처음 Lease계약을 할 때 얼마간의 주기로 렌트비를 조정할지를 정한다. 2~3년에 한번씩 렌트비를 조정하는 것이 일반적인데, lease 계약서에 나와 있는 조항에 맞추어 조정을 해야 한다. 현재 통용되고 있는 2008년판 오클랜드 변호사 협회 Deed of Lease에서는 5번째 페이지의 두번째 조항이 렌트비에 관한 조항인데, 이에 따르면,

• 건물주, 세입자 둘 다 렌트비의 조정을 요구할 수 있다. 일반적인 경우에는 건물주측에서 렌트비의 조정을 요구하지만, 세입자가 먼저 렌트비의 조정을 요구하여, 렌트비의 인하를 요구할 수도 있다. 이 때 조정 되는 렌트비는 'current market rent', 즉 현재 시세여야하며, 경기가 좋지 않은 시기에는 세입자가 먼저 렌트비의 인하 및 동결을 요구하는 경우가 간혹 있다.

• 렌트비의 조정은 조정을 요구하는 측에서 상대방에게 통지서를 보내는 것으로 시작 되는데, lease 계약서에 명시된 Rent Review Date('렌트 조정일')을 기준하여 3개월 전부터 렌트비의 조정을 요구하는 통지서를 보낼 수 있다. 이 통지서에는 내고자/받고자 하는 렌트비를 제시하여야 한다.

• 만약 렌트조정일이 2009년 5월5일이고, 그 다음번 렌트조정일은 2011년 5월5일 이라면, 건물주와 세입자 양 측은 2009년 2월 5일부터 시작하여 다음 렌트조정일인 2011년 5월5일 전까지 rent review 통지서를 보낼 수 있다.

• 통지서를 받은 세입자/건물주는 제시된 렌트비에 동의하거나 반대할 수 있는데, 제시된 렌트비에 동의 한다면 렌트 조정일로부터 새로운 렌트비가 적용된다. 만약 렌트조정일이 2009년 5월5일 이었는데, 렌트조정 통지서는 2009년 9월5일에 보냈다면 통지서를 보낸 날짜로부터 3개월 후, 즉 2009년 12월5일부터 새로운 렌트비가 적용된다.

• 통지서를 받은 쪽에서 상대방이 제시한 렌트비에 동의하지 않는다면, 통지서를 받은 날짜로부터 20 working days (공휴일과 주말을 제외한 20일) 안에 자신이 적절하다고 생각하는 렌트비를 적어 상대방에게 보내야 한다.

• 양 측이 협상에 의하여 새로운 렌트비를 도출하지 못할 경우에는 arbitration이라는 중재를 받던지, 또는 양측이 registered valuer(공인 감정사)로부터 렌트비의 감정을 받아서 새로운 렌트비를 정하게 된다.

렌트비를 조정한 후에는 추후 생길 수 있는 분쟁을 막기 위해 Deed로 문서화 하는 것이 권장되는데, 이 때 문서화에 소요되는 비용은 세입자의 부담이다.

렌트비를 조정할때 주의할 점 몇가지를 살펴보면, 먼저 건물주나 세입자는 렌트조정일에 정확이 맞추어 3개월전에 통지서를 보내는 경우는 드물다. 위의 예를 들어, 렌트조정일이 2009년 5월5일이고, 그 다음번 렌트조정일은 2011년 5월5일 인 경우, 건물주가 2011년 1월 5일에 렌트비의 인상을 요구하여 렌트비가 4월5일부터 인상되었다고 했을 때, 건물주는 불과 1개월 후인 다음번 렌트 조정일에 추가로 렌트비의 인상을 요구할 수 있다.

임대차가 껴 있는 비지니스의 매매시에 구입자가 겪을 수 있는 일 중 하나가: 건물주가 몇 달 전에 렌트비를 인상했기에 당분간 추가 인상이 없을 것으로 생각하고 비지니스를 구입했는데, 구입한지 얼마 되지 않아 렌트비 조정을 또 요구할 수 있고 이런 경우가 적지 않게 발생한다.

Lease 계약을 할 때 주의 깊게 살펴보아야 하는 조항 중 하나가 Ratchet Clause이다. Ratchet clause는 렌트비 조정에 관한 조항인데, 오클랜드 변호사 협회에서 발행한 2008년판 (5th edition) Deed of Lease의 ratchet clause를 보면:

“Notwithstanding any other provision of this clause, the annual rent payable as from the relevant rent review date shall not be less than the annual rent payable as at the commencement of the then current lease term.”

즉, 렌트비를 조정할 때 현재 시세를 기준으로 하게 되어있지만 ratchet clause에 의하면 렌트비조정일 이후부터 내게 될 새로운 렌트비는 lease의 시작 날짜에 내야했던 렌트비보다는 떨어질 수가 없게 되어있다.

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예를 들어 6년짜리 lease가 2008년에 시작하고 2년마다 렌트비의 조정일이 있다고 가정해보자. 처음 lease가 시작할 때의 렌트비가 $30,000이라면, 그 이후에 렌트비 시세가 $20,000로 떨어졌다고 해도 2010년과 2012년의 렌트비 조정시에는 처음 lease가 시작한 날짜의 렌트비인 $30,000보다 적게 렌트비를 조정할 수가 없는 것이다. 즉 렌트비는 상승할 수만 있지 절대 처음 렌트비보다는 내려갈 수가 없게 되어있는 것이다.