상반기 부동산시장과 관련해서 정부의 양도소득세 도입 계획 철회, 중앙은행의 기준금리 사상최저 수준 인하 등 많은 일들이 있었다. 하반기에 부동산시장은 또 어떻게 변화할지 부동산 정보회사 코어로직(CoreLogic)이 발표한 10가지 예측을 알아본다.

1. 주택 거래량 현상 유지

경제성장률 둔화 등 주택 거래량을 하락시키는 요인들은 낮은 모기지 금리 등 긍정적 요인들에 의해 대부분 상쇄될 것이다. 코어로직의 매매 모델에 따르면 올해 연간 주택 거래량은 8만5,000-9만건으로 예측된다. 이는 지난 10년 동안의 평균 거래량과 비슷하다.

▲ 연간 주택 거래량 (자료: 코어로직) 

2. 평균 주택 가격 제한적 상승

평균 주택 가격은 여전히 상승하지만 상승폭은 제한적일 것이다. 집값이 저렴한 마을과 도시들이 큰 상승폭을 기록할 것으로 보인다.​ 

그와는 대조적으로 주택 구매자들이 때를 기다리는 오클랜드에서는 집값 약세가 지속될 것이다.  

▲ 연간 주택가격 상승률 (자료: 코어로직) 

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3. 주택담보인정비율(LVR) 추가 완화

올 초에 완화된 주택담보인정비율이 11월에 추가로 완화될 전망이다. 이에 따르면 현행 20%인 주택 실수요자에 대한 주택담보인정비율이 15%로 인하될 것으로 보인다. 즉 본인이 거주할 주택을 구입하려는 사람은 현행 주택가격의 최소 20%의 본인 돈이 있어야 하지만 앞으로는 15%만 있어도 은행 대출을 받아 주택 구입이 가능해진다는 얘기다. 주택 투자자의 경우 현행 30%인 주택담보인정비율은 그대로 유지되지만 한 은행이 주택가격의 70%이상 빌려주는 고(高)주택담보인정비율 신규대출 비중이 현행 전체 신규대출의 5%에서 10%로 확대될 전망이다.

4. 시중은행들에 대한 자본비율 강화

중앙은행이 11월말까지 시중은행들에 추가 자본요건을 시행할 것으로 보인다. 5년 정도에 걸쳐 단계적으로 시행될 이번 조치는 현행 8.5%의 위험 가중 자본비율을 16%로 강화할 예정이다. 시중은행들은 이 같은 조치가 모기지 금리를 상승시킬 것이라며 반대하고 있다. 이 조치가 부동산 시장에 미치는 영향은 시중은행들이 대출자 상환능력에 따라 금리를 차별적으로 적용하게 할 수 있다는 점이다. 

5. 시중은행 금리 전쟁 재연

고개 유치를 위한 시중은행들의 대출 경쟁이 지속될 것으로 보인다. 지난해 12월 ANZ의 고정 모기지 금리 인하로 촉발된 시중은행들의 금리 전쟁은 지난 5월 8일 중앙은행이 기준금리를 역대 최저 수준인 1.5%로 인하한 이후 가열됐다. 중앙은행이 하반기에 다시 한번 기준금리를 인하하는 것에 관계없이 시중은행들의 금리 전쟁은 재연될 전망이다.

6. 외국인 주택 구입 금지로 일부 지역 부동산시장 영향 지속

지난해 10월부터 시행에 들어간 외국인 주택 구입 금지가 센트럴 오클랜드와 퀸스타운의 부동산시장에 가져온 침체가 지속될 것이다. 외국인 비중이 높은 퀸스타운의 주택시장은 외국인 주택 구입 규제 조치 이후 호가가 약 19% 급락하는 등 타격을 받은 것으로 나타났다.  

7. 주택 보유자들의 상급 주택 이동 증가

침체된 시장을 이용해 주택 보유자들이 더 크거나 새로운 집, 또는 좋은 지역의 집으로 이동하는 일이 늘어날 것이다. 이처럼 더 좋은 집으로 갈아타려는 현상은 특히 오클랜드에서 많이 일어날 것으로 보인다. 

8. 렌트 수익률 상승 

렌트 수익률이 지속적으로 상승할 것으로 예측된다. 렌트 수익률은 평균 집값 상승률보다 높은 5% 정도를 유지할 것으로 보인다. 이는 다른 여러 가지 비용 상승 압력을 받고 있는 주택 투자자들에게 좋은 소식일 것이다. 

9. 주거용 주택 신축 허가 제자리 걸음

건설인력과 건축자재 부족 등으로 주거용 주택 신축 허가가 제자리 걸음을 할 것으로 보인다. 하지만 역사적으로 볼 때 높은 수준을 유지할 것이다. 많은 비판을 받고 있는 ‘키위빌드(KiwiBuild)’ 사업을 정부가 최근 재편하겠다고 밝힌 점도 영향을 미칠 수 있다. 노동당 정부가 주택 구매력을 향상하기 위해 오는 2028년까지 10만채의 주택 건설을 목표로 하는 키위빌드 사업은 현재까지 판매된 주택이 200채도 안되면서 완전 실패작이라는 평가와 함께 지난달 필 트와이포드(Phil Twyford) 주택장관이 경질됐다.  

10. 주택보험료 인상 

웰링턴의 주택 보험료 산정 방법과 인상에서 보았듯이 보험사들의 건물보험에 대한 보험료 인상이 예상된다. 이는 부동산 가치에 영향을 주고 특히 아파트 가격에 큰 영향을 미칠 것이다.