변화하는 주택시장

JJW 0 5,284 2019.09.11 17:07

세계 금융위기 이후 뉴질랜드 주택시장은 많은 변화를 겪었다. 유례 없는 저금리 시대를 맞고 있는 현재도 주택시장은 변화를 거듭하고 있다. 

지난 10년 동안 집값이 가장 많이 오른 지역 등 주택시장의 과거, 손실을 보고 판매하는 주택이 증가하는 한편 부동산 투자자들이 다시 시장에 돌아오는 움직임을 보이고 있는 현재, 그리고 향후 집값 전망 등 주택시장의 미래에 대해 알아 본다.

 

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지난 10년간 집값 가장 많이 오른 지역은 카웨라우

 

로토루아 인근 인구 6,900명 정도의 작은 마을 카웨라우(Kawerau)가 지난 10년 동안 전국에서 집값 상승률이 가장 높은 지역으로 나타났다.

 

부동산 정보회사 코어로직(CoreLogic)에 따르면 카웨라우의 7월 평균 집값은 26만1,145달러로 10년전 11만5,911달러에 비해 125.3% 급등한 것으로 조사됐다.

 

코어로직의 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson) 이코노미스트는 카웨라우가 오클랜드, 타우랑가, 해밀턴 등지에서 온 은퇴자들과 제재업 및 낙농업 일자리를 찾아 오는 젊은이들로 지난 1년 동안에도 집값이 29%나 오르는 등 주택시장이 활황을 유지하고 있다고 설명했다.

 

이 지역 하코츠 지점 루이스 램지(Lewis Ramsay) 지점장은 “다른 지역 은퇴자들로부터의 문의가 많다”며 “오클랜드에서 모기지를 가지고 있는 은퇴자들은 카웨라우에서 모기지를 갚고도 집을 구매할 수 있을 것” 이라고 전했다.

 

오클랜드 지역은 2009년 48만4,489달러에서 올해 102만5,389달러로 111.6% 올라 카웨라우에 이어 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. (표 참조)

 

■ 10년간 집값 상승률 상위 10개 지역(자료: 코어로직)

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지난 10년 동안 뉴질랜드 평균 집값은 37만3,000달러에서 68만8,000달러로 84.5% 상승한 가운데 웰링턴은 49만1,000달러에서 82만7,000달러로 68.4%의 상승률을 기록했고 해밀턴은 26만6,000달러가 뛰었으며 크라이스트처치는 16만달러가 올랐다.

 

반면 그레이(Grey) 지역은 2009년 22만403달러에서 올해 22만830달러로 거의 변동이 없어 집값 상승률이 가장 낮은 지역으로 나타났다.

 

뒤를 이어 불러(Buller) 지역(2.5%), 웨스트랜드(Westland) 지역(13%), 와이로아(Wairoa) 지역(31%), 파 노스(Far North) 지역(33%) 순으로 상승률이 낮았다.

 

오클랜드 주택매매 9%는 매매손실

 

10년 동안 집값은 크게 올랐지만 그 상승세는 둔화하고 있다.

 

지난 1년간 집값은 전국적으로 2.2% 오르는데 그쳤고 오클랜드에서는 2.6% 떨어지면서 지난 3년간 성적이 가장 좋지 않은 지역 가운데 하나로 꼽혔다.

 

이에 따라 손실을 보고 집을 파는 경우가 늘고 있는 실정이다.

 

코어로직의 보고서에 따르면 2사분기 전체 주택 매매 가운데 집주인이 구매 가격보다 낮은 가격으로 집을 판 경우가 4.4%로 1사분기 3.6%보다 늘었다.

 

오클랜드에서는 이 비율이 1사분기 5%에서 2사분기 9%로 더욱 늘었다.

 

무시할 수 없는 부동산 중개인 수수료와 광고 비용을 고려하면 손실을 보고 집을 파는 비율이 더욱 높을 것이라는 코어로직의 설명이다.

 

데이비슨 이코노미스트는 부동산 투자자들이 3년 이내에 구매한 아파트의 전매에서 특히 손실을 보고 있다고 전했다.

 

전국적으로 매매된 아파트의 14.7%가 구매 가격보다 낮은 가격에 팔린 것으로 조사됐다.

 

데이비슨은 “주택시장이 구매자 주도로 바뀌면서 많은 집주인들이 가격에 대한 기대를 조정할 필요성을 깨닫고 있다”고 말했다.

 

전국적으로 중간 매매 손실은 2만2,500달러였고 매매 이득은 19만7,000달러로 나타났다.

 

부동산 투자자들 복귀 움직임

 

대출 규제, 임대 주택에 대한 규정 강화, 투자용 부동산에 대한 세금 혜택 폐지 등으로 시장을 떠났던 부동산 투자자들이 집값 조정, 렌트비 상승, 저금리 등의 우호적인 요소들에 복귀하는 움직임을 보이고 있는 것으로 알려졌다.

 

코어로직에 따르면 지난 7월 전국 주택 거래의 25%가 모기지 가진 투자자들이 구매한 것으로 나타났다.

 

이는 주택가격의 40% 디포짓 규정으로 투자자들이 감소하기 시작했던 2016년 이후 가장 높은 수준이다.

 

데이비슨 이코노미스트는 “해밀턴, 타우랑가, 더니든 등지의 대도시들에서 투자자들의 활동이 확실히 활발해졌다”며 “대부분의 투자자들은 본인 집을 소유하고 투자용 주택을 구매하려는 어머니 아버지 유형의 투자자이다”고 말했다.

 

그는 이어 “이들은 기준금리 인하로 정기예금 금리가 3% 이하로 떨어지면서 다른 투자 대안을 찾고 있다”며 “임대 주택에 대한 단열 의무, 임대 손실 사용 제한 등으로 주택 투자에 대한 비용이 늘어난 반면에 렌트비가 오르고 집값이 조정을 받으며 임대 수익률이 향상되고 있다”고 설명했다.

 

경제분석회사 인포메트릭스(Informetrics)의 가레스 키어난(Gareth Kiernan) 이코노미스트는 “부동산 투자자에 대한 대출 규정 완화와 집값 약세 등으로 투자자들이 2016년 중반 수준으로 주택시장에 돌아올 수 있을 것”이라고 전망했다.

 

웨스트팩 내년 집값 7% 상승 전망

 

사상 최저 금리의 영향으로 앞으로 주택시장이 회복할 것이라는 전망이 나오고 있는 가운데 웨스트팩은 내년 주택 가격이 7%의 높은 상승률을 기록할 것으로 분석했다.

 

웨스트팩은 양도소득세 도입 철회에 따른 불확실성 해소와 초저금리 등의 요인들이 주택시장을 급격히 반등시키면서 뉴질랜드 집값이 내년 7%의 가파른 상승세를 보일 것으로 전망했다.

 

웨스트팩 도미닉 스티븐스(Dominick Stephens) 수석 이코노미스트는 “지난 20년 동안 낮은 모기지 금리는 집값 상승으로 이어지는 패턴을 보여 왔다”며 “중앙은행의 기준금리 추가 인하와 예금 금리 하락에 따른 부동산 투자 증가 등이 집값 상승을 이끌어 낼 것”이라고 말했다.

 

하지만 웨스트팩은 집값 상승세는 그리 오래 가지 않을 것이라는 단서를 달았다.

 

스티븐스 이코노미스트는 “2020년대 후반으로 갈수록 주택 공급 증가와 이민자 감소 등의 영향으로 렌트비와 집값에 대한 압력이 낮아지면서 집값이 정체 또는 하락할 것으로 전망된다”고 말했다. 

 

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