정부 당국의 각종 규제에도 불구하고 주택투자 열기가 좀처럼 식지 않고 있다. 특히 오클랜드에서는 올해 들어서도 거래된 주택의 거의 절반을 투자자들이 매수해 내집을 마련하려는 사람들의 주택 구매를 점점 어렵게 만들고 있다. 

 오클랜드 거래 주택 절반은 투자자들이 매수

부동산 정보회사 코어로직(CoreLogic)에 따르면 올해 들어 3개월 동안 오클랜드에서 팔린 주택의 44%가 주택 투자자들의 손에 넘어간 것으로 밝혀졌다.

처음으로 집을 장만하는 사람들이 차지한 몫은 19%에 불과했다.

이는 이제 오클랜드에서 가장 저렴한 가격대의 주택들도 많은 생애 첫집 구매자들의 지불 능력에 비해 비싸며 은행의 대출 기준이 강화되면서 이들이 점점 시장에서 밀려 나고 있는 상황인 것으로 해석된다.

이 같은 투자자 비중 증가 및 생애 첫집 구매자 비중 감소 경향은 전국적으로도 비슷해 투자자 비중은 39%로 늘어난 반면에 생애 첫집 구매자 비중은 20%로 줄었다.

노동당의 필 트와이포드(Phil Twyford) 주택 담당 대변인은“이번 조사 결과는 투기자들이 집을 사고 팔면서 올려 놓은 집값 때문에 보통 사람의 내집 마련 꿈이 멀어지고 있는 현실을 보여 주고 있다”며“국민당이 집권하는 동안 투기자들은 35%에서 44%로 늘어난 반면 첫집 구매자는 25%에서 19%로 줄었다”고 지적했다.

코어로직의 닉 구달 (Nick Goodall) 조사분석가는“중앙은행의 대출 규제로 현금 투자자를 제외한 모든 구매자들이 영향을 받았다”며“일부 투자자 및 생애 첫집 구매자는 주택시장에서 사라졌지만 모든 투자자들이 시장을 빠져나간 건 아니다”고 밝혔다.

오클랜드 주택 단기 매매로 평균 $70,000 차익

주택 투자자들은 작년에도 오클랜드에서 단기에 주택을 사고 팔아 거래당 평균 7만달러의 시세 차익을 챙긴 것으로 드러났다.

코어로직은 지난해 오클랜드에서 시세 차익을 목적으로 3개월 이내에 전매된 주택 거래가 전체 주택 거래의 1%인 285건에 달했고 투자자들이 얻은 양도소득이 2,500만달러로, 하루 평균 1,848달러의 이익을 보았다고 밝혔다.

한 투기자는 오타후후 소재 주택을 하루에 두 번 팔아 거의 100만달러의 최고 이익을 남기기도 했다.

코어로직은 오클랜드 주택가격이 상승하면서 차익 규모도 높아졌다고 설명했다.

2003-2007년 매년 평균 850건의 단기 전매가 이뤄졌으나, 당시에는 주택가격이 낮아 거래당 평균 차익은 3만3,000달러 정도였다.

전국적으로 지난해 466건의 단기 전매로 3,500만달러의 세전 소득이 발생, 하루 평균 1,479달러의 시세 차익을 투자자들이 얻은 것으로 조사됐다.

이는 주택시장의 전고점이었던 2007년 이전 5년 동안의 매년 평균 1,400건과 2015년의 706건에 비해 건수로는 감소된 결과이다.

주택 공급이 수요를 초과한 것으로 분석되고 있는 크라이스트처치에서는 지난해 단지 6건의 단기 매매에 평균 3만8,000달러의 차익이 발생한 것으로 조사됐다.

단기 매매가 줄어든 원인으로 2015년 10월에 실시된 정부의 이른바‘브라이트 라인 테스트(bright line test)’가 거론된다.

‘브라이트 라인 테스트’는 2015년 10월 이후 구매한 주택을 2년 이내에 매각하여 발생한 양도 차액에 대해 가족 거주 목적 등 몇 가지 경우를 제외하곤 세금을 부과하고 있다.

코어로직은 이 대책이 주택 투기를 줄이는데 기여했지만 세금을 감수하고 높은 단기 차익을 노리는 투자자들을 근절시키는데는 실패했다고 평가했다.

아직도 단기 차익 실현 여지 있어

구달 조사분석가는 오클랜드 집값이 많이 올랐지만 최근의 상승 추세와 높은 가격으로 봤을 때 투자자들이 위험을 감수하고 아직도 단기 차익을 얻을 여지는 있다고 말했다.

그는 이어“부동산은 항상 위험을 내포한다”며“단기 매매로 수익을 얻은 사람들도 있지만 손해를 본 사람들도 있다”고 덧붙였다.

최근에는 파파쿠라 소재 주택을 구매한 당일 되팔아 8만1,000달러의 차익을 남긴 사례와 망게레 브릿지에 인접한 두 주택을 4일 동안 다섯 차례 되팔아 50만달러 이상의 차익이 발생한 사례가 언론에 보도되기도 했다.

이러한 초단기 매매는 관계를 밝히는 한 불법은 아니지만 도의적인 문제가 남는다.

사람들의 우려가 확산되자 부동산중개사관리국(REAA)은 빨리 전매된 300건의 주택 거래에 대해 관련 중개사들이 법규를 준수했는지 여부를 검토한 것으로 알려졌다.

REAA는 또한 높은 금액이 얹혀져 단기에 전매되는 부동산 거래를 즉시 추적할 수 있는 시스템을 도입할 계획으로 있다.

REAA는 정부가 지난 2009년 부동산중개업법을 제정하면서 그 입법 근거에 의해 설립된 정부의 조직이다.

노동당 트와이포드 대변인은“전매는 주택 투기의 빙산의 일각에 불과하고 단기에 주택을 사고 팔아 엄청난 차익을 올리는 투기 행위는 근절돼야 한다”며 이에 대한 강도높은 대책 마련을 촉구했다.

노동당은 주택 투자에 대한 세금 공제를 없애고‘브라이트 라인 테스트’의 기준 연수도 5년으로 늘리며 주택 공급을 크게 늘리는 정책을 내세우고 있다.

주디스 콜린스(Judith Collins) 조세장관은“브라이트 라인 테스트는 주택 투자자들의 납세 의무를 강화했다”며“정부는 이미 2015년 예산에서 부동산 부문의 조세 개선을 위해 5년간 2,900만달러를 배정했다”고 말했다.

주택담보대출비율 강화 이후 주택 거래 감소

전국적으로 집값은 지난 3개월 동안 평균 11% 올랐지만 이전에 급등세를 보였던 오클랜드, 해밀턴과 크라이스트처치에서는 약간 떨어졌고 타우랑가에서는 1.1% 상승한 것으로 조사됐다.

구달 조사분석가는“지난해 10월 중앙은행이 주택담보대출비율(LTV)을 40%로 강화한 이후 가장 뚜렷한 변화는 매매량 감소”라며“매매량과 구매자 수가 오클랜드와 전국에 걸쳐 크게 줄었다”고 설명했다.

중앙은행은 지난해 10월 부동산 과열을 잡기 위해 주택대출을 억제하는 새로운 규정들을 도입했고, 이후 뉴질랜드 최대 도시인 오클랜드의 집값 오름세가 꺾이는 등 과열이 진정되는 기미가 나타나고 있다.

중앙은행 그래미 휠러(Graeme Wheeler) 총재는 지난달 기준금리를 사상최저 수준인 1.75%로 동결하면서 부동산 과열이 진정되는 것에 일부 만족감을 나타냈다.

휠러 총재는“집값 상승세가 완만해졌다”면서“이는 부분적으로 주택담보대출비율과 대출기준 강화에 따른 것”이라고 자평했다.

그는 그러나“계속되는 주택 수급 불균형을 감안할 때 이같은 상승세 둔화가 지속될지 여부는 불확실하다”고 단서를 달았다.

BNZ의 토니 알렉산더(Tony Alexander) 수석 이코노미스트는“오클랜드의 주택 사이클이 정점에 이르렀고 앞으로 몇 년 동안 집값은 미미한 상승에 머무를 것”이라고 전망했다.

그는 집값 조정의 가장 주요한 두 가지 요인으로 40%의 주택담보대출비율과 평균 집값이 마침내 새로운 임시 균형점에 도달했다는 인식을 꼽았다.

그는 그러나 금리가 급격하게 인상되거나 경기 침체, 이민 급감, 주택 과잉공급 등이 발생할 경우 집값이 하락할 수도 있다고 덧붙였다.