지난호에 예를들어 소개했듯이, property-by-property 기준으로 Ring-fence를 했고 소득세신고시 양도차익을 포함했을시에 상계되지 못한 잔여 손실액은 다른소득에 상계될 수 있다 (Unfencing).  그렇지만, portfolio 기준에 Ringfence를 했더라도, portfolio에 포함되어 있는 모든 주택이 매각되었고 모든 주택에 대한 양도차익이 과세소득으로 포함된 경우에도 잔여손실액은 다른 소득에 상계될 수 있다(Unfencing).  단, portfolio 에 포함된 주택 중 어느 한 주택이라도 양도차익이 과세되지 않았다면, Ring-fence는 유지되어 손실액을 다른소득에 상계할수 없다.

앞서 설명했듯이 Unfencing의 경우는 대개 임대주택 매각시 차익에 대해 과세가 될 경우에 적용되고, 이외의 경우에는 Ring-fence는 유지된다.  예를들어 구입 5년후에 매각되어 Bright-line Test에 의해 차익이 과세되지 않았다면, 손실액은 계속 Ring-fence 된다.  즉, 다른 소득에 상계가 불가하고 추후에 임대주택관련 소득이 발생할 경우 해당소득에만 상계가 가능하다.  만약, 임대주택을 처분하고 다시는 임대주택을 구입하지 않는다면, 이월된 임대주택 손실액은 영원히 남아있게 된다.  또한, 여러채의 임대주택을 가지고 있다면, 각 임대주택에 대한 양도차익 과세여부입장이 각 주택마다 다를 수 있으며, 시간이 지날수록 이런 입장이 변경되기도 한다.  아래에 복합적인 예를들어 보겠다.  

‘갑’은 오클랜드에 임대주택 A 그리고 타우랑가에 임대주택 B와 C를 구입하였다.  오클랜드 주택경기가 급상승 중이라 임대주택 A를 5년안에 처분할 수도 있을 것으로 예상되어 Bright-line Test에 의해 매매차익이 과세될 수 있음을 감안하여 property-by-property 기준을 Ring-fence를 신청하였고, 타우랑가 임대주택 B와 C는 5년 이상 보유할 것으로 예상되어 portfolio 기준으로 Ring-fence를 하였다.  

그런데, 구입후 4년이 지난후에 오클랜드 매매가격대가 주춤하여 5년안에 처분할 수 없음이 확실시되었다. IRD 자료에 의하면, 오클랜드 임대주택은 매매차익 비과세로 입장이 변경된 시점부터 property-by-property기준에서 Portfolio 기준으로 변경하여 Ring-fence를 하도록 되어 있다.  여기서 이슈가 발생할 수 있는데 보다 구체적인 예를들어 보겠다. 

오클랜드 주택에서는 매년 $20,000의 손실이 계산되었고, 타우랑가 임대주택에서는 항상 $20,000의 과세소득이 계산되었다 가정해 보자.(전체적으로는 소득이 없다)  property-by-property 기준에 의해 Ring-fence해 왔던 오클랜드 임대주택에 4년차까지 누적된 손실은 $80,000 이고, 타우랑가 임대주택 소득 $20,000에 대해서는 매년 소득세신고서에 포함되어 결국 소득세를 납부해 왔다.  5차년도 초에 오클랜드 임대주택을 구입후 5년이내에 팔 수 없음이 확실시 되었으므로 5차년도에는 Portfolio 기준으로 Ring-fence를 했다. 즉, 5차년도에는 모든 임대주택이 Portfolio 기준에 Ring-fence 하기 때문에 당해년도에는 소득이 없고, 전년도에서 이월된 손실액 $80,000은 다음년도로 이월된다.  그런데, 여기서 ‘갑’은 6차년도에 모든 임대주택을 처분하였고, 모두 구입 후 5년이 경과한 후에 임대주택을 처분했기 때문에 Bright-line test에 의해 양도차익을 신고서에 포함하지 않았다.  그리고, ‘갑’은 다시 임대부동산에 투자하지 않았다.  충분히 있을 수 있는 예이다.

여기서, ‘갑’의 경우 전년도에서 이월된 $80,000 손실액은 영원히 남게된다.  만약 여기서 ‘갑’이 모든 임대주택에 대해 portfolio 기준으로 Ringfence를 했더라면, 매년 임대순이익은 ‘0’이기 때문에 4년간 연간 임대소득 $20,000에 대한 세금을 납부하지 않았을 것이고, 매각후에도 이월된 손실액이 없었을 것이다.   

Property-by-property 기준에 의해 Ring-fence를 했을시에 충분한 메리트는 있지만, 상기 예처럼 그렇지 않은 경우도 존재하기 때문에 신중한 Ring-fence기준 선택이 필요하겠다. 

주의 - 본 칼럼은 일반적인 내용으로 안내를 목적으로 쓰여졌으므로, 저희글에 의지하여 발생하는 손실에 대해서 저희가 책임을 지지 않습니다.