5년래 최고 이민 유입, 집값 상승으로 이어질까
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12/01/2010. 12:20
코리아포스트
지난해 이민자 유입이 2004년 이후 가장 큰 폭으로 증가한 것으로 나타났다. 이민자 유입이 빠르게 늘자 중앙은행과 주택전문가들은 지난 2002~2004년 이민자 급증으로 주택수요가 늘어나 집값 상승을 몰고 왔던 현상이 재현되지 않을지 올해 집값 추이를 예의 주시하고 있는데…
장기거주 목적 출국자 급감
뉴질랜드 통계청이 최근 발표한 출입국 조사 결과에 따르면 지난해 11월말 기준 1년간 영구 및 장기 이민자는 2만21명이 늘었다.
이 같은 순이민자 증가는 연간 기준으로 2만600명을 기록했던 2004년 7월 이후 5년여 만에 가장 높은 수준이다.
불과 1년전인 2008년 11월 기준 연간 순이민 증가가 3,569명이었던 것과 비교하면 5배 이상 급증한 것이다.
이는 주로 뉴질랜드를 떠나는 영구 및 장기 이민자가 감소한데 따른 것으로 지난해 2월 이후 매월 이민자 유출은 2008년 동기 대비 1,000명 이상 줄었다.
11월에도 호주로 떠난 이민자가 1,500명 감소한 것을 포함하여 이민자 유출은 1,600명이 줄었다.
11월 계절적 요인을 조정한 이민자 유입은 유출보다 1,800명이 많았다. 이는 2월 이후 나타난 비슷한 추세이다.
순유입 마이너스를 보였던 1998~2000년 이후 증가하기 시작한 순유입 이민자수는 이민법 강화 등의 영향으로 2003년초 4만명을 정점으로 떨어지기 시작했다.
2002년 3만8,185명이었던 순유입 이민자 수는 2003년 3만6,772명, 2004년 1만6,334명, 2005년 6,157명으로 3년 만에 5분의 1 수준으로 급감했다.
역사적으로 이민 많은 시기는 집값 상승
순이민 유입이 급증하자 중앙은행과 주택전문가들은 지난 2002년부터 3년 동안 지속됐던 집값 상승이 재현되지 않을까 주시하고 있다.
지난 1년간의 순유입 증가로 6개월 전부터 국내 수요가 지지를 받고 있는 상황에서 출국하는 사람들이 감소하자 매물 리스팅이 줄면서 공급 부족 현상을 일으켜 주택시장에 압력을 주었다.
이러한 요인으로 집값은 전문가들의 예상보다 강세를 유지했다.
ASB의 경제학자 제인 터너(Jane Turner)는 “올해는 순유입 추세가 서서히 감소할 것으로 예상된다”며 “이는 주택시장에 주는 압력을 완화하는 역할을 할 것이다”고 전망했다.
터너는“그럼에도 불구하고 현재의 이민 추세가 주택에 미치는 영향은 예상 인플레이션보다 강해 중앙은행의 인내력을 시험하고 있다”고 덧붙였다.
이민이 전통적으로 집값 상승을 좌우하는 요인이라는 것이 뉴질랜드 중앙은행의 시각이다.
중앙은행은 이민자들이 유입되면 주택수요가 늘고 물가에 가장 큰 비중을 차지하는 집값이 상승하는 것을 항상 우려하고 있다.
뉴질랜드처럼 이민에 의해 집값이 좌우되는 나라는 세계적인 경기 변동보다 먼저 이민의 증가 여부가 가장 큰 변수가 되는 것이다.
역사적으로도 이민자 유입이 많았던 시기는 또한 집값이 오르는 경향을 보였던 것이 사실이다.
외국인 이민자 유입 증가로 집값상승 한다는 증거 못찾아
그렇다면 모든 사람이 상식처럼 생각하듯이 이민자가 늘면 집값도 자동적으로 오르는 것일까.
이 명제에 대해 웰링턴의 두 경제학자 스티븐 스틸만(Steven Stillman)과 데이비드 마레(David Mare)가 흥미로운 연구결과를 내놓았다.
그들은 뉴질랜드 전국을 통근 가능한 140개 ‘노동시장 지역’으로 분류하고 센서스와 쿼터블 밸류(Quotable Value)의 주택가격을 토대로 인구변화와 국제이민, 국내이동 등이 집값에 어떠한 영향을 미쳤는지 분석했다.
연구결과 지난 5년간 인구증가가 컸던 지역이 집값도 많이 상승한 경향을 보였다.
하지만 특정 지역에 외국태생 이민자 유입이 집값 상승과 관계가 있다는 어떠한 증거도 찾지 못했다.
반면에 외국에서 살다 돌아온 뉴질랜드인의 숫자와 집값은 강한 정비례 관계를 보여 이들이 1% 증가하면 집값은 6~9% 상승했던 것으로 조사됐다.
귀환한 뉴질랜더가 많은 지역은 다른 지역보다 집값 상승이 컸고 외국 태생 이미자 유입이 많은 지역은 비교적 집값 상승이 적었다.
이민과 집값 관계는 ‘우연’
집값을 좌우하는 것이 이민이 아니라는 결과는 개별지역에 초점을 맞추면 더욱 확실해진다.
또한 이민자 순유입이 노령화라는 대세를 바꾸기에는 역부족이고 이는 노동시장 뿐아니라 조세와 주택시장에도 마찬가지이다.
그들은 “이번 연구는 이민과 집값 사이의 상관관계에 의문을 제기했고 그 둘의 관계는 사실상 ‘우연’이라는 결론을 내렸다”고 밝혔다.
이민과 집값을 증가시키는 다른 요인들이 있고 이민자 유입으로 집값이 올랐다기 보다는 경기가 좋고 집값이 상승한 시기에 이민자들이 더 많이 입국했다는 것이다.
또한 최근의 순이민 증가는 이민자 유입 보다는 유출 감소에 의한 것이기 때문에 올해 집값에 미치는 영향은 미미할 것이라는게 대체적인 시각이다.
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장기거주 목적 출국자 급감
뉴질랜드 통계청이 최근 발표한 출입국 조사 결과에 따르면 지난해 11월말 기준 1년간 영구 및 장기 이민자는 2만21명이 늘었다.
이 같은 순이민자 증가는 연간 기준으로 2만600명을 기록했던 2004년 7월 이후 5년여 만에 가장 높은 수준이다.
불과 1년전인 2008년 11월 기준 연간 순이민 증가가 3,569명이었던 것과 비교하면 5배 이상 급증한 것이다.
이는 주로 뉴질랜드를 떠나는 영구 및 장기 이민자가 감소한데 따른 것으로 지난해 2월 이후 매월 이민자 유출은 2008년 동기 대비 1,000명 이상 줄었다.
11월에도 호주로 떠난 이민자가 1,500명 감소한 것을 포함하여 이민자 유출은 1,600명이 줄었다.
11월 계절적 요인을 조정한 이민자 유입은 유출보다 1,800명이 많았다. 이는 2월 이후 나타난 비슷한 추세이다.
순유입 마이너스를 보였던 1998~2000년 이후 증가하기 시작한 순유입 이민자수는 이민법 강화 등의 영향으로 2003년초 4만명을 정점으로 떨어지기 시작했다.
2002년 3만8,185명이었던 순유입 이민자 수는 2003년 3만6,772명, 2004년 1만6,334명, 2005년 6,157명으로 3년 만에 5분의 1 수준으로 급감했다.
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역사적으로 이민 많은 시기는 집값 상승
순이민 유입이 급증하자 중앙은행과 주택전문가들은 지난 2002년부터 3년 동안 지속됐던 집값 상승이 재현되지 않을까 주시하고 있다.
지난 1년간의 순유입 증가로 6개월 전부터 국내 수요가 지지를 받고 있는 상황에서 출국하는 사람들이 감소하자 매물 리스팅이 줄면서 공급 부족 현상을 일으켜 주택시장에 압력을 주었다.
이러한 요인으로 집값은 전문가들의 예상보다 강세를 유지했다.
ASB의 경제학자 제인 터너(Jane Turner)는 “올해는 순유입 추세가 서서히 감소할 것으로 예상된다”며 “이는 주택시장에 주는 압력을 완화하는 역할을 할 것이다”고 전망했다.
터너는“그럼에도 불구하고 현재의 이민 추세가 주택에 미치는 영향은 예상 인플레이션보다 강해 중앙은행의 인내력을 시험하고 있다”고 덧붙였다.
이민이 전통적으로 집값 상승을 좌우하는 요인이라는 것이 뉴질랜드 중앙은행의 시각이다.
중앙은행은 이민자들이 유입되면 주택수요가 늘고 물가에 가장 큰 비중을 차지하는 집값이 상승하는 것을 항상 우려하고 있다.
뉴질랜드처럼 이민에 의해 집값이 좌우되는 나라는 세계적인 경기 변동보다 먼저 이민의 증가 여부가 가장 큰 변수가 되는 것이다.
역사적으로도 이민자 유입이 많았던 시기는 또한 집값이 오르는 경향을 보였던 것이 사실이다.
외국인 이민자 유입 증가로 집값상승 한다는 증거 못찾아
그렇다면 모든 사람이 상식처럼 생각하듯이 이민자가 늘면 집값도 자동적으로 오르는 것일까.
이 명제에 대해 웰링턴의 두 경제학자 스티븐 스틸만(Steven Stillman)과 데이비드 마레(David Mare)가 흥미로운 연구결과를 내놓았다.
그들은 뉴질랜드 전국을 통근 가능한 140개 ‘노동시장 지역’으로 분류하고 센서스와 쿼터블 밸류(Quotable Value)의 주택가격을 토대로 인구변화와 국제이민, 국내이동 등이 집값에 어떠한 영향을 미쳤는지 분석했다.
연구결과 지난 5년간 인구증가가 컸던 지역이 집값도 많이 상승한 경향을 보였다.
하지만 특정 지역에 외국태생 이민자 유입이 집값 상승과 관계가 있다는 어떠한 증거도 찾지 못했다.
반면에 외국에서 살다 돌아온 뉴질랜드인의 숫자와 집값은 강한 정비례 관계를 보여 이들이 1% 증가하면 집값은 6~9% 상승했던 것으로 조사됐다.
귀환한 뉴질랜더가 많은 지역은 다른 지역보다 집값 상승이 컸고 외국 태생 이미자 유입이 많은 지역은 비교적 집값 상승이 적었다.
이민과 집값 관계는 ‘우연’
집값을 좌우하는 것이 이민이 아니라는 결과는 개별지역에 초점을 맞추면 더욱 확실해진다.
또한 이민자 순유입이 노령화라는 대세를 바꾸기에는 역부족이고 이는 노동시장 뿐아니라 조세와 주택시장에도 마찬가지이다.
그들은 “이번 연구는 이민과 집값 사이의 상관관계에 의문을 제기했고 그 둘의 관계는 사실상 ‘우연’이라는 결론을 내렸다”고 밝혔다.
이민과 집값을 증가시키는 다른 요인들이 있고 이민자 유입으로 집값이 올랐다기 보다는 경기가 좋고 집값이 상승한 시기에 이민자들이 더 많이 입국했다는 것이다.
또한 최근의 순이민 증가는 이민자 유입 보다는 유출 감소에 의한 것이기 때문에 올해 집값에 미치는 영향은 미미할 것이라는게 대체적인 시각이다.
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