많은 주택모게지 고객들과 독자들이 모게지 이자율 결정에 어려움을 겪고 있다. 그 배경에는 올해 초부터 시사되어 왔던 OCR(Official Cash Rate:정부고시 이자율) 인상 분위기가 강하게 자리하고 있다. 물론 시중 은행들의 모게지 이자율은 이번  8월 록다운이 시작되기 직전, OCR인상을 염두에 두고 이미 인상되었다. 이자율 인상이 확실시 되기 전,  1년 고정 이자율 조건은 가장 저금리여서 선택의 여지가 없었다. 

그러나 인상이  시작된  한달여 전부터 모게지 고객들은 장기 고정(2년 고정 이상)을 고려하기 시작했다. 아주 보편적인 현상이다.  그럼에도 필자는  1년 고정 이자율을 선호한다. 그 세가지 이유를 설명하고자 한다. 

첫째, 이자율이 얼마나 계속 인상될까? 이다. 

위 제목은 독자들의 이자율 고정에 가장 중요한 판단 근거중 하나일 것이다. 그러면 이자율 인상의 배경을 살펴봐야 하는데 소비자 물가 지수가 단연 가장 중요한 변수이고 현재 제반 물가는 원자재가격의 인상부터 인건비 인상 등 모든 분야에 걸쳐 많이 상승해 있다. 

이러한 물가 인상은 여러가지 경제 지표들도 뒷받침을 해주고 있다. 주요 국가별로 예외없이 4~5%를 상회하는 경제 성장률과 기대치 보다 낮아 진 실업률까지 구색을 맞추고 있는 상황이다.  

2008년 리먼사태 이후부터 크게 확장되었던 신용을 코비드 19 때문에 오히려 더 확장해야 했던 각국의 금융기관들은 막대하게 풀려있는 신용을 거두어 들일려고 여러번 시도했지만 번번히 무산되었었다. 

언젠가 양적완화를 축소해야 하는 것은 모두가 처해진 현실이다. 그러나 각국의 중앙은행들이 이 정책시행을 주저하는데는 그만한 이유가 있다. 

올해 좋아진 경제 성장률과 이에 따른 소비지 물가 인상 등의 지표들이 정상적인 환경에서 발생한 것인지 아닌지의 확신이 서지 않는데 기인한다. 

뉴질랜드도 세계 금융위기 이후 지금까지 OCR인상을 세번이나 시도했지만 소폭 올렸다가 그 몇배를 내려도 회복이 어려웠던 기억이 선명하다. 

과거 세번과 달리 지금은 지원사격을 할 이자율이라는 총알이 거의 남아 있지도 않다. 그래서 신중할 수 밖에 없다. 이번 델타 변이 바이러스가 오히려 중앙은행의 이자율 인상 압박에서 한숨 트여준 모습처럼 보이는 건 필자만의 느낌은 아닐 것이다. 

둘째, 이자율 인상 요인인 물가인상은 정상적인가?

모든 현상을 설명하긴 어렵지만 물가인상에 크게 영향을 주는 몇가지 이유를 들여다 보면 코비드 19가 그 중심에 자리하고 있다. 

먼저 물가 인상에 가장 큰 영향를 주는 인건비 상승을 살펴보면 세계 각국이 코비드 19 확산을 막기 위해 록다운과 격리를 해 나가는 과정에서 자연스럽게 그동안 값싼 노동력의 원천인 외국인 노동자들을 본국으로 보내야 하는 환경에 처해졌다. 

그대신 자국민을 채용해야 하지만 그 누구도 농축산업 그리고 요식업, 건축업 등 현장 관련 노동을 최저 인건비로 일하려 하지 않는다는 것이 큰 문제로 대두되고 있다. 

그나마 크게 올린 인건비로도 노동력을 구하기가 어렵다. 당연히 실업률이 낮아지는 현상도 동시에 발생한다. 

이것은 최종 소비자가 물어야 하는 상품의 가격에 그대로 반영된다. 더우기 이동이 쉽지 않은 모든 곳에서 물류비용은 사상 최고를 경신하고 있다. 

현장에 모여서 일을 할 수 없으니 모든 산업 분야에서 상품의 생산량도 턱없이 줄어 들었다. 이렇게 오른 물가를 누가 정상적인 경제 사이클이라고 판단할 것인가? 

셋째, 1년 대비 2년 고정 이자율의 손실을 역계산 해보자.

현재 주요 시중은행들의 1년 대비 2년 고정이자율간의 격차가 연평균  0.4% 정도이다. 

이자율 변동이 없다고 가정하면  2년 고정을 정한 사람은 2년뒤 0.8%를 손해본다. 다시말해 2년동안 1년 고정을 2번 한 사람보다 손해를 보지 않으려면 1년 뒤 1년 고정 이자율이 매년 최소 0.4% 이상이 올라야 한다. 

딱 0.4%가 매년 인상되었다면 2년을 선택한 사람은 본전인 것 같지만 확실히 손해다. 이유는 1년뒤 여러 이유(과거에 종종 발생했었음)로 예측과 다르게 이자율이 인하되었을 때 그 카드를 사용하기 어렵다. 물론 페날티를 물고 갈아타면 되지만 더블로 손해보는 셈이다.  

필자가 보건대 모게지 이자율이 최소 매년 (차이가 0.4% 정도인 현재 기준)0.6% 인상될 거라는 확실한 근거(?)가 없다면 별 이익이 되지 않는다고 판단된다. 

미연준도 NZ중앙은행도 내일의 상황을 확신하기 힘든 코비드 19의 영향에 누가 감히 1년 뒤를 확신하고 있는가? 

 8월 17일 록다운 4가 발표되지 않았다면 현재 OCR이 0.25% 올랐을 것이다라고 한다. 하루 앞도 못보는 전문가들도 늘고 있지만 그만큼 뉴질랜드를 포함한 세계 각국의 금융 펀드멘탈이 아직 튼튼하지 않다는 반증이기도 하다.  

2년 이상 이자율 장기 고정을 예약하려는 고객의 급증으로 유래없이 시중은행들의 순이익 상승 곡선은 진행형이다.

위 세가지 이유를 정리하자면, 

 사실 독자들이나 고객들이 3년 고정이자율 이상의 장기 고정 계약의 선택은 몰라도 1,2년 고정 계약의 문제를 너무 깊게 고민할 것은 아니다. 결국 얼마간 이익과 손실의 문제인데 개인마다 차이는 있겠지만 아주 심각하지 않기 때문이다. 

우리가 이해해야 하는 것은 이자율 인상을 포함한 여러가지 금융 환경의 변화를 모색하고 있는 중앙은행의 가장 중요한 과제는 지속적이며 안정적인 경제 성장을 위한 국내 금융의 안전한 선순환이다. 순이익을 극대화해야 하는 주식회사인 시중은행들과는 입장이 다르다. 

다시 설명하자면 앞으로의 OCR인상이 진행되더라도 국민들이 감내할 수 있는 범위내에서 진행될 것이다. 

올라가는 이자율은 민감한 문제이지만 이러한 변화를 좀 더 거시적이고 이성적으로 바라 보는 관점이 그 어느 때보다 절실히 요구되고 있다.

코비드 19 이전, 저이자율이 영원할거라는 경제학자도 있었다. 

미래는 저성장, 고령화와 소득 불균형 등의 이유로 인한 저소비 그리고 AI의 등장과 산업 고도화에 따른 고생산성으로 저물가와 저이자율로 가는 패턴은 New에 한번더 New를 붙여 뉴뉴노멀이라고 설명했던 칼럼을 읽었던 기억이 새롭다. 

코비드 19이전의 경제 환경은 여전히 존재하고 있고 이러한 저이자율의 환경은 아직 강하게 살아 있으며 또한 진보중에 있다. 

위 칼럼 내용은 안내를 목적으로 작성되었으며 이 글에 의지하여 발생된 손실은 책임지지 않음을 양지바랍니다.