Caveat 이란?
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토지 양도법령에 의하면 (The Land Transfer Act) 땅에 특정한 권리가 있다고 주장하는 사람은 토지 주인이 땅을 처분하는 것을 막기 위해서 그 땅에 caveat 을 등록할 수 있다. Caveat 이 등록되면 caveat이 취하될 때 까지 땅 주인이 땅을 팔거나 땅을 담보로 융자를 얻거나 할 수 없다.

근거없이 caveat이 등록되었다고 생각하는 경우에는 땅주인이 고등법원에 신청하여 caveat 취하 명령을 받을 수 있는 절차가 있다. 법정에서는 caveat을 등록한 사람에게 caveat을 등록할 수 있는 권리 (caveatable interest) 가 분명히 없다고 결정하지 않는 한 caveat 취하명령을 내리지 않는다.

Caveat을 등록하는 사람은 그 땅에 대해 caveatable interest가 있어야 하는데 이caveatable interest 는 단지 개인에게 대한 권리가 아닌 caveat 등록 가능한 땅에 관한 권리를 말한다. 그중 대표적인 예로 caveat을 등록할 수 있는 사람은:

•땅을 살 수 있는 선택권(option)을 가지고 있는 사람
•서명된 땅 매매게약서를 가지고 있는 구매인
•땅을 담보로 잡을 수 있는 권리를 가지고 있는 채권자

가장 보편적인 예로는 땅 매매계약서를 싸인한 구매인이 settle 전에 땅 주인이 다른 사람에게 땅을 팔지 못하도록 caveat을 등록하는 경우이다. 보통 일시 잔금지불이 아니라 한달에 얼마씩 긴 기간동안 잔금지불을 하는 경우 그 기간동안 구매인의 권리를 보호하기 위하여 caveat을 등록하고, 특별히 deposit을 많이 낸 경우에도 deposit을 보호하기 위하여 caveat을 등록하는 경우가 있다.

No Caveat 조항
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일단 caveat 이 등록되면 땅주인은 땅을 팔지도, 땅을 담보로 융자를 받지도 못하기 때문에 이러한 상황을 피하기 위해서 토지 매매계약서나 임대 계약서에는 판매인이나 임차인이 caveat을 등록하지 못하도록 하는 조항을 포함하는 경우가 있다. 이런 조항을 “no caveat” 조항이라고 한다. 그럼 no caveat 조항이 있는데도 불구하고 구매인이 caveat을 등록한 경우 법정에서는 caveat 취하 명령을 내릴까?

1996년의 판례 Cash Handling Systems Ltd v Augustus Terrace Developments Ltd 에서 caveat등록인은no caveat 조항이caveat을 등록할 수 있는 중요한 권한을 뺏으므로 공공정책 (public policy) 에 어긋난다고 주장하였다. 따라서 이 조항은 집행불능 (unenforceable) 하며 법정에서 고려하지 않아야 한다고 주장하였다. 그러나 고등법원에서는 no caveat 조항이 공공정책에 어긋나지 않으며 이 조항은 caveat 취소명령을 내려야 하는지를 결정할 때 고려해야 하는 요소중의 하나라고 결정하였다. 고등법원의 판결에 의하면 상업계약관계에서 계약 당사자들끼리의 불균등한 협상력 (bargaining power) 이 존재하지 않고, 또한  no caveat 조항은 caveat을 등록함으로써 생기는 어려운 결과를 피하려고 계약 당사자들끼리 합의한 내용이기 때문에 공공정책에 어긋난다고 볼 수 없다.

최근 2005년 판례 Fu Hao Constructions Ltd v Landco Albany 에서는 고등법원이no caveat조항이 공공정책에 어긋나므로 전혀 고려하지 않아야 한다고 결정하였으나Court of Appeal의 항소심에서 이 고등법원의 판결이 번복되었다. Court of Appeal에 의하면 caveat을 등록하지 못하도록 하는 데에는 정당한 이유들이 있을 수 있으며 특히 이 case에서는 토지분할 plan이 승인될때까지 구매인이 caveat 등록을 하지 못하게 함으로써 토지 주인이 토지분할을 끝내는 데에 어려움이 없도록 하려는 목적이 있었다. Court of Appeal은 계약 당사자들끼리의 bargaining power가 아주 차이가 나는 경우에는 no caveat의 조항을 고려하는 것이 정당하지 않을 수 있더라도 그렇다고 no caveat조항을 전부 다 무시하는 것은 옳지 않다고 결정하였다.

위의 두 판례를 보면  no caveat 조항은 공공정책에 어긋나지 않으며 이 조항이 caveat 취하명령을 내려야 할지 결정하는 데에 있어서 결정적인 요소는 아니라 하더라고 법정에서 고려해야 하는 요소중의 하나다.

그러므로 토지구매계약서를 싸인하기 전에 no caveat조항이 있는지 살펴보는 것이 중요하며 싸인 전에 법적 조언을 구해야 한다. 경우에 따라서 구매인의 권리를 보호하기 위해 caveat을 반드시 등록해야 하는 경우가 있기 때문이다.

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