뉴질랜드 정부가 지난달 집값을 안정시키고 내 집 마련을 보다 쉽게 하기 위한 대책을 발표했다. 이는 정부의 의뢰에 의해 생산성위원회가 지난 3월 내놓은 보고서를 토대로 한 것이다. 뉴질랜드 주택시장의 현황과 문제점, 해결 방안 등이 구체적으로 제시된 329쪽 분량의 이 보고서를 살펴 보았다.

 

뉴질랜드 주택 가격 사이클

주택은 가계 자산뿐 아니라 부채의 가장 큰 부분을 차지한다.

뉴질랜드 주거용 주택의 전체 가치는 현재 6,250억달러로 평가되고 주택 부문의 은행 및 비은행권 금융기관의 대출 규모는 약 1,710억달러에 육박한다.

따라서 주택시장의 동요와 불안은 전체 경제에 큰 영향을 미치게 된다.

1970년대 초반부터 2000년대 초반까지 주택가격 사이클은 약간 상향하는 추세를 나타냈다.

이 기간 인플레이션을 적용한 뉴질랜드 주택의 실질가격은 경제협력개발기구(OECD) 회원국들의 사이클과 동조하는 양상을 보였다. 

특히 뉴질랜드 실질 주택가격 사이클의 수치, 기간, 진폭 등은 상승세가 오래 지속되는 나라들과 대략적으로 비슷했다.
 

뉴질랜드 전국적으로 주택가격 사이클은 거의 비슷했지만 지방에 따라 고점 및 저점의 시기는 전혀 달라 집값 사이클의 요인은 어느 정도 지역의 특성에 기인한다는 점을 뒷받침했다.

2001년부터 2007년 사이 뉴질랜드는 전례가 없었던 주택 붐을 경험했고 실질 주택가격은 두 배로 뛰었다.

1970년대 초 단기간에 집값이 가파르게 상승한 때가 있었지만 이 기간만큼 빠르고 오랫동안 오른 적은 없었다.

이 기간에는 뉴질랜드뿐 아니라 많은 OECD 국가들에서도 집값이 폭등했다.

2000년대 들어 나타난 이러한 국제적 동조현상은 글로벌 신용 및 금융시장의 팽창에 따른 것으로 풀이된다.

그러나 이 기간 뉴질랜드의 집값은 다른 OECD 국가들을 앞질러 국내 요인들도 주택시장 과열에 중요한 역할을 한 것으로 분석됐다.

 

█ 뉴질랜드 실질 및 명목 주택가격 (2000년 1사분기 100기준) 

 

보고서의 결론 

2000년대 주택 붐을 거치면서 특히 오클랜드에서 주택 구매가 어렵게 되었다.

주택 수요 및 공급의 기본 요인들 사이의 균형을 정확히 예측하기 어렵지만 택지 개발과 건축 부문이 개선되지 않는다면 토지 가격과 신규 주택 비용은 계속 오를 것이다.

이에 따라 자가소유 비율은 떨어지고 렌트시장 규모는 커지게 된다. 

집값이 계속 오르게 될지, 아니면 아직도 진행중인 세계 경제 침체의 여파로 조정을 받을지 뉴질랜드 주택시장의 방향성을 전망하기는 어렵지만 주택 구매력을 향상시키고 적절한 렌트 주택을 공급하기 위해서는 택지 공급 확대, 토지개발 및 건축비용 인하, 비용절감 및 품질개선을 위한 제도 마련 등 3가지 대책은 공통적으로 필요하다.

이 3가지 중요 요소들은 상호 의존적이고 서로 잘 작용될 때에 주택 구매력은 개선될 수 있을 것이다. 

 

정부의 주택난 대책   

생산성위원회의 보고서에 대한 정부의 대책은 크게 4가지로 정리된다.

우선 주택 건설을 위한 택지 공급을 대폭 늘릴 방침이다.

녹지를 택지로 전환하고 아파트 같은 보다 과밀화된 주택 건설을 허용하기로 했다.

이를 위해 정부는 지방자치단체들에 개발 제한 구역을 충분히 풀 것을 종용하고, 그렇게 하지 않을 경우 법률 제정을 통한 강제적인 방법을 통해서라도 택지 공급을 확대해 나갈 계획이라고 밝혔다.

정부는 이와 함께 정부가 소유하고 있는 150억달러 규모의 주택들을 재개발하는 방안도 검토해 나갈 방침이다.

정부는 또한 20~30채 이상의 주택 개발을 포함한 중간 규모 이상의 개발 계획에 대한 인허가 과정을 최대 6개월로 제한할 예정이다.

이를 위해서는 자원관리법과 지방정부법의 개정이 필요한데, 기간이 단축될 경우 불필요한 비용을 절감하고 인허가 지연에 따른 주택주와 건설업체들의 불만도 해소될 것으로 기대된다.

주택 부문의 생산성을 개선하기 위한 시장연구도 진행될 예정인데, 여기에는 높은 건축자재비의 요인으로 지목되고 있는 플레처 빌딩(Fletcher Building)의 독과점에 대한 조사도 포함된다.

정부는 이와 함께 주택 신축을 지원하는 사회간접시설을 개선해 나가기로 했다.

 

정부 대책에 대한 비판

오클랜드는 현재의 인구증가 추세를 이어갈 경우 향후 10년간 매년 1만채의 신규 주택이 필요하지만 현재 지어지고 있는 주택은 매년 4,000채 정도에 불과하다.

야당인 노동당과 일부 경제 전문가들은 이번 정부의 대책이 주택 구매력을 향상시키기 위한 구체적인 내용이 없고 주택문제를 지방 자치단체들에 떠넘기고 있다고 비판했다.

이번 생산성위원회의 보고서와 정부 대책에서 양도소득세의 부재가 집값 상승의 요인으로 지목되지 않은 점도 비판을 받고 있다.
 

일부 경제 전문가들은 양도소득세의 부재로 부동산 투자자들의 주택수요가 늘어 집값 상승을 부추기며 해외에서 많은 돈을 빌려 오게 되어 뉴질랜드 달러화의 고공 행진을 불러 일으켰다고 지적하고 있다.