모든 것이 빠르게 진화하고 정보가 범람하는 요즘, 법 역시 변화하는 세상에 뒤처지지 않기 위해 숨가쁘게 움직이고 있다. 매달 새로이 제정되는 법령과, 개정이 의논되는 법령, 고등법원, 항소법원에서 쏟아져 나오는 판례는 수백 가지가 넘을 듯 하다.

작년에 개정된 법령 중에 Residential Tenancies Act 라는 법이 있다. ‘렌트’에 적용되는 법이고, 뉴질랜드에 ‘렌트집’이 사십만 채가 넘는 것을 고려하면 교민들에게도 적지 않은 영향을 주게 될 듯 하다. 진작에 이 칼럼을 통해 소개 해드렸어야 하는데, 다소 늦은 것 같아 송구스럽다. (‘임대차’로 번역되는 ‘tenancy’는 교민들께 익숙한 단어인 ‘렌트’라 표현한다.)

특히나 럭비 월드컵이 코 앞으로 다가오고 집주인이 렌트비를 올리거나 집을 비워달라는 요구를 하는 경우가 급격히 늘어난 듯 하다. 이는 럭비 경기장 주위의 집들이나, 시내에 위치한 아파트에서 더 심하게 발생하고 있다고 한다. 렌트를 끝내거나 렌트비를 올릴 때에도 계약과 임대차법 규정에 맞추어 절차를 갖추어야 한다.

The Residential Tenancies Act (이하 임대차법 이라 지칭한다)는 1986년에 처음 제정된 후 두 번 소규모 개정이 있었고, 96년 개정 이후 십오 년 가량 사용되어 오다가, 작년에 다시 한번 재정비 되었다. 십오 년 사이 뉴질랜드 부동산 시장과 판도에 많은 변화가 있었고, 주거용 부동산의 수요자의 구성도 십오 년 전과는 많이 달라졌기에 시의 적절한 재정비였다 생각된다. 법의 골격이나 그 목적은 그대로 남아있고, 큰 흐름은 동일하지만, 워낙 많은 세부 조항들이 개정 되었기에 이를 하나씩 살펴보는 것은 지면 제약상 힘들고, 그 중 비교적 빈번히 쓰일 개정된 조항을 다음과 같이 요약해본다.

· 렌트는 주당으로 갱신되는 렌트(periodic tenancy)와 기간을 정해놓은 렌트(fixed term tenancy)가 있는데, 임대차법이 개정되기 전에는 기간제 렌트는 해당 기간이 끝남과 동시에 자동으로 만료되었지만, 개정 이후부터 기간제 렌트는 해당 렌트 기간이 끝나면서 자동으로 주당 갱신되는 렌트로 전환된다. 기간제 렌트를 미리 정한 기간에 맞추어 종료하려면 해당 종료일로부터 (90일 전부터 늦어도) 21일 전에는 렌트가 종료된다고 상대방에게 통보해주어야 한다. 예를 들어 2011년 11월 30일에 종료되는 기간제 렌트라면 11월 9일 전에 렌트가 종료된다는 확인/통보를 해야지만 렌트가 11월 30일에 종료된다. 해당 통보를 하지 않았다면 11월 30일 이후부터는 주당 갱신되는 렌트로 전환되어 그 이후 렌트를 종료하려면 집주인은 90일, 세입자는 21일의 추가 notice를 주어야 한다.

· 집주인이 21일이상 연속으로 해외 체류할 시에는 뉴질랜드에 있는 대리인을 의무적으로 임명하고 대리인의 연락처를 세입자에게 알려주어야 한다.

· 아파트처럼 body corporate가 존재하는 집의 렌트는 body corporate rules를 적용 받고 이 규칙이 렌트 계약에 우선한다. 한가지 예를 들어보면, 아파트를 렌트할 때 계약상 세입자가 애완동물을 키워도 된다고 했지만, body corporate rules가 애완동물을 허용하지 않는다면, 세입자는 애완동물을 키울 수 없다.

· 계약상 상대방에게 보내는 서면 통보에 계산되는 날짜가 영업일(working days notice)에서 달력상 날짜(consecutive/calendar days)로 바뀌었다. 예를 들어, 기존에는 집주인과 세입자가 상대방에게 계약 위반 등을 통보할 때 주말과 공휴일을 제외한 영업일을 계산하여 10 영업일안에 시정할 것을 요구해야 했지만, 현재는 10 영업일이 아닌 달력상 14일 안에 시정할 것을 요구하면 된다.

· 여러명이 같이 공동으로 사용하는 boarding house도 동시 거주할 수 있는 최대인원수나 거주일등에 따라 임대차법을 부분적으로 적용 받게 된다.

· 이 외에도 렌트가 끝난 후에도 집을 무단 점거하는 세입자에 대한 처벌 등 여러 처벌 수위가 강화 되었고, 집주인 역시 임대한 집의 보수에 대한 의무 및 이를 위반할 시에 적용되는 처벌 수위가 강화 되었다.

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