독자분께서 투자용 주택을 보유하시면서 임대를 놓는 집주인이시던, 그런 주택을 임차해서 사시는 세입자이시던, 분쟁이 발생하면 어떻게 해야 하나 한번쯤 고민을 해보셨을 겁니다. 뉴질랜드에서는 그런 곳을 전담하는 곳이 바로 Tenancy Tribunal, 직역하자면 주택 임대차 재판소라고 할 수 있을 것입니다.

지난 칼럼에서 다루었던 Disputes Tribunal, 소위 ‘소액재판소’와 마찬가지로 Tribunal이라는 이름에서 알 수 있듯이, 이 곳은 정식 법원보다 빠르고 저렴하게 문제를 해결하기 위해 세워졌습니다. 소액재판소의 결정권자는 Referee, 심판이라고 불리우고, 주택 임대차 재판소의 결정권자는 Adjudicator, 이것도 비슷하게 심판관이라고 부를 수 있겠습니다. 재판도 전화재판이나 화상재판 등을 적극적으로 이용한다고 합니다.

소액재판소와의 가장 큰 차이는 당연하지만 주택 임대차 재판소는 ‘주택 임대’에 관련한 문제에 특화된 곳이고, 소액재판소는 그 외의 일반 소액 민사건을 다루는 곳입니다. 즉 주택 임대와 관련한 문제는 소액재판소에서 다룰 수 없고, 반대로 주택 임대가 아닌 문제는 주택 임대차 재판소에서 다룰 수 없습니다.

확실하게 주택 임대차 계약서, 즉 Tenancy Agreement까지 작성하고 누가 보아도 일반 집을 임차해서 산 경우는 어느쪽을 선택해야 하는지 큰 문제가 되지 않을 겁니다. 하지만 애매한 경우도 있을 수 있습니다. 예를 들어서 모텔 등 숙박업을 운영하시는 사장님들, 그 중에서도 정부와 계약하셨거나 그 이외의 경우로 28일 이상 장기임대를 주로 하시는 분들은 분쟁이 생겼을 경우 주택 임대차 재판소로 향해야 하는 경우도 있습니다. 소액재판소에서도 자기네 관할이 아닌 것 같다고 거절하고, 그래서 주택 임대차 재판소로 갔더니 거기도 바로 받아주는 대신에 ‘관할권이 있는지 없는지 심사하는 재판’부터 열었던 적도 있습니다 (물론 거기서 승인을 했겠지만요).

소액재판소와 또 다른 차이를 보자면, 소액재판소는 변호사의 법률 대리가 원천적으로 금지되어 있습니다. 반면 주택 임대차 재판소의 경우 분쟁 금액이 $6,000 이상이면 법률 대리를 요청해볼 수 있고, 승인되면 변호사가 대리할 수 있습니다.

$6,000이 넘지 않아서 변호사가 대리할 수도 없고, 영어가 부족해서 피해를 보면 어쩌나 고민하시는 분들도 계실건데요, 보통 통역을 신청하면 무료로 제공해 줄 겁니다. 또한 양쪽 다 변호사가 없으니 최소한 공평하게 진행이 가능하겠고, 패소로 상대방 비용 부담하는 등의 경우는 없을겁니다. 신청비는 현재 기준 $28으로 비교적 소액이고, 승소시 청구하실 수 있으니 더욱 부담 없이 진행하실 수 있을 것 같습니다. 또한 법률 대리는 아니더라도, property manager를 이용하신다면 agent로서 대신 참석은 가능합니다.

주택 임대차 재판소에서 가장 흔히 다루는 문제들은 렌트 미납 관련이라고 합니다. 총 신청건의 60%가 넘는다고 하네요. 집주인분들의 경우 보통 4주치의 보증금 (bond)를 요구하실 텐데요, 렌트비가 21일(3주) 이상 연속으로 미납될 시 fixed tenancy인지 periodic tenancy인지에 관련 없이 바로 주택 임대차 재판소에 임대차 종료 및 퇴거 명령을 신청하실 수 있습니다. 재판이 잡히기까지 10주 이상이 걸릴 수 있다고도 하니, 더 피해가 커지기 전에 빠른 액션을 취하시는게 좋을 것 같습니다. 

그 밖의 흔한 문제들로는 집 손상과 관련된 보증금 (bond) 환불 및 차감문제, 부당한 퇴거요청 문제 등이 있는 것 같습니다.

물론 재판까지 갈 필요 없이 당사자들끼리 얘기가 잘 통해서 합의가 된다면 가장 좋겠지요. 특히 렌트 미납금 등 돈 관련된 문제는 그냥 구두로나 문자메시지 등으로 합의가 되었다고 안심하지 마시고 그걸 합의서로 만든 후에 주택 임대차 재판소에 제출해서 fast-track resolution를 이용하시는 것을 추천드립니다. 마치 한국에서 계약서를 공증받는 것과 비슷하게, 주택 임대차 재판소에서 당사자간의 합의내용을 seal (공증) 해주고, 그 공증된 계약서는 위반 시에 주택 임대차 재판의 명령인 것처럼 바로 집행이 가능합니다.

또한 당사자들끼리 바로 합의가 되지는 않았거나 얘기를 할 상황은 아니지만 바로 재판으로 가고 싶지 않다면 Tenancy Tribunal에 조정 (mediation)을 먼저 신청할 수 있습니다. 조정인이 양쪽을 조율하며 합의를 도와줄 것입니다. 그렇게 합의가 된 내용 중 특히 미납금 등 돈 관련 문제는 위와 같이 공증까지 받으실 수 있을겁니다.

다만 주택 임대차 재판의 공증을 받았다거나, 혹은 재판까지 가서 승소한 후에 명령을 받았다고 해도, 그게 꼭 바로 이행으로 이어진다는 보장은 없습니다. 계약서를 위반하고, 명령을 위반하는 경우도 수두룩 하니깐요. 그 경우 지방법원에서 진행하는 집행의 절차까지 거처야 할 것입니다. 

오늘 칼럼이 독자분들께서 주택 임대차 분쟁을 좀 더 용이하게 해결하시는 데에 도움이 되었기를 바랍니다.