부동산 경기가 살아나는 조짐을 보이고 있다.  혹자는 환율 때문이라고도 하고, 어떤 사람은 해외 이민자가 늘어나는 징조라고도 하며, 해외 체류 중이던 뉴질랜드 사람들이 다시 돌아오는 것이라고도 한다.  렌트비가 올라가면서 집 구매에 대한 수요가 늘어난 것이라고도 하고, 크라이스트처치 지진의 여파라고도 하는 사람도 있고, 또는 뜬금없이 중국 자본의 유입 때문이라고 하는 사람들도 있다.

어찌 되었건, 부동산 시장이 들썩이는 눈치를 보이는 가운데, 새로이 개발되는 빌딩도 하나 둘 눈에 보이기 시작한다.  보통 아파트를 분양을 받는다 하면, off the plan, 즉 아직 지어지지 않은 아파트나 건물을 도면 또는 조감도만을 보고 계약을 하는 것을 말한다.  이렇게 분양을 받는 아파트 유닛 (또는 상업용 등 여타 유닛)을 구매할 때에는 더욱더 계약서를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

먼저, 분양되는 건물의 매매 계약서는 통상적으로 부동산 매매에 사용되는 계약서(오클랜드 변호사 협회에서 발행하는 일반 계약서)가 아닐 가능성이 높다.  분양을 받는 구매자가 offer/계약서를 작성하는 경우는 상당히 드물고, 개발업자가 분양을 시작하기 전에 최대한 자신에게 유리하게 작성해 놓은 계약서를 테이블 위에 꺼내 놓는 경우가 대부분이다.  확률로 보았을 때 이 계약서를 읽어보지 않고, 그냥 여기 서명하세요, 하고 표시된 곳에 서명을 하시는 분들이 많을 것이고, 또 이렇게 서명했을 때 별 문제 없이 아파트 완공 후 입주하는 분들이 그렇지 않은 분보다 많을 것이다.  하지만, 이렇게 서명한 계약이 잘못 되는 경우가 적지 않게 존재하고, 그렇기에 분양 계약에 대해 몇 가지 설명해볼까 한다.

분양 계약서를 작성 할 때쯤이면 아직 아파트의 정확한 면적과 위치 거리 높이 같은 주요 사항이 아직 확정 되지 않았을 가능성이 크다.  대강 몇 층에 위치한 어느 방향의 몇 평방 미터짜리 아파트라 설명 듣고 계약을 하게 되지만, 막상 아파트를 시공하게 되고 정확한 도면을 그려서 등기에 들어갈 때쯤이면, 실제 면적이나 유닛의 방향 그리고 각 방의 위치 등은 계약서를 서명할 때 보았던 조감도랑 다른 경우가 빈번히 있다.  특히 아파트의 면적이 달라지는 경우가 적지 않은데, 대부분의 분양 계약서는 계약서에 명시한 면적과 완공 후 실 면적에 차이가 있다 하더라도, 그 차이가 많지 않다면 (또는 차이가 제법 나더라도) 별 조치 없이 잔금을 전액 지불하고 등기이전을 하게 되어있다.  조금 더 공정한 분양 계약서는 일정 비율 이상, 즉 예를 들어 계약상 면적과 실제 면적이 5% 이상 차이가 날 때는 그 비율만큼 매매가를 조정하게 되어 있는 경우도 있다.  실 면적이 계약 면적보다 10% 적을 경우에는 매매가에서 10%를 인하해주고, 계약 면적보다 8% 넓다면 매매가보다 8% 더 인상된 가격을 지불하는 식이다.

분양되는 아파트가 일제히 완공 되는 것이 아니라, 일차 이차 식으로 완공 시기에 편차가 있을 시에는 개발업자는 보통 분양 계약서에 위임권 조항을 포함 시킨다.  여기서 위임권이란, 계약한 아파트가 완공 되어 구매자가 잔금을 지불하고 등기 이전을 받은 후에도, 해당 아파트 (그리고 아파트가 위치한 토지)와 관련된 특정 권한(예를 들어, 개발 관련 권한)을 구매자 대신 개발업자가 가지고 있는 것을 말한다.  이게 무슨 뜻이지…?  고개를 갸우뚱 하실 독자가 있을 것이다.

예를 들어보자.  한 개발업자가 아파트를 일차, 이차, 삼차로 나누어 시공을 한다고 가정해보자.  일차 아파트가 완공되어 그 아파트를 구매한 구매자들이 등기절차를 마치고 입주를 한 후에도, 이차 그리고 삼차 아파트는 계속 공사중일 것이다.  입주자들은 공사를 진행 하면서 소음과 건축 쓰레기 등으로 불편을 겪을 수 있다.  이 때 입주자들이 개발업자에게 항의를 하거나 기타 권리를 주장한다면, 개발업자는 분양 계약서에 명시된 위임권을 행사할 것이다.  다른 예로, 만약 이차 아파트가 일차 아파트 보다 높게 지어져서 일차 아파트의 일조량이나 조망을 해친다 해도, 일차 아파트를 구매한 사람은 딱히 항의를 할 수 없게 된다.  즉, 구매자들이 이 아파트에 관련된 권리를 개발업자에게 위임했으므로 개발업자가 이차 삼차 아파트를 시공하면서 일어나는 일들에 대해서는 왈가불가 할 권리가 없다는 것이다.

이 외에도 집고 넘어가야 할 조항들이 많다.  다음 호에 이어서 살펴보기로 하겠다.