계, 법안을 지지한 야당도 CCCFA의 목적에 동의했다고 주장했다.


클락 장관은 “우리는 소비자들이 곤궁에 빠지지 않고 금융시장이 장기적으로 지속가능하기를 바란다”며 “CCCFA 변경을 질질 끌기보다는 가능한 빨리 끝내기를 원하며 저축이 비용으로 계산되는 현행 규정은 잘못된 것으로 보인다”고 피력했다.


그는 언론에 보도된 사례들을 검토한 결과 상당수가 20%의 디포짓을 가지고 있지 않아 은행들이 대출 승인을 꺼려하는 경우였다고 덧붙였다.


그는 또 12월에 대출 감소는 매년 발생하는 일이라고 주장했다.


하지만 이날 회의에서 클락 장관에 이어 발표한 국민당 앤드류 베이리(Andrew Bayly) 상업·소비자부 대변인은 “모든 정당들이 CCCFA를 지지했지만 그 의도는 고금리 대출기관에 맞춰져 있었다”며 “현행 법 시행은 균형이 어긋나고 있다”고 지적했다.



금리 인상도 주택시장에 부정적 요인


강화된 대출 규정과 함께 금리 상승 추세도 주택시장의 주요 하강 요인이다.


중앙은행은 지난달 23일 열린 통화정책회의에서 기준금리를 종전 0.75%에서 1%로 0.25% 포인트 인상했다.


중앙은행은 작년 10월, 11월 회의에서 각각 0.25% 포인트 인상해 이날 회의를 포함하면 3회 연속 기준금리를 인상했다.


기준금리는 코로나19 이전 수준으로 돌아갔으며 중앙은행은 앞으로도 금융긴축을 가속할 가능성을 시사했다.


뉴질랜드는 코로나19 이후 처음으로 지난해부터 금리를 올리기 시작한 나라 가운데 하나로, 앞서 영국 중앙은행인 잉글랜드은행(BoE)은 2차례 연속 금리를 올렸다.


중앙은행은 올해 연말 기준금리는 2.2%에 도달할 것으로 예상해 작년 11월 회의에서 예상했던 2.1%보다 전망치를 상향했다. 


내년 말 기준금리 전망치도 2.6%에서 3.3%로 높였다.


인플레이션에 대응하기 위해 향후 금리 인상폭을 0.5%로 가져갈 가능성에 대해서도 문을 열어뒀다.


중앙은행은 다음 분기에서 필요하다면 큰 폭으로 기준금리를 올릴 수 있다고 밝혔다.


중앙은행은 또한 7월부터 보유 국채 물량을 점진적으로 축소한다고 밝혔다.


중앙은행은 대규모 자산매입(LSAP) 프로그램에 따라 그간 사들인 채권 500억달러에 관해 상환과 관리 매각을 통해 단계적으로 축소를 시작할 방침이라는 설명이다.


채권 상환자금은 재투자하지 않아 보유액을 연간 50억달러 규모씩 줄일 계획이다.


중앙은행은 주택담보대출 금리 상승으로 소비가 위축되고 과열된 주택시장이 진정될 것으로 예상했다. 


이에 따라 집값이 앞으로 2년간 9% 하락할 것으로 전망했다.


중앙은행은 인플레이션 상황에 대해 목표치를 대폭 상회하고 있지만 수년 내 2% 중반으로 내려올 것으로 예상했다.

뉴질랜드의 작년 4분기 소비자물가 상승률은 5.9%에 달해 중앙은행 목표 범주인 1~3%의 상한보다 거의 2배 수준이다.


단기 인플레이션 급등에 대해서는 높은 유가, 운송비 상승, 원자재 공급 제약 등의 영향으로 설명했다.


이코노미스트들은 “중앙은행 예측이 매파적이다. 이번 성명은 11월보다 강도 높은 인플레이션 대응이 필요하다는 인식을 보이고 고인플레가 고착하는 리스크에도 우려를 나타냈다”고 분석했다.


중앙은행은 작년 주택대출을 받았던 생애 첫집 구입자의 절반 정도가 금리가 6%로 오를 경우 대출 상환에 어려움을 겪을 것으로 내다보고 있다.


작년 생애 첫집 구입자의 주택대출은 3만2,493건에 178억8,000만달러로 2017년 2만1,685건의 84억달러보다 건수와 금액 모두 급증했다.

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