- 투자전략: 렌트살더라도 집을 줄여 구입해두라! -

뉴질랜드의 저금리 기조가 기존 모기지 상환자들로 하여금 굳이 서둘러 갚을 필요성을 없게 만들고, 새 구매자로 하여금 은행융자를 받아 주택을 구입하도록 부추기고 있다. 

뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)의 은행융자관련 자료에 따르면, 지난해 12월 세째주 한 주간의 주간 모기지 승인이 8천3백건을 넘어선 것으로 나타났는데, 이 숫자는 전년도(2011년)에 비해 23.5%가 증가한 것이다. 금년 1월도 여름휴가철과 연초라는 계절적인 이유로 모기지 융자승인 숫자가 반토막이 났을 뿐, 연초 2주동안에만 이미 1만1500여건이 승인돼, 그 불씨는 여전히 남아있다.

그럼, 왜 모기지 융자신청과 승인이 이처럼 봇물처럼 터지듯이 증가하는 것일까? 해답은 금융권의 저금리 행진과 아울러, ‘미친’ 주택 매매가격과 치솟는 렌트가격 상승에서 그 원인을 찾을 수 있다.

주요 시중은행들의 1년짜리와 2년짜리 고정금리도 연 5.4-5.6% 수준으로 융자신청자들의 상환부담을 크게 줄여주고 있다. 

또한, 뉴질랜드 부동산중개사협회(REINZ) 자료에 따르면, 지난해 12월의 오클랜드 주택거래 중앙가격(median)은 2011년 동기에 비해 10.5% 증가한 53만 5천달러로 밝혀져 최근의 ‘미친’ 주택가격을 증명했다.

게다가, 부동산관리회사 Crockers 자료에 따르면, 지난 4년간, 오클랜드 주택 렌트비 상승율은 물가상승율은 물론이고 임금상승율을 훌쩍 넘어선 것으로 나타났다. 2009년 이래로 오클랜드의 방 2개짜리 렌트비 중앙값(median)이 주당 333달러에서 382달러로 15% 상승했고, 방 3개짜리는 438달러에서 500달러로 14% 상승한 것으로 드러났다.

이 수준은 뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)이 밝힌, 같은 기간 8.7% 증가한 물가상승율은 물론, 뉴질랜드 통계부가 내놓은, 오클랜드 주당 평균 임금 786달러(세전)에서 863달러로 9.7% 증가한 임금상승율을 큰 폭으로 추월한 수치다.

젊은 키위를 시외로, 호주로 내모는 국민당 정부의 부동산정책

그렇다면, 오클랜드 주택시장에 이런 광풍이 몰아치는 근본원인은 무엇이며, 정부의 대책은 있는가? 그 답은 실거주용이든 렌트용이든 간에 주택공급이 턱없이 부족하다는데 근본원인이 있다.

빌 잉글리쉬 부수상 겸 재정부장관이 밝힌 국민당 정부의 주택가격대책은 “토지공급을 늘리고, 사회간접자본을 확충하며, 허가지연에 따른 비용증가 방지방안을 강구하고, 건설부문 생산성 향상으로 주택공급 원가를 낮추겠다”는 원론적인 말만 늘어놓을 뿐, 특단의 해결방안을 제시하지 못하고 있다.

한국과 마찬가지로 뉴질랜드의 1순위 투자도 역시 ‘부동산투자’다. 적어도 지금까지는 물가상승율을 훨씬 상회하는 수익율을 보여왔기 때문이다.

그러나, 주택을 구입하기 위해 과다하게 빌린 은행 모기지부채로 소비활동에 브레이크를 걸어 생활수준을 끌어내리는 고통을 감내해야 하고, 20대나 30대 첫 주택구입자나 중하층의 키위서민들로 하여금 오클랜드를 떠나 인근 교외로 삶의 터전을 옮길 것을 강요하고, 상대적으로 점점 더 가난해진 키위 젊은이들은 더 나은 기회를 찾아 호주로, 또 호주로 내몰고 있는 실정이다.

결국, 큰 폭의 매매차익을 노리며 비싼 고급주택만을 선호하던 부동산 투자자들도 같은 투자금액으로 소형 또는 중형 렌트용 부동산 여러 채를 구입하는 방향으로 투자전략을 변경하고 있다.

급여소득이든 이자소득이든 수입만 지속적으로 들어온다면, 부동산 투자자에 대한 세제혜택도 무시할 수 없다. 렌트부동산 운영에 소요되는 비용(수익적 지출)들 즉,  보험료, 부동산관리비, 수리/유지보수비, 모기지 이자, 토지세, 물세, 부동산 인스펙션에 소요되는 유류대, 융자낼때 소요되는 변호사비, 휴대폰 사용료, 홈 오피스 비용 등의 비용을 세금공제 받을 수 있다. 또한, 드라이브웨이나 게라지 건축비, 소유권이전 등기료, 카페트나 커튼구입비 등 부동산시설을 개선하는 비용(자본적 지출)은 비록 비용으로 공제는 안되지만, 감가상각해서 이를 비용처리할 수도 있다.

투자수익 갉아먹는 물가상승율/이자율/양도소득세 도입 주시해야

또, 이 투자용 부동산을 자녀에게 상속하면 뉴질랜인들이 꿈꾸는 상류생활 - 자녀들의 사립학교 진학, 해안가주택 거주, 노후 사립양로원 생활 - 이 보장된다.
그러기 위해서는 투자수익율을 갉아먹는 물가상승율, 이자율과 함께 주택시장 동향을 항상 예의 주시해야 한다.

시간이 지나면 부동산가치는 2배, 3배, 아니 그 이상으로 증가한다는 고정관념에 사로잡힌 투자자들은 금융위기 4년째를 맞아 거래침체와 가격폭락으로 몸살을 앓고 있는  미국 부동산시장을 반면교사로 삼기를 권한다.

뉴질랜드도 부동산경기가 위축돼 거래가 뜸해지거나, 수입이 줄거나 없어지면 큰 낭패를 보게 되는 점은 다를 바 없다. 현재, 은행에서 20년 모기지 기간동안 5.5%이자율로 80만달러를 무리하게 빌린다고 가정하면 20년간 매달갚아야 하는 금액은 5천500달러다. 그러나 이자가 8%로 뛰게 되면 (향후 수년내에 충분히 가능한 시나리오다) 이자부담이 1천200달러가 더 늘어나 결국 20년간 매달 6천700달러를 갚아야 하는 악몽이 현실화되기 때문이다.

특히, ‘물새는 집(leaky home)’이 아닌지, 특히, 크라이스처치의 경우 내진설계된 주택(earthquake-prone house)인지를 정밀조사해야 나중에 비싼 수리비를 피해갈 수 있다.
  
또한, 집주인(landlord)이 되어 렌트집을 관리하는 일도 직원고용하는 것 만큼이나 결코 쉬운일은 아니다. 세입자를 잘못 만나면, 수시로 고장수리해 달라고 항의하거나, 렌트비를 결국 내기는 하지만 습관적으로 연체하거나, 렌트집을 망가뜨리고 주인 몰래 땜질함으로써 낭패를 당할 수도 있기 때문이다.

렌트관련법을 미리 숙지해두지 않으면 얼떨결에 렌트분쟁처리전문 소액재판소 (Tenancy Tribunal)로 직행해서, 세입자보호가 주 목적인 법의 성격상 근거서류를 꼼꼼히 챙겨두지않은 집주인이 당하는 경우도 많다.

최근, 1천명을 상대로 실시된 ‘키 리서치 - 해랄드 온 선데이’ 여론 조사에 따르면, 2011년 총선때 야당인 노동당이 주장한, 주거용 투자부동산에 대한 양도소득세(Capital Gain Tax) 시행 찬성율이 58% (비록 15% 과세라 할지라도)로 나타나, 서서히 부자증세에 대한 국민감정이 호의적으로 돌아서고 있다. 그 때와는 달리 2014년 총선에서 양도소득세가 채택되면 그 또한 투자수익에 적신호가 될 수 있다.

팍팍한 이민살이에 그나마 실현 가능성있는 베스트 플랜은, 집을 줄여서 (downside) 사는 방법이다. 예를 들면, 방 2개짜리 살기에는 너무 비좁은 4인가족의 경우, 방 3-4개짜리 주당 600달러짜리 렌트집에 살더라도, 다른 곳에 방 2개짜리 주당 400달러를 받을 수 있는 내 집을 사두는 일이다. 세입자로부터 받은 렌트비에 조금 보태 모기지를 상환해 나갈 수 있다면, 큰 집 사느라 무리하게 모기지를 내지 않고도, 부동산투자에 따른 세금혜택을 볼 수 있을뿐만 아니라, 부동산 가치상승시에 투자수익을 그나마 보전할 수 있고, 설사 가치가 하락하더라도 덩치 큰 부동산보다 매매가능성이 훨씬 높고 투자손실의 폭도 비교적 적어, 불황기 자금의 유동성 확보가 쉬워지는 등 일거삼득(一擧三得)의 효과를 볼 수 있기 때문이다.