상가 건물에 관한 시행정의 규정이 바뀌면서 여러 방면으로 그 파장이 예상된다. 오클랜드의 상가는 이제 Building Act 2004에 의해 지진 취약한 빌딩에 등급을 나누어 %NBS(New Building Standard)를 측정하고 상가의 LIM(Land Information Memorandum)에 기록하게 된다. 이 때 처음 받게되는 IEP(Initial Evaluation Procedure)에 이의가 있으면 3-4개월 내에 건물주의 부담으로 진행되는 DEE(Detailed Engineering Evaluation)를 신청 진행하여야 한다. 이렇게 진행된 DEE는 IEP를 대신하여 LIM에 기록된다. 시청의 자료에 의하면 최근 20년내에 지어진 오클랜드 도심에 있는 상업 건물의 대부분은 건축법에 따라 내진설계로서 건축되었지만 1976이전에 지어진 빌딩은 지진의 큰 위험이 없는 도시이기는 하지만 오클랜드 시는 인구가 밀집되어 있어 인명에 대한 안전에 문제가 되고 있다. 이것은 6단계의 SEISMIC GRADE로 분류되며  A+(100+),A(80-100),B(67-80),C(33-67),D(20-33),E(under 20)로 LIM에 기록된다.
 

그러면 이렇게 진행되는 시행정의 변화는 우리에게 어떤 영향을 주게될까?

첫째, 상가의 가격에 영향을 미치게 된다. 법에 의해서 강제로 건물을 10년내 내지진 보강공사를 해야하는 ‘D’와 ‘E’ 등급의 빌딩은최소한  ENGINEERING 보고서에 의해 재보강 공사비만큼 실가격에서 할인을 요청받을 것이다. 게다가 ‘C’는 시당국에서 보강공사는 요구받지 않지만 고위험군에 포함되어 있어서 중위험군 빌딩 등급인 67% 이상으로 올려야 제대로 매매가 될 수 있을것이고 보험사가 안정 등급으로 인정하고 보험 가입이 가능해 질 수 있다. 보험은 이제 CH-CH에서 부동산 매매시 자산가치의 여부를 결정하고 있는 것은 잘 알고 있을 것이다. 보험이 없으면 융자가 안되고 매매가 불가능해지는 이유다. CH-CH지진이후 보험사가 보험가입 대상을 매우 까다롭게 선정하고 있다.

둘째, 은행의 상가 융자에 반영된다. 은행은 당연히 보강공사를 진행할 수 있는 능력이 있는지 확인하게 되며 보강 공사비의 여유자금이 있는지 또는 공사시 RENT 수입에 영향을 주게 되면 전체 상환 능력이 있는지 까지도 확인 할 수 있다. 현금으로 구입하게 될 경우의 심각한 문제는 위의 내용을 검증하게 되는 과정이 없어지게 되는 것이다.
 

세째, 세입자와의 분쟁이 발생할 수 있다. D와 E 등급의 빌딩은 건물과 세입자의 비지니스 보험 모두 가입이 힘들어 지게 되어 세입자와 안전을 포함하여 여러가지 문제가  발생될 수 있다. 손해가 나는 비즈니스는 그 해당 업장보험이 부담되지만 안정적인 사업은 보험이 그 안정을 지속시키는 역할을 하기 때문이다. 그런데 보험이 안되면 사업의 지속적인 안전에 문제가 생길 수도 있다.게다가 Deed of Lease에 따라 세입자가 건물 보험료를 부담해야 할 경우 보험 가입이  되어 있었다고 하더라도 일반 빌딩에 비해 크게 인상되는 요율은 어려운 경기에 경제적 부담이 될 것이다. 
 

이번에 오클랜드 시청, 대한상공회의소, ANZ BANK 그리고 필자과 함께 하는 ‘%NBS’ 관련 세미나 에서는 지진 취약 건물 관련하여 각 계의 전문가들과 함께 심도 깊은 토론이 있을 예정이다.