헐값 매수 노리는 투자자들

지난달 24일 뉴질랜드 중앙은행은 경기둔화에 따른 우려로 기준금리를 5년만에 0.25%포인트 인하한 8%로 내렸다. 올 하반기 안으로 추가 인하에 대한 전망도 나오고 있는 가운데 경제침체에 따른 주택 모기지세일도 급증하고 있는 것으로 알려졌는데...

중앙은행 5년 만에 기준금리 인하

중앙은행 알란 볼라드(Alan Bollard) 총재는 지난달 24일 기준금리 인하를 발표하면서 “2008년 남은 기간동안 미국발 경기침체와 글로벌 인플레이션의 여파로 경제활동이 크게 위축될 가능성이 높다”며 앞으로 금리를 추가 인하할 수도 있음을 시사했다.

볼라드 총재는 인플레이션도 2년 안에 중앙은행의 목표치인 3%안으로 줄어들 것이라고 밝혔다.

뉴질랜드는 10년만의 최악의 가뭄과 주택시장 침체 등으로 지난 1사분기 경제성장률이 크게 저하됐다.

매튜 존슨(Matthew Johnson) ICAP 호주의 수석 이코노미스트는 “뉴질랜드의 경제가 불안한 조짐을 보이며 증시가 하락하는 모습을 보였다”고 진단했다.

그는 “인플레이션의 압력이 상당한 것은 사실이지만 기준금리가 8%에 달하는 것은 높은 감이 있다”고 분석했다.

그는 이에 따라 “뉴질랜드 중앙은행이 올 하반기 안으로 0.5%포인트 추가 인하할 가능성이 높다”고 내다봤다.

모기지 이자율은 앞으로 내려갈 것으로 보이지만 집값 또한 계속 떨어질 것이라고 볼라드 총재는 경고했다.

그는 1970년대 1차 오일쇼크 때의 38% 집값 급락을 상기시키면서“집값은 2007년 고점 대비 13% 정도까지 떨어질 것으로 예상되고 물가상승률을 고려하면 22% 하락하는 것”이라고 밝혔다.

모기지세일 주택 급증

주택시장이 침체의 늪에 빠지면서 매물로 나온 주택들이 팔리는데 종전보다 더 많은 시간이 걸리고 집값도 많이 떨어지고 있다.

빨리 집을 팔아야 하는 사람들은 자동차, 대형 TV, 공짜 해외여행 등 경품까지 얹어서 집을 시장에 내놓고 있지만 전반적인 거래는 매우 한산한 편이다.

전문가들은 집을 사려는 사람들은 집값과 금리가 어떤 방향으로 갈 것인지 두고 보자는 심산이고 집을 시장에 내놓은 사람들도 집값을 선뜻 깎으려 하지 않기 때문에 거래가 더욱 어려워지는 것 같다고 분석했다.

최근 주택시장에 나타나는 특징 가운데 하나는 모기지세일이 늘고 있고 아예 모기지세일을 노리는 현금 바이어들이 등장했다는 것이다.

주택시장에서 모기지세일은 적게나마 항상 있어 왔으나 최근에는 유가, 식품비 등 생활 물가가 급등하면서 많아지고 있다.

하코트(Harcourts)에서 모기지세일을 담당하는 그라함 비알(Graham Viall)은 “모기지세일이 많아진다는 것은 오직 하나, 사람들이 생활에 곤란을 겪고 있음을 의미한다”고 말했다.

현금보유 투자자들 모기지 주택 사냥

그러나 현금을 가진 투자자들은 지금의 상황을 기회로 삼고 있다.

부동산 투자자 딘 레트퍼스(Dean Letfus)의 예를 알아 보자.

그는 부동산 붐이 절정이었던 2004년 10월부터 부동산 투자를 시작했다.

“회사를 그만두고 실패하든지 성공하든지 부동산에 올인하기로 결심했죠.”

레트퍼스의 전략은 특정한 지역을 노리고, 그 지역의 부동산 에이전트들에 “모기지 세일 주택을 찾고 있는 현금 바이어이다”라고 자신을 알리는 것이다.

모기지 세일 주택 구매에 있어 그의 원칙은 책정한 주택의 가치보다 30% 낮게 구입한다는 것.

레트퍼스는 “4개월 만에 300만달러의 포트폴리오를 축적할 수 있었고 수동적인 소득 흐름의 구축을 시작했다”고 말했다.

그가 현재 소유하고 있는 주택의 가치는 700만달러 이상이고 매매했던 주택 가치는 그것의 두 배를 넘는다.

레트퍼스는 “현재 많은 투자자들이 모기지 세일을 주시하고 있고 싼 가격으로 나오는 매물은 확실히 있다”고 밝혔다.

그는 요즘 특히 150만~300만달러의 호화주택에 관심을 두고 있다.

부동산 투자자 그란트 클리프톤(Grant Clifton)은 2005년 고시가격이 230만달러인 세인트 헬리어스(St Heliers) 의 모기지 세일 주택을 고시가의 절반도 안 되는 105만달러에 사들였다.

이 주택은 지금 ‘트레이드 미’ 사이트에 주당 1,700달러의 렌트 하우스로 나와 있다.

에드 메일리(Ed Meile)는 아파트에만 전문적으로 투자하는 경우.

그는 모기지세일로 비치 로드(Beach Road)의 고급 아파트를 전 주인이 지불한 가격의 3분의 1 정도에 구입했다.

메일리는 모기지 세일을 통해 구입할 수 있는 가격은 은행에 얼마나 빚을 지고 있는가에 결정된다고 설명했다.

“은행은 집주인이 손실을 보든 그렇지 않든 상관하지 않습니다. 은행은 대출해 준 모기지를 회수하는 데에만 관심이 있을 뿐입니다.”

따라서 대출금 회수가 가능할 정도이면 시가의 절반 가격에도 오퍼를 받아 들이게 된다.

에이전트, 웹사이트 통해 정보 얻어

부동산 투자 교육기관 ‘글로벌 비즈니스 아이디어’의 창립자인 도리엔 포스터(Dorien Forster)가 모기지 옥션에서 추천하는 전략은 유찰이 될 경우 가장 높은 오퍼를 부르고 그 후에 가격을 협상하라는 것이다.

모기지 세일 주택은 기본적으로 은행에 갚아야 할 모기지가 연체되면서 갚을 수 없게 되었을 때 시장에 나오는 것이기 때문에 바이어 입장에서는 이를 십 분 이용할 수 있다는 것이다.

모기지 세일 투자자들은 여러 채널을 통해 모기지 세일 정보를 구한다.

포스터는 ‘트레이드 미’를 통해 모기지 세일 주택을 검색하고 메일리는 알고 지내는 부동산 에이전트들로부터 정보를 얻는다.

메일리는 “좋은 아파트 매물이 나오면 부동산 에이전트들이 이메일을 보냅니다. 나는 적극적으로 정보를 구하지 않고 에이전트들이 연락해 오기를 기다립니다”고 말한다.

앞으로 주택가격이 더 떨어질 것으로 예상하여 서두르지 않고 기다리는 모기지 세일 투자자들도 있다.

지난달 ANZ의 보고서에 따르면 지난해 말부터 매물 주택의 중간가격과 최종 계약가격의 차이가 40% 이상 벌어지고 있는 것으로 나타났다.

이는 집주인들이 점점 가격을 낮추어 처분하고 있다는 것을 의미한다.

쿼터블 밸류(QV)의 최근 보고서에도 높은 금리와 유가, 식품비 등으로 소비자 신뢰도가 떨어지면서 주택가격의 하향 추세는 지속될 것으로 예상됐다.

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