최근에 IRD에서는 호텔이나 Serviced 아파트(일반적으 로 단기 숙박서비스 제공) 등과의 리스계약이 되어있는 아파트의 구매 및 매각시 적용되는 GST에 대한 안내서(IR 498)를 발간하였다. 이번호에는 해당 IRD자료를 근거로 중요내용에 대해서 알아보도록 하겠다.

대개 이런 아파트는 매매시 일정기간동안 렌트 수입보장 조건이 포함되고, Going Concern으로 구입가에 대한 GST를 납부하지 않도록 되어있다. 사업체 혹은 상업용 부동산을 구입해 보았던 교민인 경우는 Going Concern이란 말을 접해봤을 것이다. 하지만, 주거부동산투자자인 경우는 생소한 단어이고, 따라서 이에 대한 간단한 이해가 필요하겠다. 뉴질랜드 대부분의 물품 및 서비스에 GST가 별도로 부과 된다는 것은 알고 있을 것이다. 부동산, 사업체의 매매가에도 예외는 아니다. 성업 중인 부동산, 사업체를 매각/매입 할시에 같은 금액의 GST를 매각자는 IRD에 납부해야 하고 매입자는 환급받아야 한다. 하지만, 이런 번거로움을 없애기 위해, 성업 중인 사업체를 매각/매입시에는 Going Concern으로 하여 0세율의 GST를 부과 할 수 있도록 하고 있다.

Going Concern이 되기 위한 다른 조건들도 있지만, 우선 Going Concern이 이루어지기 위해서는 매각자 매입자 모두 GST등록이 되어 있어야 한다. 따라서, 아파트의 Going Concern여부를 모르더라도, 이 아파트로하여 GST등록이 되어 있고 정기적으로 GST신고를 하고 있으면, 구매시 매도자에게 Going Concern계약으로 GST를 납부하지 않았을 가능성이 크다.

이런 아파트가 계속하여 호텔이나 Serviced아파트 회사 와 리스계약이 연장되고, 리스계약이 남아 있는 상태로 (즉, Going Concern)으로 매각할 경우 매각금액에 대한 GST 문제는 없겠다. 하지만, 리스계약이 파기되거나 리스 계약이 끝이 난 상태에서 아파트를 개인에게 매각할 경우, 매각이 되지 않아 개인에게 직접 렌트를 놓을 경우, 혹은 아파트 주가 직접 거주할 경우에는 Going Concern상태가 아니므로 아파트에 대한 GST를 납부해야 한다.

예를 들어 보도록 하겠다. '갑'은 호텔과 리스계약이 되어 있는 아파트를 $300,000에 Going Concern으로 구입 하였다. 하지만 최근에 호텔측으로부터 경제상황 악 화로 리스계약을 연장하지 않을 것이라는 통보를 받았다.

상황1 – 다행히, 리스계약이 끝나는 시기에 맞추어 개인에게 $350,000에 매각되었다. 부동산수수료 $20,000(incl GST)을 지급하였다. Going Concern이 아니므로, 부 동산 수수료를 공제한 $330,000에 포함된 GST(1/9)를 $36,666.67를 IRD에 납부해야 한다. 결국, $350,000을 받 더라도 부동산 수수료와 GST를 납부하면 $6,666.67의 손실이 계산되겠다.

상황2 – 리스계약이 끝나는 시기에 맞추어 아파트를 부동산 시장에 내놓았으나, 매각되지 않아 세입자 '을'에게 직접 렌트를 주기 시작했다. 아파트 감정가는 $340,000이다. 세입자에게 주거용으로 렌트를 줄 경우 GST과세 소득이 아니다. 따라서, GST등록을 취소해야하고, 결국 감정가의 1/9인 37,777.78을 GST로 납부해야 한다.
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상황3 – 아파트를 부동산시장에 내 놓았으나, 매각이 되지 않아 아파트주인 '갑'이 거주하기 시작했다. 역시 Going Concern이 아니므로, 감정가의 1/9을 GST로 IRD에 납부 해야 한다.

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