집값이 주춤해지는 시기입니다. 그리고 이자율이 오른다면 조금 떨어지겠지만, 갑자기 반토막이 난다든지 오를때처럼 떨어지는 속도가 빠르지는 않을듯 싶네요. 주춤 하향추세이나 이게 언제까지 될지 미지수이고 언제든 오를 수 있는 조짐도 있기에 앞날을 장담하기가 쉽지 않네요. 여건되시면 그냥 사시는게 답입니다.
경제학자 혹은 부동산 전문가들에 의하면(부동산 이해관계가 직접적으로 연관된 사람들이 아닌...), 집값을 올릴 수 있는 가장 큰 요인 2가지가 있습니다.
1. 수년동안 GDP가 급격히 올라서 대부분의 사람들이 돈을 많이 벌었거나 (자산이 늘어난 사람이 많아지는)
2. 이자율이 낮아서 시중에 유동성이 풍부하거나 (모기지로 집을 살 수 있는 사람이 많이 늘어나는)
최근 약 2년동안 위 2번 풍부한 유동성 때문에 집값이 급등 했었지요.(위 1번은 뉴질랜드 케이스가 아니라는 것은 모두들 인정하실테고..) 하지만, 인플레이션 우려로 최소 2년은 계속 이자율이 오를 거라는 것은 어느정도 예상할 수 있는 부분입니다. 이 부분은 미국 FOMC에서 나오는 얘기를 주시하시면 됩니다. 현재 미국금융에서 가장 큰 이슈 중에 하나가 인플레이션입니다. 이를 잡으려면 금리를 무조건 올려야 합니다. 미국에서 올해 기준금리 1.75%까지 올릴 것이며 내년에도 계속 올릴 거라는 것은 기정 사실이고, 미국이 금리를 올리면 뉴질랜드 같은 다른 나라는 선제적으로 올릴 수 밖에 없습니다. (예를 들어, 투자금이 미국으로 마구 빠져나가 버리기 때문에)
뉴질랜드 RBNZ에서 OCR(기준금리)를 최근에 1%까지 올렸고, 2024년까지 3.25% 이상으로 올릴거라 했습니다. 모기지 금리는 'OCR + 은행예대마진'으로 계산하면 될 텐데, 요즘 모기지 금리를 관찰해 보면, 가장 싼(1년고정?) 모기지 금리를 OCR+3.5%? 정도로 계산하면 되지 않을까 합니다. 그렇게 되면, 아마도 2024년까지 최악의 경우 가장 싼 모기지 이자율이 OCR 3.25% + 예대마진 3.5% = '6.75%'까지 될 수 있습니다. 예를 들어 1M 대출했다면 단순하게 이자만 1년에 $67,500 갚으셔야 합니다. 원금까지 계산한다면...엄청난 부담이겠지요. 요새는 interest-only도 잘 안 내준다네요.
(최근처럼 저금리의 시대는 한동안은 없다고 보시면 될 듯 합니다.)
추가로 요즈음에는 모기지 대출 승인을 엄격하고 있는 추세라, 안타깝지만 현재 급등해 버린 비싼 집을 살 수 있는 수요자들이 줄어들고 있습니다.
또한, 집값의 흐름을 보여주는 가장 좋은 지표가 거래량인데, 작년에 비해 요즈음 옥션 유찰(passed in) 비율이 크게 늘어나고 있다는 것은 서치해 보시면 아실 수 있습니다. 지금 시장을 보시면, 대출규제 및 높아지는 이자율 때문에 살 수 있는 여력의 수요자가 줄어들고 있는 상황에서, 불과 얼마전처럼 최고점에서 팔고 싶은 vendor와 급등으로 인해 거품이 끼었다고 생각하는 buyer 사이에 간극이 커져 거래가 많이 되고 있지 않습니다.
즉, 거래량이 급격히 떨어지고 있습니다. (주식도 거래량이 많은 종목이 좋은 종목입니다.)
한편으로, border간 이동이 조금 더 자유롭게되면, 오르지 않겠냐는 분도 있겠지만, 많은.. 특히 많은 젊은 키위(potential first home buyer)들은 NZ 보다 연봉도 높고 생활비/물가 저렴하고, 살기 편하면서도 집값도 저렴한 곳이 많은 이웃나라 호주로 나갈 생각을 많이 한다고 하네요. 제가 키위 입장이라고 해도, 굳이 키위가 아니더라도 NZ시민권을 가진 사람 입장에서 생각해 보면.. 여러 조건이나 기회가 되면 호주로 가고 싶어하는 사람이 더 많을 거로 생각됩니다. 추가로, 이민자 입장에서도 경제 규모나 시장이 큰 캐나다나 호주에 비하면, 집값이 높다고 전세계에 이미 소문나 버린 뉴질랜드는 이제 그다지 매력적이지 않을 것 같네요.
또한 수요/공급 측면에서 보더라도 공급이 올해/내년에 늘어날 거라는 뉴스도 많이 나오고 있습니다. border가 더 유연해지면, 이웃 섬나라 노동력들이 많이 입국해서 건설에 도움이 될 것이며, 건축자재부분 이슈도 많이 해소가 될 거로 예측이 됩니다. 건축 자재 공급부분은 최근 정부에서도 그동안 공급이 원할하지 못한 이유를 면밀히 조사해서 해결에 도움이 되도록 한다고 했습니다.
여러 가지 지표 및 요즈음 흐름을 보면, 집값이 최소 몇..년동안은 계속 떨어지지 않을까 전망해 봅니다.
급하게 상투 잡았다가 얼굴도 모르는 사람의 노후대책을 마련해 주는 기부자가 되어 가면서(^^;;;), 자칫 모기지 이자 못 버티는 위험한 상황이 벌어질 수 있습니다.
집은 인생에서 가장 큰 자금이 들어가는 자산이므로 구매에 신중하셔야 합니다.
장기적으로는 돈의 가치가 떨어지고 자산도 늘어나기 때문에 집값 수치는 아주 장기적으로 우상향 하겠지만, 중단기적으로 곧 떨어지는 상황이 여러지표로 보이는데, 굳이.. 높은 이자를 지불하며 최고점에 부동산을 구매할 필요는 없다고 생각합니다.
현재 시장 흐름에서는
한 템포 쉬어가며 panic buying이 아닌 smart buying하는 것이 내 소중한 돈을 지키는 현명한 길이 아닐까 합니다.
개라고 다 같은 개가아니고 집이라고 다같은 집이아니라고 보시면 됩니다 단층에 플라스타나 웨드보드말고 풀섹션 나오면 무조건 사세요 절대로 집값 안 떨어지고 팔고 싶으면 일주일안에 팔립니다 미국이 공식금리를 끌어올리수 있는 여력이 넓다고 보이지 아니하고 보드가 열리면 돈이 몰려 들어오리라 보입니다 왜냐하면 돈이 넘치는 사람은 세상에 많거든요 안전하고 날씨좋고 자원국가인 뉴질랜드 집값은 아직까지도 매력적이라 보시면 됩니다
코포에 해박한 지식인들이 많아서 구입 해라 하지말라고 조언은 못해 드리고 세월이 흐르고 뒤돌아 보니
집값에 대해 전문가 의견도 별로 맞추는건 못 보았습니다.본인들도 오른다고 확신하면 땡빛을 내서 라도 구입하고 내린다고 판다 되면 본인들 집 부터 처분 해야 겠지요.
반대로 몆년전 지인 께서 중국인 동료가 집을 사야 할지 물어 오기에 거품이 많이 있다고 기달려 보라고 조언 했더니 집값이 한없이 올라 지금도 못샀다고 하더군요.
그직원 볼때마다 미안해 한다고 합니다.
살아온 지난 날들을 뒤돌아 보면 집 구입 하여 폭망 했다는 사람은 본적은 없지만 집 구매해서 평생 저축해도 구경 할수 없는 돈을 벌었다는 사람은 주위에 많이 보았습니다.
집은 가족에 안식처 입니다.
남에 집에 사는거 보다.
내집에 살면 마음에 안식처 됩니다.
본인에 결정이 중요 합니다.
몆글자 더 끄적이자면 집 있는 사람은 집값 하락은 없다.집 없는 사람은 집 값은 곳 떨어 질 것이다 .
예상들 하시는데 그분들에 처해 있는 현실에 바램 이라 생각 됩니다.
첫집 구매라면 팔집을 보지 마시고 살집을 구매 하시면 가격이 오르던 내리던 그집에 살거라 별 상관 없습니다.
요즘 옥션에서 안팔리고 Asking price로 다시 올라왔다가 가격이 점점 내려가더라고요. 가격이 조금 꺽인건 맞는거 같고요. 계속 내려갈지 곧 다시 오를지는 모르겠지만 집이 없다면 가격이 점 내렸을때 사기에 좋은시기 아닐까요? 그리고 요즘 자재값 때문에 새집은 가격 하락이 별로 없고요. 조금 오래된 집이라도 지역좋고 고쳐진 집을 사시는게 나을것 같아요. 내부도 더 넓고 주차공간도 낫고요. 요즘 저도 집을 보고 있어서 드는 생각이네요.
아시듯이 주택가격은 대출금리와 밀접한 관련이 있습니다.
지금 금리가 0.25에서 1프로 즉 4배 뛰었습니다.
그래도 아직은 엄청 싼 편이죠. 버틸만 합니다.
미국 연준이 물가 때문에 금리를 급하게 올리거나 천천히 올려도 양적긴축속도를 올리면(이미 늦었지만)
뉴질랜드도 따라서 급하게 올릴수밖에 없습니다.
대출이 없으면 상관없지만 대출 비율이 많은 상태에서 하이퍼 인플레이션으로 경기가 안좋아지면 많은 사람들이 급매로 내놓을수밖에 없고 그것이 폭락을 부추깁니다.
한국은 이미 하락기에 접어들었고 전세계 거품 부동산도 마찬가지가 될겁니다.
아마 금리 2.5이상 올라가면 하락징후가 확연히 나타날텐데 그땐 이미 구매자가 없는 거래절벽일 겁니다.
저의 사견이지만 지금은 대출을 최대한 줄이고 현금확보해야 하는 시기가 오고 있습니다.
꼭 구매하시려면 변동금리말고 조금 비싸더라도 고정금리로 하시길 바랍니다
주택가격이 떨어지고 있는 것은 확실해 보입니다. 얼마나 어느정도 하락할 지가 관건인데 최저점은 신의 영역 같네요.
주택을 살 때는 어느 시점에서든지 10% 정도 까지는 비싸게 사거나 싸게 살 수 있다고 봅니다.
제 생각으로 꾸준히 관심을 가지고 열심히 발품면서 관심을 가지시면 지금 같은 시기에 오히려 급매물을 옥션 경쟁자 없이 구입할 수 있다고 봅니다. 여러 브로커의 조언을 받거나 뉴스를 잘 챙기시면 감이 올 듯 싶습니다.
쉬워 보이는 방법은 주변에 최근 거래된 비슷한 집의 거래가격을 찾아서 비교하면서 "이 집은 얼마정도면 주변 거래된 집보다 5% 싸게 사는 것이다" 이런 것도 한 방법입니다. 주택가격 하락시에는 누가 봐도 좋은 집 보다도 누가 봐도 문제가 있어보이는 집을 구입하는 것도 한 가지 방법이라고 생각입니다. 쉽게 말해서 같은 규모 지역의 200만불 짜리를 180만불에 사기는 어렵겠지만 180만불 짜리를 160만불에 사기는 더 쉬울 것이라는 판단입니다.
집값이 떨어지기는 원하는 분도 있고 오르는게 좋은 사람도 있고 어차피 이건 집 구매 목적이 무엇이냐 차이 같습니다.
다만 현재 흐름상 보면 부동산 전문가 아니라서 모르겠지만 국제정세와 뉴질랜드 경제산업구조를 보자면 우크라이나-러시아 전쟁이 확대된다면 집값은 폭락에 가까운 하향세가 될 가능성이 큽니다. 역사에서 늘 그렇게 작용되어져 왔는데 특히나 뉴질랜드의 경우는 외부유입이 필수적으로 집값 인상을 견인한 경우이다보니 그 요소가 제한되거나 사라지게 되면 아무래도 실거주 구매자 위주로만 남고 돈을 사용하는 우선순위가 변경될 가능성이 높기 때문에 집값은 하향세가 지속될 것 같고. 특히나 코로나 확진자가 계속 증가한다면 뉴질랜드 산업구조상 집값 상승은 불가능할거라고 봅니다. 2007~8년도처럼 폭락이 올 수도 있는 상황이기는 합니다. 그러나 집값이 폭락해도 상승해도 실거주 목적이라면 크게 신경쓰지 말고 구입하시고. 그게 아닌 투자 목적이 있다면 당분간은 좀 더 지켜보는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다. 대폭으로 상승할 일은 없을 것 같으니
현재 매물들 양에 비해 판배가 주춤하고 있습니다. 지난 코로나 이후로 오른 집값에 집을 못 사셨다면 현재 작년보다 훨씬 저렴한 가격으로 구매 가능하세요. 물론 인기가 좋은 매물들은 여전히 가격이 낮지는 않습니다. 향후 매물이 폭등하고 집값이 내려간다는 전망을 하시는 분들이 많으신것 같지만, 오클랜드는 매물이 늘 부족하고 코로나 상황이 진전되면서 사람들이 많이 들어올 것을 예상한다면 그렇게 전망하면서 집구매를 미루시는 것이 안전하다고 만은 보기 힘들지 않나 싶습니다. 이자률이 아직까지 낮기 때문에 지금 구매하시고 2년으로 묶으시는 것도 나쁜 아이디어는 아니라고 봅니다. 은행에서 승인나오시고 준비하신 자금이 있으시면 좋은 기회가 될수도 있으세요~~
저도 6년전 부동산 상승 끝물 시기에 집을 샀는데 부동산 구매는 케바케인것 같습니다. 전 급할게 없어서 오랜기간 집사고 싶은 친구들이랑 각자의 매물을 다같이 보러 다녔는데요. 제가 느낀점은, 특정 동네를 선호하는데 그게 single house zone이나 학군이 좋아서 매물이 잘 안나온다면 매물 나올때 사는게 좋고, 가격에 우선순위이면 기다렸다가 사도 늦게 않을것같습니다. 지금처럼 이자는 오르고 부동산가격이 보합상태만 몇개월가도 같은 가격에 더 좋은지역, 좋은 조건의 매물이 나오고, 그때는 agency들이 가격협상을 하자고 먼저 연락하더군요. 전에는 옥션으로 다 팔려서 이런 연락도 안왔는데 ㅋㅋ 저라면 당장안사고 겨울까지나 다음해까지라도 좀 더 추이를 볼것 같습니다.
저도 집을팔려고 알아 보던도중 집값 변동이 크지 않은걸 느꼇습니다. 집이 여러채 있는 분의 경우는 이미 집값상승 덕을 많이 봐서 시세따라 낮게도 팔지만 대체적으론 보합세를 유지하더라고요 아무래도 금리가 올라서 그런것도 있지만 자재가격이 워낙비싸서 요즘 지어지는 집들은 싸게 나오질 않습니다. 최저 임금 상승, 자재값 상승, 국경 개방, 2021 영주권, 낮은 실업률 등의 영향으로 크게 하락하진 않을거 같습니다.
