부동산 붐이 한창일 때 넓은 대지를 분할하여 여러 개의 작은 규모의 택지로 매매하는 것이 빈번하였다. 이는 대규모의 개발업자 외에도 일반 가정집의 소유주도 마찬가지였을 텐데, 분할이 가능한, 예를 들어 대지가 1,000m2 이상의 주거용 부동산은 집값 외에도 분할 가능성에 대한 프리미엄이 조성되어 고가에 팔리는 것이 대세가 되어버렸다.

요즘은 부동산 경기 침체와 금융 시장의 조정으로 인해 택지 분할(subdivision)이 예년보다 뜸하고, 몇 년 전에 분양 받아놓은 택지도 현재 시점에서 매매계약을 파기하는 경우도 적지 않다.

분할한 택지의 매매계약은 보통 두 가지 형식으로 이뤄지는데, 첫째는 기존 소유주가 이미 분할을 마쳐놓은 택지의 매매를 계약하는 것이고, 두 번째는 아직 분할이 시작 또는 종료 되지 않은 토지의 일부분을 매매하는 계약을 체결하는 것이다.

첫 번째의 경우에는 기존의 소유주, 즉 매도자가 분할을 마쳐놓았기에, 분할된 각각의 토지에 해당하는 타이틀 (Certificate of Title)이 존재하고, 그렇기에 분쟁이 생길 가능성이 적으며, 보통의 부동산 매매와 다를 것이 없다. 하지만 두 번째의 경우 아직 분할이 종료되지 않은 상태이기 때문에 분쟁의 여지가 많다.

그렇다면 분할이 종료되기 전에 매매계약을 하는 이유는 무엇일까. 이는 토지의 기존 소유주의 편의 때문인데, 택지를 분할하기 위해서는 적지 않은 시간과 비용이 들어간다. 기존 소유주의 입장에서는 매매가 성사된다는 보장이 없이 섣불리 분할을 시작하기에는 부담이 될 수가 있다. 이에, 분할을 하기 전에 마땅한 구매자를 물색하여 분할 방식을 제시하고 분할된 땅의 매매 계약이 이뤄진 후에야 실제 분할에 착수하는 경우가 많다.

특히나 대규모 개발업자의 경우에는, 분할에 착수하기 위한 자금을 금융사에서 조달하는데, 금융사의 융자 조건에는 분할된 땅의 분양이 특정 날짜까지 몇 퍼센트 이상 되야 한다는 조건이 흔히 포함된다. 그리고 분양/매매계약 체결시 받은 계약금(deposit)을 사용하여 분할에 소요되는 비용을 일부분 충당한다.

문제는, 분할이 이뤄지기 전에 매매계약을 체결하면 실제로 분할이 되는 토지의 경계와 면적 그리고 분할이 종료되어 타이틀이 발행되는 시기가 불분명하다는 것이다. 예를 들어, 만약 20 에이커(acre) 규모의 택지를 11 에이커와 9 에이커 짜리의 두 개의 택지로 분할하여, 9 에이커 짜리 택지를 $400,000에 매매하기로 계약을 체결한다고 했을 때, 만약 시청의 규제와 허가 조건의 유무로 인해 11:9가 아닌 11.5 에이커와 8.5 에이커로 분할이 되었다면 이는 계약 위반이고 매매계약은 파기되어야 할까? 아니면 기존에 체결한 계약대로 매매를 이행하고 구매자는 잔금을 지불해야 할까?

다른 예로, 큰 규모의 택지 중 바다가 보이는 조망이 좋은 위치의 일부분을 분할하여 매매하기로 하였는데, 계획했던 방식으로는 분할이 불가능 하여 (시청의 분할 허가 조건 및 규제 등으로 인해) 실제로 분할된 토지에서는 바다가 보이지 않는 경우에는 매매 계약은 여전히 유효할까? 만약 구매자가 계약의 파기를 원하고 매도자는 이를 거부한다면 법원은 어떤 판결을 내릴까?

위에서 든 두 가지 예는 실제로 적잖이 발생한다. 매매계약의 세부 조항을 알기 전에는 명쾌한 답을 내리기가 힘들지만, 첫 번째 경우에는 계약이 유효하고 매매가 이행될 가능성이 높다. 하지만 두 번째의 경우에는 계약이 파기되고 구매자는 계약금을 돌려받을 가능성이 높다. 이는 계약 당사자들이 어떤 의도로 계약을 했는지가 중요한데, 만약 바다가 보이지 않는 땅이라면 구매자가 애초에 구매를 할 생각을 하지 않았을 것이라는 것이 입증된다면 법원은 구매자의 손을 들어줄 가능성이 높다.

택지 분할과 분할될 토지의 매매 계약을 체결할 땐 추후 생길 수 있는 분쟁을 피하기 위해 여러 추가 조항이 권장 되는데, 다음호에서 이를 살펴보겠다.

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