주택임대소득에 대해서도 매해 소유주의 종합소득세 신고에 포함하여 임대소득을 신고 과세표준에 포함되도록 해야한다. 임대소득 신고시 기본적으로 필요한 자료는 렌트소득, 모게지 이자경비, Rates, 부동산임대 관리수수료, 보험료(화재+모게지 repayment cover), 수리비 등이 되겠다. 이번호에는 주택 임대소득 신고와 관련된 내용중 주의를 요하는 부분에 대해서 소개해 보도록 하겠다.

 

일반적으로, 수선관리(Repairs & Maintenance) 지출에 대한 세무처리는 수익적지출 (Revenue Expenditure)인 경우에는 당해년도에 100% 경비공제가 가능하고, 자본적지출 (Capital Expenditure)인 경우에는 자산원가에 포함되어 감가상각에 대해서만 경비공제를 받을 수 있다.  

 

그렇지만, 2011년4월1일부터는 사용연수가 50년 이상인 고정자산에 대해서는 세법상 감가상각을 인정해 주지 않는다.  대부분의 임대주택인 경우 사용연수가 50년이 넘게 되므로 감가상각 경비를 공제할 수 없게 된다. 즉, 임대주택의 수선관리에 대한 지출이 수익적지출 혹은 자본적지출 인가에 따라서 경비공제를 받을 수 있고 없는 큰 차이를 보이게 된다는 뜻이다. 여기서 수익적지출은 임대수입과 직접적으로 관련된 경비성격의 지출(예, 창문 수리비)을 뜻하며, 자본적지출은 임대주택의 가치를 상승시키는 지출(예, 단열재 시공)을 뜻한다. 수익적지출/자본적지출 및 수선관리비의 경비공제 가능여부에 대해서는 추후에 구체적으로 다루도록 하겠다.

 

자주 질문을 받는 문의 중의 하나는, 주거집을 부득이 임대를 놓을때 임대소득신고를 해야 하는지의 여부이다. 예를 들어, 납세자 본인은 직장에 가까운 지역으로 이주 임대주택에 거주하고, 본인 소유주택을 임대를 놓을 경우이다. 이 경우, 본인주택에 대한 임대소득을 신고해야 한다. IRD에 의하면, 본인이 지출하는 렌트는 임대소득에서 공제받을 수 없다.

 

뉴질랜드에는 주택 양도소득세가 없다고 알려져 있다. 하지만, 정확히 말하자면 Capital Gains Tax가 없는 것이지 주택 양도차액에 대한 소득세가 없다고는 말할 수 없다. 간단한 예를 들어보도록 하겠다. ‘갑’은 노후대책을 위해 주택을 구입했고 오랜기간 임대를 놓고 있다고 하자, 그런데 ‘갑’은 더이상 임대주택 관리가 불가하여 임대주택을 매각하였고 상당한 매각차익을 남겼다. 이 경우, 갑의 양도 차익은 Capital Gains으로 구분되어 양도차익에 대한 소득세를 납부하지 않는다. 반면에 주택 관련업종에 종사하고 있는 ‘을’은 정기적으로 주택을 구입, 여유시간에 직접 집을 수리하고 리노베이션을 한후에 양도한다고 하자. ‘을’이 양도차익이 있다면, 이는 Capital Gains이 될 수 없고 소득세법에 따라 소득세를 납부해야 한다.

 

필자는 연재 공간에 의미전달을 위해 명확한 예를 들지만, 실제로 세무업무를 진행하다보면 구분이 명확하지 않는 부분이 많이 존재한다. 이런 경우, 정황에 대해 고객으로부터 듣고 난후에 세무처리에 대해 조언을 하게 된다. 이때 중요한 점은 관련된 모든 정황을 회계/세무사에게 알려야 한다는 것이다. 왜냐하면, 조그만 정황 한 부분이 세무처리상 정 반대의 결과를 가져올 수 있기 때문이다.