내집 장만을 비롯한 주거 문제는 현재 뉴질랜드 정부와 국민들이 안고 있는 오랜 숙제거리 중 하나이다. 특히 대도시 주민들의 열악한 주거 현황은 매번 선거 때면 중요한 쟁점 중 하나로 부각되곤 했지만 아직 뚜렷한 해결책 없이 시간이 흐를수록 더 악화되는 실정이다. 

지난 1월말 뉴질랜드를 포함한 세계 9개 국가들의 주택 문제를 분석한 14차 ‘국제 주택구입능력 조사보고서(The Demographia International Housing Affordability Survey)’가 공개됐다. 보고서를 통해 뉴질랜드 주거 문제의 실상과 다른 나라들의 현황을 함께 비교해봤다. 

<중산층 소득과 주택 구입의 상관 관계> 

‘The Demographia International Housing Affordability Survey’ 조사에서는 해당 지역 주민들의 ‘평균 가구당 소득(average household salary)’으로 그 지역의 ‘중간가격대 주택(median-priced house)’의 가격을 나눈 수치인 ‘Median Multiple(M·M)’이라는 용어가 사용된다. 

이는 결국 그 지역에서는 중산층이라고 할 수 있는 일반 가정에서 몇 년이나 돈을 모아야 평균적인 가격대의 주택을 장만할 수 있는가를 보여주는 셈인데, 일단 기간이 길면 길수록 내집 마련이 힘든, 주택 사정이 어려운 지역임을 의미한다. 

M·M은 유엔은 물론 ‘국제통화기금(International Monetary Fund, IMF)’을 비롯해 ‘경제협력개발기구(Organization for Economic Cooperation and Development, OECD)’와 ‘이코노미스트(The Economist)’와 각종 부동산 관련 학계에서도 폭넓게 사용되는 개념이다. 

세계은행(World Bank) 역시 M·M 수치를 중산층의 주택구입 능력을 산출하는 기준으로 보는데 M·M은 4단계로 분류해 다음과 같이 평가된다. 

M·M 3.0 이하 1단계는 해당 지역 중산층이 주택 구입을 ‘감당할만한 수준(Affordable)’으로 여기며, 2단계는 3.1~4까지로 ‘약간 감당이 어려운 수준(Moderately Unaffordable)’으로  본다. 

또한 M·M 4.1~5일 경우에는 집 장만 문제가 ‘심각한 수준(Seriously Unaffordable)’으로, 5.1 이상일 경우는 ‘극히 심각한 수준(Severely Unaffordable)’으로 각각 평가하고 있다. 

이번에 공개된 보고서는 2017년 3/4분기에 미국과 영국, 뉴질랜드와 호주, 캐나다, 아일랜드, 일본, 싱가포르, 그리고 중국의 홍콩 등 세계 9개 국가의 도시권에 포함된 293개 도시 지역을 대상으로 조사됐다. 

조사는 또한 293개 도시 중 인구 100만명 이상인 92개 도시를 ‘주요 도시(major metropolitan)’로 따로 분류해 별도의 순위를 매겨 공개했는데, ‘주요 도시’ 중에는 도쿄-요코하마와 뉴욕, 오사카-고베, 로스앤젤레스, 런던 등 인구 1000만 이상의 광역 도시 5곳도 포함됐다. 

<여전히 주택 문제 세계 최악인 홍콩>  

조사에 따르면 주요 도시와 일반 도시를 모두 포함해 최악의 주거 현황을 보이는 도시는 여전히 홍콩인 것으로 나타났다. 

홍콩은 M·M 이 19.4로 작년 조사의 18.1에서 오히려 더 악화됐는데, 결국 홍콩에서 평균적인 소득을 올리는 가정에서는 19년 4개월 동안 한 푼도 안 쓰고 꼬박 모아야만 평균가 주택을 겨우 살 수 있는 셈이다. 

이미 홍콩의 열악한 주택 문제는, 마치 닭장과 같은 빈민촌의 충격적인 사진들로 세계 언론의 주목을 받은 지 오래됐는데, 이번 자료에서는 이런 상황이 더욱 악화되고 있다는 사실이 다시 확인됐다.   

그 뒤를 이어 주요 도시 중에서는 호주의 시드니가 12.9로 전년과 동일한 2위에 올라 그동안 계속 제기된 시드니의 주택난이 결코 빈말이 아님을 실감케 하고 있다.

이어 캐나다 밴쿠버가 12.6, 그리고 미국 캘리포니아주의 3번째 크기 도시인 산호세(San Jose)가 10.3을 기록했으며, 호주 멜버른도 9.9로 중산층의 주택 마련이 만만치 않음을 보여주었다. 

9.4의 로스앤젤레스가 멜버른의 바로 뒤를 따른 가운데 하와이 호놀룰루가 9.2를 기록했고, 샌프란시스코의 9.1에 이어 뉴질랜드의 오클랜드가 8.8로 조사 대상 주요 도시 중에서 9번째 자리에 이름을 올렸다. 

오클랜드는 전년 조사의 5위에서 9위로 4계단 내려 앉으면서 내집 마련이 조금 수월해진 것으로 나타나기는 했지만, 이번 순위인 9위 역시 집값 비싸기로 세계적으로 유명한 영국 런던의 8.5보다 하나 앞선 실정이다. 

이는 결국 오클랜드 주민들이 평균적으로 벌어들이는 돈에 비해 집값이 과도하게 올라 있음을 시사하는 것으로, 당연히 주택 가격에서 거품 논쟁이 촉발되는 이유이기도 하다. 

<주택 문제 심각한 호주 주요 도시들> 

M·M 이 3.0 또는 그 이하이면 주민들이 일단 자기 집을 마련하고 살아가는 데 큰 무리가 없는, 즉 주택 문제를 감당하기 어렵지 않은 것으로 평가한다. 

이번 조사의 92개 주요 도시들 중 10개 도시가 그 기준에 들었는데, M·M 2.5를 보인 로체스터(Rochester)를 필두로 2.7의 신시내티(Cincinnati)와 클리블랜드(Cleveland), 그리고 2.8의 오클라호마 시티(Oklahoma City)와 피츠버그(Pittsburgh), 버펄로 등 10개 모두 미국 도시들이었다. 

반면에 주요 도시 92곳 중에 절반 이상인 54개 도시가 들어간 미국은 이 중 25%가량인 13개 도시가‘극히 심각한 수준(Severely Unaffordable)’인 것으로 나타나기도 했다. 

또한 21개 도시가 대상인 영국 역시 6개가 이 범주에 포함됐으며 캐나다는 대상 도시 6곳 중 2곳이 들어갔고, 오클랜드와 홍콩이 유일한 대상이었던 중국과 뉴질랜드는 두 도시 모두가 해당됐다. 

특히 이웃 호주는 시드니와 멜버른, 골드 코스트를 비롯한 대상 도시 5곳이 모두 주택 문제가

‘극히 심각한’ 도시에 포함되면서 호주 언론들도 이번 뉴스를 사회적 위기라면서 비중있게 다루는 모습이었다.  

한편 조사에서 나타난 9개 나라의 국가별 주요 도시의 M·M 수치 평균은, 미국이 가장 양호한 3.8을 보인 가운데 일본이 4.2, 그리고 캐나다와 영국이 같은 수치인 4.3을 보였으며 싱가포르와 아일랜드가 이보다 높은 4.8을 기록했다. 

반면 호주는 평균도 ‘극히 심각한 수준’을 넘어서는 6.6이었으며 뉴질랜드와 중국(홍콩) 역시 각각 8.8과 19.4의 높은 수치였지만 5개 도시가 오른 호주와는 달리 도시 한 곳씩만 대상이 돼 조금 다른 상황이라고 할 수 있다.

293개 도시 대상 조사에서는 미국과 아일랜드가 같은 M·M 3.7로 가장 양호했으며 캐나다가 3.9, 그리고 일본이 4.2를 보인 가운데 영국 4.5, 싱가포르 4.8을 기록했고 뉴질랜드의 5.8에 이어 호주와 홍콩이 5.9와 19.4로 높게 나타났다. 

결국 이를 종합해 보면 해당 국가의 지역별 차이는 있겠지만 국가 전반적으로는 4 이하를 보인 미국과 아일랜드, 캐나다 정도가 주택 문제에 대해 그나마 여유가 있는 것으로 볼 수 있다. 

반면 홍콩을 제외하고 뉴질랜드와 호주는 5 이상을 보여 국민들이 집을 구입하는데 상당한 어려움을 겪고 있다는 사실을 통계가 여실히 보여줬다. 

한편 이번에 조사 대상 도시 293개 중에서는 모두 76개 도시가 M·M이 5.1이 넘어 주택 문제가 극히 심각한 것으로 나타났으며 전체 도시들의 평균은 4.1이었다. 

<주거난 극히 심각한 뉴질랜드 도시들> 

한편 이번에 조사 대상이 된 293개 도시에 포함된 뉴질랜드 도시 지역은 오클랜드와 웰링턴, 크라이스트처치를 포함해 모두 8개였다. 

그런데 이들 국내 도시들 중에서 내집 마련에 가장 오랜 시간이 걸리는 곳은 의외로 오클랜드가 아닌 북섬 동해안의 타우랑가로 나타났다. 

‘타우랑가 및 웨스턴 베이 오브 플렌티(Tauranga-Western Bay of Plenty)’로 나뉘어진 이 지역의 M·M은 9로 집계됐는데, 수 년 전부터 인구가 크게 늘어나기 시작한 타우랑가의 주택 문제는 그동안에도 여러 차례 언론에 거론된 바 있다. 

이번 보고서에 나타난 타우랑가와 오클랜드를 포함한 국내 8개 도시 지역의 M·M 수치는 각각 다음과 같다.

Tauranga-Western Bay of Plenty (9.0) / Auckland (8.8) / Hamilton-Waikato (6.5) / Napier-Hastings (6.1) / Wellington (5.5) / Dunedin (5.4) / Christchurch (5.4) / Palmerston North-Manawatu (4.5)  

위 자료를 보면 알 수 있듯 국내 8개 도시 지역이 모두 M·M 4.1을 넘어 해당 지역 중산층의 주택구입 여력이 심각한 수준임을 알 수 있다.  

그중 ‘파머스턴 노스-마나와투’ 한 곳을 제외하면 나머지 7개 지역이 모두 M·M 수치가 5.1을 넘어 주택 문제가 ‘극히 심각한 수준(Severely Unaffordable)’이라는 것 또한 볼 수 있다.

한편으로 이는 해당 지역에서 집값이 크게 오르는 동안 주민의 소득은 상대적으로 집값 상승을 미처 쫓아가지 못했다는 점도 함께 보여준다고 할 수 있다. 

보고서 작성에 참가한 전문가들은, 오클랜드가 해당 보고서가 나오기 시작한 2005년부터 지금까지 14년 연속 ‘극히 심각한’ 도시로 꼽혀 왔음을 지적하면서  일부 개선되기는 했지만 여전히 주택 문제가 심각하다는 점을 강조했다.

특히 오클랜드는 지난 2005년 첫 번째 보고서에서는 5.9였던 M·M 수치가 지금은 당시보다 3년간의 모든 수입을 더 보태야만 집 장만이 가능한 상황까지 악화됐다. 

보고서는 지난 1990년대 초에 뉴질랜드의 평균 M·M이 3.0 미만이었다면서 지난 3차례에 걸친 총선에서도 계속 주택 문제가 중요한 이슈로 등장했음에도 불구하고 상황이 별로 개선되지 못했음을 또한 지적했다. 

한편으로 지난 9월 총선 후 노동당 집권 시 다른 2개 당과의 연정 과정에서 이 문제가 중요하게 다뤄졌음을 언급하면서, 새 정부가 건축 부문에서 장애를 없애고 금융 지원과 함께 택지와 주택 공급을 늘리겠다는 정책을 밝혔다는 사실도 함께 전했다. 

그러나 아직까지 상세한 정부 안은 제시되지 않은 상태에서 대략적인 방안들만 중구난방식으로 거론되는데, 그나마 이에 대해 현장에서는 현실성이 별로 없다는 지적들까지 나오는 실정이다. 

이 같은 상황에 따라 평범한 뉴질랜드 국민들이 내집 마련까지 겪어야 하는 고충은 앞으로도 상당 시간 동안 지금과 별반 달라지지 않을 것으로 보이며, 시의적절한 정부 정책이 마련되지 않으면 상황이 더 악화될 수도 있는 형편이다.  

3가지 인간의 기본 생활 요소인 의식주 중 하나인 주거 분야에 국민들이 과도한 지출을 강요당하는 상황에 몰리면 먹는 것은 물론 다른 분야에 돈을 쓸 여력조차 없게 된다. 

이로 인해 보건적인 측면을 포함해 개개인의 생활의 질 자체가 크게 떨어지며, 뿐만 아니라 사회 자체가 극히 불안해질 수 있는 만큼 새 정부의 혁신적이고 효과적인 대책 마련이 한층 시급한 상황이다.  ​ 

남섬지국장 서 현