올해 주택가격 진정될까?

올해 주택가격 진정될까?

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지난해 주택시장은 전문가들의 예상과 달리 강세를 보였다. 

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 세계적 대유행, 완전히 끊긴 이민, 경제 침체 등으로 집값 하락을 기대하며 내집 마련의 기회를 엿보던 서민들에게 이번 주택 붐은 더욱 실망스러울 것이다. 

주택가격이 급격하게 오르자 정부와 중앙은행이 대책 마련에 나섰다. 

정부의 의도대로 올해 집값이 안정될 수 있을지 관심이 모아진다. 


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급격하게 오른 주택가격  


뉴질랜드부동산협회(REINZ)에 따르면 작년 11월 전국 주택 중간가격은 74만9,000달러로 사상 최고를 경신했다.


이는 2019년 11월의 63만2,000달러에 비해 연간 18.5%, 작년 10월의 72만5,000달러보다 월간 3.3% 상승한 것이다.


11개 지역에서 사상 최고가를 경신한 가운데 작년 10월 처음으로 100만달러를 돌파한 오클랜드 주택 중간가격은 103만달러로 신고가 행진을 이어갔다.


이는 2019년 11월의 88만5,000달러에 비해 1년 동안 16.4% 급등한 수치이다.


특히 주택시장의 흐름을 잘 반영하는 주택 매매량은 전국적으로 9,885건을 기록해 월간 기준으로 2007년 3월 이후 가장 많았고 11월로는 14년 만에 최고였으며 1년 전의 7,627건에 비해 29.6% 증가했다.


오클랜드 주택 매매량은 3,728건으로 11월 실적으로는 기록을 시작한 이후 가장 많았다.


이는 1년 전의 2,422건에 비해 53.9% 급증한 것이다.


매매가 성사되기까지 걸리는 기간은 29일로 2019년 11월의 33일에 비해 4일 줄면서 2007년 3월 이후 가장 낮게 나타났다.


오클랜드의 경우 1년 전 36일에서 30일로 6일이나 줄었다.


시장에 나온 주택 매물은 1만8,319채로 2019년 11월의 2만2,049채에 비해 16.9% 감소했다.


부동산 정보회사 코어로직(CoreLogic)의 주택가격지수는 작년 11월 2.1% 상승, 월간 기준으로는 2004년 10월 이후 가장 높은 상승률을 기록했다.


전국 평균 주택가격은 76만9,013달러로 연간 9.2% 올랐고 오클랜드의 평균 주택가격은 2019년 11월 103만8,477달러에서 작년 11월 111만5,955달러로 7.5% 상승한 것으로 나타났다.


자가보유율 70년 만에 최저


뉴질랜드의 주택가격은 국제적 기준으로도 소득에 대비해 높은 것으로 확인됐다.


가격 비교 웹사이트‘Compare the Market’이 최근 각국의 평균 가계 가처분소득과 1평방미터당 평균 주택가격을 분석한 결과 뉴질랜드의 소득 대비 주택가격 비율이 17.6%로 세계 7위에 랭크됐다.


이는 14.3%를 기록한 호주는 물론, 16.2%의 영국보다도 집값이 소득에 비해 높다는 의미다.


이 조사에서 작년 집값이 급등한 한국이 39.6%로 1위에 올랐다.


소득에 비해 주택가격이 더욱 큰 폭으로 상승하면서 자기 집을 보유한 뉴질랜드인들의 수가 70년 만에 최저 수준으로 떨어졌다.


통계청이 지난달 발표한 ‘하우징 인 아오테아로아 2020(Housing in Aotearoa: 2020)’ 보고서에 따르면 자가보유율은 61.5%로 1951년 이후 가장 낮은 것으로 밝혀졌다.


자가보유율은 지난 1991년 74%로 정점을 찍은 후 감소 추세를 나타내고 있다.


모든 연령층의 자가보유율이 감소한 가운데 특히 20, 30대 젊은 층의 감소폭이 컸다.


1991년 25-29세 연령층의 61%가 자기 집을 보유하고 있었으나 2018년 44%로 줄었고, 같은 시기 35-39세 연령층의 자가보유율은 79%에서 59%로 급감했다.


전국에서 집값이 가장 비싼 오클랜드의 경우 자가보유율은 1991년 72.7%에서 2018년 59.4%로 크게 감소했다.


집값 안정 대책 마련에 나선 정부와 중앙은행


주택 가격이 급등하자 그 동안 관망하던 정부가 본격적으로 대책 마련에 나섰다.


그랜트 로버트슨(Grant Robertson) 재무장관은 최근 중앙은행에 서한을 보내 부동산 가격을 통화정책 결정시 고려해 달라고 요청했다. 


이에 중앙은행은 주택담보인정비율(LVR)을 당초 예정보다 앞당긴 올 3월부터 다시 시행하겠다고 발표했다.


대부분의 시중 은행들은 이미 작년 11월 말부터 투자용 주택 구입시 30%의 디포짓을 요구하고 있고 ANZ은 지난달부터 40%를 적용하고 있다.


주택담보인정비율의 재도입이 집값에 미칠 효과에 대해서는 의견이 분분하다.


중앙은행 아드리언 오어(Adrian Orr) 총재는 “주택담보인정비율을 재도입하더라도 주택 공급 문제가 해결되지 않는 한 주택시장을 진정시키는 효과는 크지 않을 것” 이라고 말했다.


경제분석회사인 인포메트릭스(Infometrics)의 가레스 키에난(Gareth Kiernan) 이코노미스트는 “투자용 주택에 대한 30% 이상의 담보 요구는 투자자들의 주택 수요에 상당한 영향을 미칠 것”이라고 전망했다.


지난 2016년 40%의 주택담보인정비율이 시행된 후 투자자의 모기지 대출 비중이 31.5%에서 23.6%로 하락됐다는 것이다.


주택시장 위기를 바로잡기 위해 정부와 협력하겠다고 밝힌 중앙은행이 올해 마이너스 금리를 도입할 가능성이 낮아졌다는 관측이다.


중앙은행은 작년 시중은행들에 12월까지 마이너스 금리에 대비한 시스템을 갖출 것을 요청하여 경제 전문가들은 올해 마이너스 금리 시대가 현실화될 것을 예상했었다.


웨스트팩은 중앙은행이 올 4월에 기준금리를 -0.5%로 내릴 것으로 예상한 바 있다.


하지만 이번 주택 붐의 주된 원인이 저금리라는 점에서 중앙은행이 마이너스 금리를 시행할 가능성이 낮아졌다는게 설득력을 얻고 있다.


ANZ의 샤론 졸너(Sharon Zollner) 이코노미스트는 마이너스 금리 도입이 위험성이 크고 뉴질랜드 경제가 예상보다 휠씬 양호한 편이라고 말했다.




많은 이코노미스트들 올해 두 자릿 수의 집값 상승 전망


올해 주택가격은 어느 때보다도 뉴질랜드 경제에 커다란 요인으로 작용될 전망이다.


ASB의 닉 터플리(Nick Tuffley) 수석 이코노미스트는 “주택가격은 소비와 주택건설뿐 아니라 통화정책에 큰 영향을 줄 것이다”고 지적했다.


터플리 이코노미스트는 이어 “주택투자에 대한 수익이 돈을 빌리는 비용보다 휠씬 높아 최근 몇 개월 동안 주택 수요가 빠르게 증가했다”고 설명했다.


많은 이코노미스트들은 주택담보인정비율의 재도입에도 불구하고 앞으로 몇 개월 안에 연간 집값 상승률이 13-16%에 이를 것으로 전망했다.


웨스트팩(Westpac)은 지난달 발표한 보고서를 통해 올해도 주택가격이 크게 상승할 것으로 예상했다.


연간 주택가격 상승률이 올 6월 16%로 정점을 찍은 후 진정돼 연말에 12.2%를 기록할 것이라는 분석이다.


이는 저금리가 올해 유지되거나 약간 떨어지고 경제가 회복되며 순이민도 증가할 전망에 따른 결과이다.


하지만 웨스트팩은 금리가 내년부터 상승하여 주택시장의 열기도 가라앉을 것으로 예상했다.


ASB와 BNZ는 올 한해 주택가격이 두 자릿 수의 상승률을 기록할 것으로 내다봤다.


가장 보수적인 전망을 내놓은 Kiwibank의 집값 상승 전망치는 5-6%이다.


재무부는 지난달 보고서를 통해 주택가격이 올해 8.5% 상승할 것으로 분석했다.


재무부는 주택가격이 내년에도 4.5% 올라 2020년에서 2025년까지 34.9% 상승할 것으로 예상했다.


뉴질랜드부동산협회 빈디 노웰(Bindi Norwell) 회장은 “2011년 10월 이후 주택 중간가격은 매년 안정적으로 상승했으나 지난 5개월 동안은 두 자릿 수의 급격한 상승을 보였다”며 “가계 소득은 제자리인데 이러한 주택 가격 상승은 지속 가능하지 않다”고 말했다.


부동산 전문가 데이비드 휘트번(David Whitburn)은 “순이민이 감소하고 신규 주택 건설 허가가 1970년대 이후 가장 높은 수준을 보이고 있어 이번 주택 붐이 이전 주택 붐에 비해 뜨겁지 않을 것”이라고 말했다.


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