집값 폭등의 시대는 끝났는가?

집값 폭등의 시대는 끝났는가?

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정부가 뛰는 집값을 잡고 부동산 투기를 억제하기 위한 대책을 내놓은 지 한달 여가 지났다. 예상보다 강도 높은 이번 정부 대책으로 앞으로 주택시장이 어떤 방향으로 나갈지 관심을 모으고 있다. 


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주택 투기와의 전면전 


노동당 정부가 부동산 투기와의 전면전에 나섰다.


정부는 지난 3월 23일 투기를 억제하고 주택 공급을 늘리기 위해 부동산 투자자에 대한 세제 혜택을 폐지할 것이라고 밝혔다.


자신다 아던(Jacinda Ardern) 총리는 “현재 경제지표들이 주택 거품의 위험성을 경고하고 있다”며“주택 가격 급등은 실소유자에게 전혀 도움이 되지 않는다”고 강조했다.


정부는 일단 부동산 관련 세제 혜택 폐지에 나섰다.


임대소득에 대한 대출이자를 비용으로 인정하지 않겠다는 것이다.


3월 27일 이후에 임대용 주택을 구입한 경우 오는 9월 30일까지만 대출이자를 비용으로 처리할 수 있고 10월 1일 이후에 지급하는 이자는 임대소득 계산에서 비용으로 인정되지 않는다.


3월 27일 이전에 구입한 임대 주택에 대해서는 2025년 3월 31일까지 점차적으로 이자 지급액의 비용 처리가 제한된다.


예를 들면 오는 9월 30일까지 지급하는 이자에 대해서는 100% 비용으로 인정되지만 10월 1일부터 2023년 3월 31일까지 지급하는 이자에 대해서는 비용으로 처리할 수 있는 비율이 75%로 줄어든다.


2025년 4월 이후에 지급하는 이자에 대해서는 전액 비용으로 처리할 수 없다.


‘길리간 로위 앤 어소시에이트(Gilligan Rowe & Associates)’ 회계법인의 매튜 길리간(Matthew Gilligan) 대표는 지급이자가 비용으로 인정되지 않는 비즈니스가 없다며 정부가 주택 투자에만 적용하는 규칙을 만들었다고 비판했다.


국제적인 회계법인 딜로이트(Deloitte)의 로빈 워커(Robin Walker) 파트너는 “새로운 규정을 적용받기 전에 투자자들이 임대 주택의 처분 여부를 결정할 것이다”며“장기 투자자들은 크게 영향을 받지 않을 것으로 보인다”고 말했다.


그는 이어 “사람들이 임대 주택 투자가 더 이상 가능하지 않다면 다른 투자 대안을 찾는 문제가 떠오를 것” 이라고 덧붙였다.


부동산 정보회사 코어로직(CoreLogic)의 닉 구달(Nick Goodall) 분석가는 대출이자의 비용 불인정을 이번 정부 발표에서 가장 주요한 변화로 꼽았다. 


하코트(Harcourts)의 브라이언 톰슨(Bryan Thomson) 대표는 대출이자의 비용 불인정 조치로 많은 투자자들이 주택을 팔아 임대용 주택이 감소할 것이라고 전망했다.


투자용 주택의 매각 차익에 대한 소득세 부과가 면제되는 기간이 구입 후 5년에서 10년으로 연장된다.


이에 따라 3월 27일 이후에 구입한 주거용 부동산에 대해서는 10년 이상 보유해야 매각 차익에 대한 소득세 부과가 면제된다.


다만 새로 지은 주택은 3월 27일 이후에 구입해도 여전히 5년의 보유 기간이 적용된다.


지난 2015년 10월 실시된 브라이트 라인 테스트(bright-line test)는 처음 2년에서 2018년 3월부터 5년으로 적용되다가 이번에 10년으로 연장된 셈이다.


톰슨 대표는 이러한 변화는 기존에 주택을 구입한 투자자들에겐 영향을 주지 않겠지만 투자자들에게 더욱 오랫동안 주택을 보유하도록 만들어 시장에 매물로 나오는 주택이 줄어들 것으로 예상했다.


주택 공급 측면에서 정부는 38억달러를 투입한다.


이 자금은 주택 건설에 필요한 기반시설 확충 등에 지원될 예정이다.


메간 우드(Megan Wood) 주택장관은 이 자금이 수 만 채의 주택을 신축하는데 도움을 줄 것이라고 말했다.


하지만 톰슨 대표는 “38억달러의 자금이 어떻게, 언제 사용될 것인지 구체적인 언급이 없다”며 “주택 공급을 늘리기 위한 신선한 계획이 부족하다”고 꼬집었다.


첫 주택 보조금(First Home Loan) 상한선이 단독 구매자의 경우 기존 8만5,000달러의 연간소득에서 9만5,000달러로, 2인 이상 구매자의 경우 기존 13만달러에서 15만달러로 올라 대상자를 확대했다.


적용되는 주택의 가격 상한선도 지역에 따라 최대 10만달러를 올려 오클랜드의 경우 기존 주택은 60만달러에서 62만5,000달러로, 신규 주택은 65만달러에서 70만달러로 각각 확대된다.


이와 함께 정부주택 기관인 카인가 오라(Kainga Ora)에 주택을 세울 토지를 매입하는데 추가로 20억달러를 빌릴 수 있도록 허용하고 견습생 육성 계획을 확대한다는 계획이다.


집값 급등에 위기감 느낀 정부 


정부는 집값이 급등하자 중앙은행에 통화정책 결정시 부동산 가격을 고려해 달라고 요청하는 등 대책 마련에 고심해왔다.


신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대응을 위해 지난해 기준금리를 0.25%로 낮추자 시중 자금이 부동산으로 쏠려 결국 주택 가격 폭등으로 이어졌기 때문이다.


주택 가격은 2월 기준 1년 만에 21.5% 급등했고, 실소유자가 아닌 투자자들의 주택 구입 비율은 40%를 넘어 사상 최고치를 기록했다.


소득에 비해 주택 가격이 더욱 큰 폭으로 상승하면서 자기 집을 보유한 뉴질랜드인들의 수가 70년 만에 최저 수준으로 떨어졌다.


정부의 주택 대책이 나온 지난 3월에도 주택 열풍은 계속된 것으로 나타났다.


뉴질랜드부동산협회(REINZ)에 따르면 지난 3월 전국 주택 중간가격은 82만6,300달러로 사상 최고를 경신했다.


이는 2020년 3월의 66만5,000달러에 비해 1년 만에 24.3% 급등한 것이다.


16개 지역 중 12개 지역에서 사상 최고가를 경신한 가운데 작년 10월 처음으로 100만달러를 돌파한 오클랜드의 주택 중간가격은 112만달러로 신고가 행진을 이어갔다.


이는 2020년 3월의 94만5,000달러에 비해 1년 동안 18.5% 상승하면서 매일 평균 479달러가 오른 셈이다.


주택 거래량은 3월 물량으로는 14년 만에 최고를 기록했다.


전국의 주택 거래량이 9,721건으로 전년 동기대비 31.2% 늘었다.


이는 전년 동기대비 49.9% 증가한 오클랜드의 주택 거래량(3,872건) 덕택으로 분석됐다.


오클랜드의 3월 주택 거래량은 3월 물량으로는 기록을 시작한 이래 최고였고 2003년 5월에 이어 역대 두 번째로 많은 물량이다.


매매가 성사되기까지 걸리는 기간은 28일로 2020년 3월의 30일에 비해 2일 줄면서 3월로는 기록을 시작한 이후 가장 낮았다.


오클랜드의 경우 1년 전 33일에서 31일로 2일 줄었다.


전국적으로 시장에 나온 주택 매물은 1만9,437채로 2020년 3월의 2만702채에 비해 6.1% 감소했다.


주택 가격 조정 또는 하락 예상 


부동산 중개회사 ‘바풋 앤 톰슨(Barfoot & Thompson)’의 피터 톰슨(Peter Thompson) 대표는 “가격과 거래량 측면에서 3월은 회사 창립 이후 가장 활발한 달이었다”며 “정부 대책에 따른 영향은 빨라도 5월 데이터를 봐야 파악할 수 있을 것”이라고 말했다.


세입자연합의 아스혹 제이콥(Ashok Jacob) 대변인은 이번 정부 조치는 렌트로 살고 있는 뉴질랜드 150만 세입자들에게 별로 도움이 되지 않는다고 평가했다.


뉴질랜드부동산투자자협회(NZPIF) 앤드류 킹(Andrew King) 회장은 “정부가 투자자들을 기습했다”며 “집주인들은 늘어난 비용 때문에 렌트비를 올릴 수 밖에 없을 것” 이라고 경고했다.


ASB의 닉 터플리(Nick Tuffley) 수석 이코노미스트는 “이번 정부 주택 정책 발표로 올해 남은 기간 전국 집값이 조정을 받을 것” 이라고 전망했다.


이는 올해 연간 집값 상승률이 ASB가 당초 예상한 15%에서 9~10%로 낮아지는 것을 의미한다.


터플리는 내년 이후 연간 전국 집값 상승률이 3~5%로 낮아질 것이라고 덧붙였다.


많은 이코노미스트들은 투자자들이 임대 주택을 팔고 구입하지 않으면 뉴질랜드 전체 경제도 타격을 받을 수 있을 것이라고 경고한다.


웨스트팩(Westpac)은 새로운 주택 정책이 투자자의 주택 수요를 냉각시킬 것이라며 2024년말까지 투자용 주택을 중심으로 집값이 10%까지 하락할 수 있을 것으로 분석했다. 


웨스트팩 사티스 랜치호드(Satish Ranchhod) 이코노미스트는 “우리는 이미 하반기에 모기지 금리가 오르면서 집값이 둔화할 것으로 예상했다”며 “이번 정부 조치는 집값과 전반적인 경제 활동에 매우 불리한 영향을 미칠 것” 이라고 말했다.


그는 “집값이 조정을 받고 주택시장이 냉각되면 경제 회복은 더욱 더디게 진행될 것이며 인플레이션의 지속적 상승도 어렵게 만들 것이다”고 설명했다. 


웨스트팩은 급격한 렌트비 상승도 없을 것이라고 예상했다.



NZ에서 집값 폭등은 앞으로 없을 것 


전(前) BNZ 수석 이코노미스트인 토니 알렉산더(Tony Alexander)는 뉴질랜드에서 35년에 걸친 금리 하락이 마감됐다며 과거와 같은 집값 폭등은 앞으로 없을 것이라고 예측했다.


알렉산더는 지난 3월 정부의 주택 대책이 투자자들에 중요한 변화였다며 1992년 이후 연간 평균 집값 상승률은 6.8%였지만 앞으로 5% 미만으로 내려갈 것이라고 분석했다.


오클랜드의 집값도 그 동안의 7.8% 상승률보다 휠씬 낮아질 전망이라고 덧붙였다.


그는 이같이 집값을 전망하게 된 몇 가지 요인들이 있지만 주요한 요인은 금리와 주택공급 등 2가지라고 설명했다.


1980년대 후반 이후 떨어진 금리는 주택, 주식, 상업용 건물 등 자산들의 가격 상승을 일으켰다.


하지만 이제 금리 인하의 시대는 끝났고 앞으로 금리는 현재 이상의 수준으로 오를 것이다.


이로 인해 높은 수익을 쫓아 다른 자산에 투자할 새로운 이유가 없어지는 한편 현재의 자산에서 갈아타려는 동기도 줄어든다.


지난 35년 동안 뉴질랜드 집값을 부추겼던 금리 하락이 마감되고 있는 것이다.


집값 상승 둔화 전망에 대한 두 번째 주요한 이유는 인구성장과 주택공급의 상관 관계에 있다.


1996년부터 2018년까지 뉴질랜드 인구는 약 120만명(31%) 증가했다.


인구 증가분에 필요한 주택은 42만채였다.


이 22년 동안 주택허가 건수는 단독주택과 아파트 등을 포함하여 51만5,000건이었다.


그 가운데 기존 건물 철거, 승인 후 건축 중단 등을 고려해 실제 주택 재고 증가를 허가 건수의 80%로 가정하면 41만2,000채가 주거할 수 있었던 주택 규모로 추산된다.


이처럼 주택 공급과 수요가 거의 일치하면서도 집값이 상승했던 이유는 저렴한 신규주택 부족과 오클랜드처럼 높은 인구성장 지역에서의 불충분한 주택건설 등의 때문이었다.


통계청은 2018년부터 2048년까지 뉴질랜드 인구가 130만명(27%) 증가할 것으로 추산한다.


이에 따라 46만5,000채의 주택과 58만건의 주택허가가 필요하다.


2018년 이후 이미 10만건의 주택허가가 진행됐고 현재 연간 3만9,000건의 주택허가가 이뤄지고 있는 상황에서 2048년까지 인구 증가분에 필요한 주택은 향후 12년 안에 모두 건축될 수 있다는 계산이 나온다.


뿐만 아니라 현재 비싼 아파트나 단독주택보다 저렴한 타운하우스를 많이 짓고 있어 주택 구매력도 개선되고 있다.


알렉산더는 정부 주택 대책에 포함된 신규주택 건설에 따른 인센티브, 인프라 건설 자금 지원 등을 감안하면 장기 집값 상승률은 4%로 낮아질 것이라고 설명했다.

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