여윳돈이 있다면 지금 집을 구입해라. 전문가들이 이제 집을 구입해야 될 시기가 됐다고 조언하기 시작했다. 많은 뉴질랜드인들도 지금이 집을 사야 할 때로 생각하고 있다는 조사결과가 나왔다. 그러나 세계적 경제위기가 아직 진행형이고 대량 실업에 대한 우려가 높아지는 상황에서 집값 회복이 불투명하다는 반론도 제기되고 있는데…

‘지금이 주택구입 적기’가 다수 의견

최근 발표된 ASB의 분기별 주택신뢰도조사에 따르면 응답자의 53%가 “지금이 집을 사기 좋은 때”라고 말했다. 전(前)분기의 45%보다 많아진 것이다.

반대로 “지금은 집을 사기 나쁜 때”라고 말한 응답자는 15%로 전분기의 21%보다 떨어졌다.

그러나 향후 집값 전망에 대해서는 부정적인 응답이 늘었다.

이 질문에 대해 “상승”이라고 답한 응답자는 전분기 11%에서 9%로 떨어졌고 “하락”은 55%에서 60%로 오히려 늘었다.

ASB의 수석 경제학자 닉 터플리(Nick Tuffley)는 “소득에 비해 아직 높은 집값, 부진한 경기회복 등으로 응답자들이 집값 전망에 대해 부정적이었다”면서 “금리인하가 올해 주택거래 증가에 어느 정도 영향을 미치겠지만 집값 하락의 대세를 꺾지는 못할 것’이라고 분석했다.

앞으로 집값이 더욱 떨어질 것으로 전망하면서도 지금이 주택구입의 적기라는 ASB의 조사 결과는 아이러니컬하게도 부동산 전문가들의 견해와 일치한다.

저점은 아무도 모른다

최근 뉴질랜드헤럴드지는 “부동산 전문가들이 안정된 직장과 충분한 저축이 있다면 지금이 집을 사기에 적절한 시기라고 조언한다”라고 보도했다.

이들 전문가들의 주장은 부동산 사이클의 저점은 누구도 정확히 알 수 없고 앞으로 몇 달간 더 떨어질 수도 있지만 장기적으로 집값은 오르기 마련이며 늦어도 내년부터 주택시장이 회복될 것으로 전망되기 때문에 지급 집을 사 두어도 좋다는 내용으로 요약된다.

BNZ의 수석 경제학자 토니 알렉산더(Tony Alexander)는 집값이 적당하다면 지금이 ‘완벽한 시기’라는 의견을 밝혔다.

그는 “경제학자들이 부동산 사이클의 고점을 짚어 내지 못한 것처럼 아무도 최저점을 밝히려고 노력해선 안된다”며 “지금은 앉아서 최저점이 오기 만을 기다릴 것이 아니라 적극적으로 마음에 드는 집을 찾아 나설 때”라고 지적했다.

알렉산더는 “나의 판단이 지나간 데이터에 입각해 내린 적절한 것이다”고 강조했다.

그는 주택 거래량이 거의 저점에 도달했고 앞으로 등락을 거듭하다가 연말 이전에 본격적인 증가 추세에 돌입하며 집값은 5%의 추가하락 가능성이 있으나 연말까지 안정되다가 내년에 약간 상승할 것으로 예상했다.

모기지를 얻을 경우에는 5년 고정의 5.5% 금리 상품을 권장했다.

부동산시장 하반기 반등 가능성

알렉산더의 지적처럼 부동산도 사이클이 있다.

과거 뉴질랜드의 집값 변동을 살펴 보면 이 사이클은 보통 7년이었다.

이 가설에 따르면 2000년부터 시작된 상승 사이클에 이어 2007년부터 하락 사이클에 접어 들게 된다.

우연인지 몰라도 실제로 이번 주택시장 침체기의 첫 징후가 보이기 시작한 시점은 2007년 6월이었다.

당시 주택 중간가격은 34만7,500달러로 전달보다 0.7% 떨어졌고 매매량은 전년 동기 대비 11.3% 급감했다.

이 가설을 받아들인다면 앞으로도 상당기간 주택시장 침체가 계속될 것이다.

하지만 주택 사이클이라는 것이 사후적인 성격이고 1980년대와 90년대 경험한 부동산 사이클이 7~8년 지속됐기 때문에 그 기간을 테두리로 믿고 있으나 세계적으로 부동산 사이클을 보사해 보면 부동산 주기는 7년처럼 짧을 수도 있고 20년까지 길 수도 있다는 것이 지배적인 분석이다.

뉴질랜드 집값은 1987~2008년 105% 상승했고 최근의 집값 하락은 지난 10년 동안의 급등과 비교하면 미미한 수준인 것이다.

많은 전문가들은 부동산 시장이 하반기에 저점을 찍고 반등할 것이고 장기적으로 상승 추세에 있다고 주장하고 있다.

2월 주택지표 호전

바풋앤드톰슨(Barfoot & Thompson)의 피터 톰슨(Peter Thompson) 이사는 “집값 변화가 많은 뉴질랜드인들이 생각하는 것만큼 심하지 않았고 극히 최저 수준에서 움직였다”면서 “가장 큰 변화는 판매량에 있다”고 말했다.

지난 1월 주택 판매량은 3,706건으로 1992년 이후 가장 낮은 것으로 조사됐다.

오클랜드에서 이뤄지는 주택 판매 3건 중 1건을 취급하고 있는 바풋앤드톰슨은 지난달 주택시장의 회복 징후가 보였다고 밝혔다.

톰슨 이사는 “주택 판매 건수, 평균 가격, 신규 리스팅 등 주요 3가지 지표를 볼 때 2월은 긍정적이었다”고 말했다.

주택 판매량은 559건으로 1월 대비 8.9% 증가했고 4년 만에 처음으로 2월 판매량이 1월보다 많았다.

평균가격은 51만2,536달러로 전년 동기 대비 3.5%, 전달 대비 2% 각각 상승했고 13개월 만에 처음으로 전년 동기에 비해 올랐다.

신규 리스팅은 1,470건으로 1월 대비 50.8%나 늘었다.

톰슨 이사는 “금리 인하와 주택건축허가 감소, 오클랜드 지역 개발 등으로 지표가 호전된 것으로 보인다”고 설명했다.

그는 지금과 같은 시장에서는 △집값의 85% 이상 대출 받지 말 것 △집을 사기 전에 현재 자신의 집을 팔 것 △집을 팔 때 경매에 의한 방법을 적극 고려할 것 △잔금 지급 기일을 최대한 길게 가질 것 △모기지 기간을 최대한 장기로 할 것 △너무 무리해서 집을 구입하지 말 것 등을 조언했다.

경제 방향성 확인후 구입해도 늦지 않다는 신중론도 제기

위험분석 전문가 로드니 디킨스(Rodney Dickens)는 “불과 6개월 전만 하더라도 렌트가 선호됐으나 집값이 예상보다 절반 이상 더 떨어졌고 5년 고정 모기지 이율이 9.1%에서 6.5%까지 떨어져 렌트보다 장기 모기지로 집을 사는 것이 유리해 보인다”고 말했다.

‘부동산 사이클로 부자되기’의 저자 키에란 트라스(Kieran Trass)는 금리와 부동산 가격을 종합적으로 따져 볼 때 오클랜드의 플랫이 현금흐름상 가장 좋은 투자 부문으로 떠오르고 있다고 추천했다.

한편 호주의 최대 경제 컨설팅 업체인 비아이에스 스라프넬(BIS Shrapnel)의 로버트 멜러(Robert Mellor) 전무이사는 주택시장 바닥의 시점을 5월로 예상했다.

그러나 UBS NZ의 경제학자 로빈 클레멘츠(Robin Clements)는 “집을 사려고 하는 사람은 지금 물색을 해야 하지만 반드시 구입할 필요는 없다”라고 충고했다.

경기 침체 심화로 대량 실직 사태가 불어 닥칠 수 있고 가계 빚 증가로 인한 강제 주택 매매가 많아질 수도 있기 때문에 경제가 어디로 갈지 방향성을 알 수 있는 올 중반까지 기다려 봐야 한다는 것.

그는 “최악의 시나리오를 생각하지 않을 경우 우리는 혼란에 빠질 수 있다”고 지적했다.

뉴질랜드에는 현재 약 140만 채의 주택이 있고 지난 2월 기준 중간주택가격 33만달러를 적용할 경우 전체 가치는 4,600억달러가 넘는다.

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