저 푸른 초원위에 그림같은 집을 짓고 라는 말만 들어도 멜로디가 흥얼거릴 것이다. 예전부터 우리도 모르게 하나의 꿈처럼 생각해 왔던 ‘푸른 초원’ 위에 ‘그림 같은 집’… 올라가는 집값때문에 푸른초원도 혹은 그림같은 집까지는 바라지도 않으니 안전한 땅위에 집한채 있는 것은 어느 누구의 꿈일 것이다. 뉴질랜드에는 훨씬 저렴한 방법이 있긴하다. 이는 바로 Leasehold(리스홀드)라고 하는 형식의 부동산 상태이다 - 내가 집은 소유하지만 땅은 렌트비를 내는.

뉴질랜드에서 Leasehold는 전국에 걸쳐 분포하고 있고, 대부분은 상업용 부동산들이며 보통 교회그룹이나 시단체 또는 Trust의 소유이다. 특히 오클랜드 시내 한 복판에서 많이 볼 수 있는데, 시내 아파트의 약15% 정도가 바로 Leasehold 타입이다. 그리고 개발, 건축비에서 보면 시내의 Freehold(땅을 소유)아파트 건설비용이 스퀘어미터(sqm) 당 $7,000정도인데 반해서, Leasehold는 $2,000정도이다.

이렇게 싸게 공급할 수 있는 Leasehold이지만 , Leasehold 부동산의 가격이 곤두박질 칠 큰 이유가 하나 있다.

Lease상태에 따라 다르겠지만, 땅 렌트는 7년 혹은 21년마다 재검토를 하지만 상황에 따라 더욱 짧은 기간에 갱신되기 때문이다. 이 리스 재검토 기간과 비용이 인상되는 비율은 토지 가치의 정률법 (fixed percentage)으로 계산되며, 현재 오클랜드의 하늘을 찌르며 올라가는 토지가의 인상으로 인해 쇼킹할 정도의 리스 비용의 상승을 부추기고 있는 것이다.

오랜 뉴질랜드의 역사속에서 보면, 그러니까 약 100년전 쯤에는 Leasehold의 아이디어는 최선의 개발 방법이었다. 왜냐하면 그때 당시 Glasgow Leases라고 불리던 방법으로 Land를 사용했는데, 이 방법은 영원히 리스 상태가 지속되는 방법이었으며 21년마다 재검토되는 방법이었고, 이때 당시 물가상승률은 거의 0%였기 때문에 지금처럼 땅값이 치솟는 상황과는 차원이 다른 이야기였던 것이다.

그때 당시 매 21년마다 가벼운 렌트인상은 농장을 구매하는 혹은 집을 구매하는 사람들에게는 가장 경제적인 방법이였다. 하지만 50년 전쯤부터 이러한 ‘최선의 방법’은 더이상 최선이 아닌 상황으로 바뀌기 시작한다. 예상하지 못했던 물가 인상율과 땅값 상승이 상황을 변화하게 만든 것이다.

뉴질랜드 일간지에 한번 인터뷰한 적이 있는 Kelvin Horspool씨는 Scene3의 One Bedroom 아파트를 구입하여 7년간 렌트를 놓았는데 지금 그는 땅의 리스 갱신이 다가 왔다. Scene3의 펜트하우스는 판매 당시 $780,000에 팔렸지만 최근 Auction에서 $330,000에 팔렸다. 뉴질랜드인들 특히 뉴질랜드를 익혀가는 이민자들은 Leasehold에 대해 경험, 지식 부족으로 인한 피해 사례를 많이 보고 있다. 호주만 보더라도, 주거용 부동산은 Leasehold 개념이 양적으로 적다. 전세계적으로 볼때 Leasehold야 말로 사람들이 집구입을 할 수 있는 저렴한 방법으로 알려져 있기는 하지만 City Sails의 부동산 에이젠트인 Martin Dunn은 오클랜드 Leasehold 부동산의 가격폭락은 리스부동산을 개발해서 파는 일명 ‘꾼’들의 탓이라고 주장하고 있다.

여러가지 경험으로 보았을 때, 필자는 Leasehold 부동산은 많은 모순을 가지고 있으며 향후 시행착오를 겪으면서 시정되어야 할 투자 방식이라고 본다. 더군다나 땅가격의 상승으로 인한 리스비용의 상승이 이렇게 높아질 것이라고 구입 당시 조언을 받은 투자자를 아직 만나지 못했다. 피해는 고스란히 순진한 리스부동산을 구매한 사람에게 안겨진 것이다. 

부동산 에이전트 Martin Dunn이 알고 있는 한 리스 아파트는 2 Bedroom과 2 Bath, Tennis Court, Gym 그리고 주차장을 완비하고 있고 4년전 $350,000에 매매가 된 것을 대폭 할인해서 $120,000구입하여 방하나를 Flat을 주어 주 $200을 받으면 땅리스비 연 $10,000 을 지불하고 끝난다. 나머지 모든 금융비용과 다른 기타비용은 모두 자기 부담이 된다는데 65% Discounted Price, Boxing Day 특별 할인가이지만 투자가치가 있는걸까?

여기서 중요한 포인트는 몇가지 현실적인 상황들이다. 중요한 포인트는 모기지 (집 융자)를 얻기가 더 어렵다. 융자 받기를 원하는 분이라면 아파트 융자진행시, Leasehold를 반기는 은행이 없다는 것이다. 일반주택의 융자는 80%, 이론상으론 95%까지도 가능해서 20%의 자금 또는 더 적은 자금으로 구매가 가능하지만, 리스아파트의 경우는 전혀 다른 상황이다. 물론 Freehold 부동산을 연계한다면 상황이 바뀔 수는 있지만. 은행융자가 힘들면 당연 매매가 어려워지고 제한된 구매자와 매매를 해야한다. 가격에 영향을 미친다.

필자가 생각하는 ‘좋은 부동산’은 언제든지 팔기 쉬워야 한다. 빠른 시간내에 현금화 할 수 있는 부동산은 한마디로 ‘황금’보다 더 좋다. 거주할 수도, 렌트 줄 수도, 현금으로 쓸수도 있으니까 말이다.

예를 한번 들어보자. 만일 수입이 좋은 분이어서 $500,000 가격의 일반 주택을 구입할 때 최대 95% 융자를 받을 수 있다면 $25,000의 현금을 준비하면 되지만, 동일 가격의 아파트를 구입할 경우, 융자 가능금액은 최대 50%-70%이다. 그래서 은행마다 조건이 다르지만 융자금 외 최소한 $150,000 에서 $250,000의 현금을 준비해야 한다.

그리고 진짜 중요한 것은 미래의 부동산 가격 상승폭이다. 현재의 수익성도 중요하지만 부동산은 미래의 가치 상승을 고려하여야 하기 때문이다. ‘투자’와 ‘투기’…. 잘 구분해야 할 때다.