집값이 지난 몇 년 동안 상승하면서 많은 주택 판매자들에게 커다란 매매 차익을 안겨 주었다. 많은 사람들이 높은 수익을 쫓아 주택시장에 뛰어들었으나 모든 사람들이 돈을 벌지는 못한 것으로 밝혀졌다. 

주택 판매 중간 이익 167,000달러

부동산 정보회사 코어로직(CoreLogic)이 이달초 발표한 ‘페인 앤 게인(Pain & Gain)’보고서에 따르면 지난 1사분기 뉴질랜드에서 주택 판매로 발생한 총이익은 38억 8,392만 3,396달러이고 중간 총이익은 16만 7,000달러로 분석됐다.

이 가운데 거의 절반인 16억 6,273만 2,824달러가 오클랜드 주택시장에서 발생했다.

오클랜드의 중간 총이익은 38만 1,000달러로 전국의 2배 가까이 되고 판매까지 주택을 보유한 기간의 중간값은 6.9년으로 전국의 중간값인 8.1년보다 짧았다.

다시 말해 오클랜드에서 지난 1사분기에 주택을 팔아 이익을 남긴 평균적인 경우는 2010년 2사분기에 집을 구입해 구입가격보다 38만 1,000달러 높은 가격으로 판매했다고 이해하면 된다.

전국적으로 주택 투자자의 중간 이익은 26만 5,000달러로 실거주자의 24만 6,000달러보다 높았다.

주택 판매 3.7%는 손실 발생

지난 1사분기에 주택을 판매한 사람들은 대부분 이익을 남겼으나 3.7%는 손실을 본 것으로 나타났다.

이들이 입은 전체 손실액 규모는 2,631만 8,951달러이고 거래당 평균 2만달러의 손실을 기록한 것으로 분석됐다.

손실을 기록한 주택 판매의 보유 기간은 8년으로 이익을 남긴 경우의 보유 기간 8.1년과 큰 차이가 없었다.

이는 집값은 장기적으로 상승하고 단기에 전매할수록 손실이 날 수 있다는 통념에 배치되는 의외의 결과로 받아들여지고 있다.

하지만 지난 4년 동안 집값이 크게 오른 오클랜드에서는 이익을 남긴 경우의 주택 보유 기간이 6.9년인 반면 손실을 남긴 경우는 2.4년으로 전국에서 가장 짧았다.

해밀턴과 웰링턴, 노스 아일랜드 기타 지역은 손실을 남기고 판매한 주택의 보유 기간이 9.5년으로 가장 길었다.

이는 이전 집값 정점이었던 2007년에 집을 구입하여 세계금융위기 때 떨어진 집값이 주택 형태와 지역에 따라 여전히 구입가격에 회복하지 못한 영향인 것으로 분석됐다.

보고서는 2011년 이후 집값이 상승하면서 주택을 판매할 때 손실을 보는 규모가 감소하는 추세를 보였다고 설명했다.

코어로직의 닉 구달(Nick Goodall) 조사분석가는 “부동산은 항상 위험을 내포한다”며 “단기 매매로 이익을 얻은 사람들도 있지만 손실을 경험한 사람들도 있다”고 밝혔다.

손실을 경험한 사람들 가운데 주택 투자자가 실거주자보다 평균 1만달러 이상 금액이 많은 것으로 나타났다.

주택 투자자의 평균 손실액은 3만 5,000달러이고 실거주자는 2만 4,865달러로 조사된 것.

이와 관련, 코어로직은 주택시장이 본격 하락할 경우 문제가 될 수 있다고 경고했다.

보고서는 “주택 투자자들은 중앙은행의 주요 관심 대상이 되고 있다”며 “왜냐하면 그들의 높은 대출 규모는 주택시장 하락기에 더욱 위험해지기 때문”이라고 지적했다.

보고서는 또 “주택 투자자들이 손실을 보고 주택을 판매하는 비율은 실거주자보다 항상 높았다”며  “이는 주택 투자자들이 구입하는 주택의 형태, 활동 지역, 지나치게 높은 수익을 추구하는 경향 등과 관련이 있을 것”이라고 말했다.

단독주택의 3.4%가 구입가격보다 낮은 금액으로 팔렸으나 아파트는 이 수치가 7.4%로 더욱 높은 것으로 나타났다.

단독주택 판매로 남긴 평균 이익은 16만 5,000달러이고 평균 손실은 1만 5,000달러인 반면 아파트의 경우 각각 15만달러와 4만 2,000달러를 기록, 아파트가 단독주택에 비해 보통 집값이 낮은 점을 고려하면 아파트의 위험 부담이 더욱 높은 것으로 분석됐다.

지역별로 보면 크라이스트처치가 손실을 보고 판매된 주택이 7.9%로 지난해부터 이 지역에 닥친 주택시장 침체를 반영했다.

크라이스트처치의 주택 판매당 평균 손실액도 5만달러로 높았다.

오클랜드의 경우 구입가격보다 낮은 가격으로 주택을 판매한 비율이 1사분기 1.3%로 전분기 1.2%보다 상승했다.

실거주자의 98.9%가 이익을 남기고 집을 팔았으나 1.1%는 손실을 보았고 주택 투자자는 98.7%가 이익을 챙겼고 1.3%가 손실을 경험했다.

주택 판매 손실이 가장 낮은 지역은 0.6%를 기록한 해밀턴이었다.

주택 투자자들의 흔한 실수

부동산투자자협회의 앤드류 킹(Andrew King) 회장은 1사분기 전체 주택 판매 손실 규모가 2,600만달러가 넘는 사실에 대해 놀라움을 나타냈다.

킹 회장은 “집값이 오르는 시기에 사람들이 주택 판매로 이익을 남기는 것은 타당한 일”이라며 “하지만 많은 사람들이 주택을 구입할 때 가치에 비해 너무 많이 지불한다거나 주택 가치를 높일 수 있을 것이라는 실수를 하고 있다”고 말했다.

그는 주택에 투자하는 사람들이 저지르는 가장 흔한 실수는 투자하기 전에 적절한 조언을 받지 못하거나 싸다는 이유 만으로 그 지역에 대해 잘 모르면서 투자 지역을 선택하는 것이라고 지적했다.

그는 또 주택시장의 상황이 변하면 이러한 주택 투자자들은 주택을 팔 수 밖에 없을 것이라고 덧붙였다.

총선 앞둔 오클랜드 주택시장 냉각

요즘 날씨만큼이나 오클랜드 주택시장은 냉기가 돌고 있다.

주택 거래량은 줄었고 가격은 하락하기 시작했다.

오클랜드 주택시장의 조정은 이제 피할 수 없는 현실이 됐다.

뉴질랜드부동산협회(REINZ)에 따르면 지난달 오클랜드의 주택 매매건수는 1,769건으로 5월 2,212건에 비해 20% 줄었고, 작년 6월 2,649건에 비해서는 33.2% 급감했다. 

이는 2010년 이후 6월 한 달 동안 오클랜드에서 이뤄진 주택 매매량 중 가장 적은 수치이다.

거래량 감소는 집값 하락으로 이어지고 있다. 

지난달 오클랜드의 주택중간가격은 85만500달러로 5월의 85만7,000달러에 비해 0.8% 떨어졌고 3월의 90만5,000달러보다 6%나 하락했다.

작년 6월의 83만달러에 비해서는 1년 동안 2.5% 상승에 그친 결과이다.

주택 판매에 소요되는 기간도 작년 6월의 31일에서 지난달에는 38일로 7일이나 늘어난 것으로 조사됐다.

뉴질랜드부동산협회 빈디 노웰(Bindi Norwell) 회장은 “오클랜드의 주택 사이클은 성숙 단계에 있고 주택에 대한 수요는 줄고 있으나 섹션에 대한 수요는 여전히 증가하고 있다”며 “오클랜드 집값은 총선이 끝날 때까지 안정될 것으로 예상된다”고 밝혔다.

그동안 오클랜드 집값 폭등에 따른 비난을 받아온 국민당 정부에게 오클랜드 주택시장 냉각은 9월 총선을 앞두고 반가운 소식일지도 모른다.

그러나 이민자는 계속 유입되고 있으며 주택 건설이 자재비 상승과 인력 부족 등으로 더딘 진척을 보이고 있는 것도 현실이다.​