6월 중순 통계국은 주택과 주거 현황에 대한 종합보고서인 ‘Housing in Aotearoa New Zealand: 2025’을 공개했다. 

이에 따르면 공동주택이 단독주택보다 빠르게 늘면서 주거 밀도가 증가하고 주택 소유율은 전보다 올라갔지만 여전히 많은 가구는 주택을 구입할 여력이 충분하지 않은 것으로 나타났다.   

이번 보고서는 정부 행정 통계 자료와 센서스 등 공식 정보를 종합해 2020년에 나온 보고서를 업데이트했는데, 기존에 다루지 않았던 측면을 포함해 국민 생활과 주거 문제에 대한 다양한 측면을 엿볼 수 있다. 

▲ 크라이스트처치 주택가 전경

<여전히 소득 증가를 앞선 주거 비용 증가>

지난 2024년 6월까지 한 해 동안 뉴질랜드 가구가 주거에 사용한 비용인 ‘평균 연간 주거 비용(average annual housing costs)’은 2020년 같은 조사의 통계와 비교해 31%나 올랐다.

이는 4년간 매년 8%씩 비용이 늘어난 셈인데, 그러나 같은 기간에 ‘평균 가처분 소득(average disposable income)’은 이보다 낮은 24% 상승에 그쳐, 주거비 부담이 이전보다 더 크게 가계 살림에 압박을 준다는 사실을 보여준다. 

2024년 6월까지의 연간 기준으로 소득 대비 주거비 지출 비율을 보면, 주택을 소유하지 못한 전체 가구 중 45.9%는 연간 소득의 30% 이상을 주거비로 지출했다. 

특히, 마오리와 태평양계 중 주택 비소유 가구는 그중에서도 2/3가량이 소득의 30% 이상을 주거 비용으로 썼는데, 마오리는 이 비율이 64.1%에 달했고 태평양계는 이보다 높은 69.9%나 됐다. 

반면 주택을 가진 가구는 이 비율이 26.6%로 집이 없는 가구보다 한결 낮았다. 

통계 담당자는, 2024년 6월 기준으로 무주택 가구는 약 4가구 중 1가구가 소득의 40% 이상을 주거비에 지출한 반면, 집을 가진 가구는 이 비율이 7가구 중 1가구에 불과했다고 설명했다. 

▲ 지역별 평균 가처분 소득과 주택 매매 중간가의 비율 변동(2020년 : 2024년)

<집 사려면 평균 14년 넘게 모아야> 

가구가 임대료를 내는지, 모기지를 안고 집을 소유하는지 아니면 완전히 소유하는지 등 이른바 ‘주택 보유 여부(tenure)’는 ‘주택 구매력(housing affordability)’ 측정 시에도 구매력의 차이를 보여주는 요인 중 하나이다. 

‘경제협력개발기구(OECD)’는 가계 가처분 소득의 30% 이상을 주거 비용에 쓰면 ‘감당하기 어려운 수준(unaffordable)’으로 보며 40% 이상이면 ‘과중한 부담(overburden)’으로 간주한다. 

통계 담당자는, 과도한 주거비로 인한 재정적 부담은 가구가 필요에 맞는 주택을 구입할 여유가 없음을 의미하며 이는 결국 가정 경제와 가족의 복지에도 영향을 미친다고 지적했다. 

실제로 집값이 아주 비싸다고 평가한 사람의 ‘삶의 만족도(life satisfaction)’는 10점 만점에 평균 6.9점으로 집값이 아주 저렴하다고 평가한 사람의 만족도인 8.2점보다 한결 낮았다. 

2024년 6월 전국의 ‘주택 매매 중간가(median house sale price)’는 75만 3,500달러였으며, ‘가구 가처분 소득 중간(median household equivalised disposable income)’은 연간 5만 1,597달러였다. 

이는 평균적인 소득을 올리는 가구가 중간 가격대 주택을 구입하려고 해도 만 14년이 넘게 가처분 소득 전액을 모아야만 한다는 현실을 보여주는 셈이다. 

두 부문의 비율을 보여주는 위의 도표를 보면, 16배에 가까웠던 2020년보다 2024년에는 비율이 대부분 지역에서 조금씩 낮아지기는 했지만, 동시에 무주택 가정에 있어서 주택 구매는 여전히 쉽지 않은 일이라는 점도 함께 보여준다.  

특히, 최대 인구가 모여 사는 오클랜드는 2020년에 19.9배였던 비율이 2024년에는 17.2배로 낮아지기는 했지만, 여전히 전국에서 가장 높은 비율을 보이면서 주택 구입이 정말 어려운 지역이라는 사실을 통계로 입증했다. 

한편, 캔터베리는 2020년의 11.3배에서 비율이 2024년에는 13.1배로 오히려 높아진 모습인데, 이는 결국 4년 동안 이 지역 주민의 소득 증가에 비해 집값 상승률이 더 높았음을 의미한다고 할 수도 있다. 

▲ 지역별 면적 km2당 개인 주택(private dwellings) 숫자(2023년)

<공동주택 증가 속 전국의 주거 밀도 상승> 

이번 자료에서는 전국의 ‘주거 밀도(housing density)’ 변화도 볼 수 있는데, 지난 2013년부터 2023년까지 전국의 모든 지역에서 주거 밀도가 상승했다.

위 지도에서는 2023년 센서스를 기준으로 ‘지방자치단체별(Territorial Authority, TA’s / Auckland local board, ALB)’로 km2당 평균 개인 주택 숫자를 밀도가 높은 곳부터 낮은 지역까지 모두 6가지 색상으로 나눠 보여준다. 

가장 진한 색상의 지역은 km2당 개인 주택이 1,000채 이상이며 그 이하는 400~999.9채, 15~399.9채, 5~14.9채, 2~4.9채, 그리고 2채 미만이다. 

그중 오클랜드 지역은 2013년부터 2023년 사이에 km2당 18.3채의 ‘개인 주택(private dwellings)’이 더 들어서 총 120.6채가 되고 증가율이 17.9%로 가장 컸으며, 넬슨이 12.1%, 웰링턴은 10.7%의 증가율을 보이면서 각각 2위와 3위에 자리했다. 

오클랜드 각 지역구(ALB)의 주택 밀도는 지역별로 큰 차이를 보였지만, 2013년과 2023년 사이에 기존의 주택 밀도가 높았던 지역을 포함해 모든 구역에서 주택 밀도가 올라갔다. 

한편, km2당 1,000채 이상으로 가장 주거 밀도가 높은 지역은 총 6곳이었는데, 와이테마타(Waitemata)와 앨버트-이든(Albert-Eden)과 데이번포트-타카푸나(Devonport-Takapuna) 등 6곳 모두가 오클랜드 지역에 있다. 

또한 해밀턴 시티와 타우랑가 시티는 400~999.9채 이상이었으며, 또 다른 대도시인 웰링턴 시티와 크라이스트처치 시티는 15~399.9채로 이보다 적었고, 거주 인구 자체가 적은 센트럴 오타고와 사우스랜드의 여러 지역은 2.0채 미만으로 전국에서 주거 밀도가 가장 낮았다. 

이처럼 주거 밀도가 특히 도시 지역을 중심으로 이전보다 높아진 데는 신축하는 주택의 유형 변화가 영향을 미쳤는데, 이 기간에 전국적으로 공동주택이 10만 389채 늘어나면서 37.6%의 증가율을 기록한 반면 단독주택은 21만 4,707채로 18.0% 증가율에 그쳤다. 

이처럼 공동주택을 단독보다 더 많이 짓는 현상은 갈수록 심화되고 있는데, 2013년 이후 단독주택 건축허가 비중은 감소하지만 공동주택은 꾸준히 증가하면서 인구 증가와 함께 도시화에 따른 주거 밀도 상승에도 영향을 끼치고 있다. 

올해 1월까지의 연간 신규주택 건축허가를 보면, 전체 건축 허가 건수 중 47.2%는 단독주택, 그리고 42%는 타운하우스와 플랫, 유닛과 같은 공동주택이었다.

한편, 뉴질랜드 주택 5채 중 4채가량은 1960년대 이후에 지어졌으며 3분의 1 이상인 37.2%는 2000년 이후에 건축했다.  

▲ 민족별 주택 소유율 변동(기간: 2013~2023, 단위: %) 

<주택 소유율, 유럽계 58.6%, 아시안은 42.6%> 

‘개인 주택 소유율(individual home-ownership rates, 소유나 부분 소유 또는 가족 신탁 소유 포함)’은 2018년 64.5%에서 2023년 66.0%로 조금 높아졌다.

지역 중에서는 크라이스트처치 북쪽의 와이마카리리(Waimakariri) 디스트릭이 82.2%의 소유율로 전국의 지방자치단체 중에서는 주택 소유율이 가장 높았다.  

60만 4,884의 전체 가구 중 약 3분의 1인 34%는 주택을 소유하지 않았거나 가족 신탁(family trust)으로도 갖고 있지 않았으며, 2023년 센서스 당시 임대주택 거주자는 153만 3,000명으로 나타났다. 

또한 자가에 거주하는 사람의 평균 거주 기간은 2018년의 10.4년에서 2023년에는 10.6년으로 늘었는데, 자가 주택이 아닌 경우에는 같은 기간에 4.5년에서 4.6년으로 늘었다. 

한편, 주택 소유율에서도 연령과 인종별로 차이가 확인됐는데, 개인 주택 소유율은 나이가 많을수록 높아지며 그중에서도 75~79세가 78.5%로 가장 높았다. 

하지만 80세 이상부터는 자신의 소유가 아닌 요양시설에 거주하거나 또는 가족 소유의 집에 함께 거주하기 때문에 소유율이 감소하는 모습이다. 

지난 2018년 이후 25세 미만 및 75세 이상에서 주택 소유율이 상승했으며 그 외 모든 연령층에서는 하락하는 추세를 보였다. 

또한 2013년부터 2023년 사이 18세 청소년의 ‘부모 동거 비율(living with their parents)’이 73.1%에서 79.4%로 증가했는데, 이는 적절한 주거 공간 부족과 함께 생활비 문제로 청년층이 부모에게서 독립하는 시기가 늦어지고 있다는 정황을 보여준다.

통계 담당자는 적절한 주택 공급에 대한 제약과 함께 경제적 여유 문제로 젊은이가 부모 품을 떠나 스스로 살 집을 마련하기까지는 앞으로도 더 오랜 시간이 걸릴 수 있다고 예상했다.

한편, 인종별 주택 소유율에도 차이가 벌어졌는데, 유럽계는 소유율이 58.6%로 타민족보다 훨씬 높았고 아시아계는 42.6%, 그리고 마오리와 태평양계는 각각 30.4%와 19.9%의 소유율을 보였다. 

지난 2013년과 2018년, 그리고 2023년 등 세 단계로 민족별 주택 소유율의 변동을 보면, 마오리와 태평양계는 소폭 늘거나 오히려 주는 등 변동이 거의 없는 상황이며, 유럽계는 2013년 56.8%에서 2018년에는 57.9%, 그리고 2023년에는 58.6%로 꾸준하게 증가한 모습이다. 

2013년에 34.8%였던 아시아계의 주택 소유율은 2018년에는 39.9%로 크게 올라갔으며, 이후 2023년에도 42.6%를 기록하면서 10년 동안 10% 가까운 소유율 상승을 기록해 주요 민족 중 가장 주택 소유율 증가 폭이 컸다. 

▲ 히트 펌프  

<크게 늘어난 임대 주택의 히트 펌프 사용> 

겨울처럼 추운 계절에는 난방이 습기와 곰팡이 발생률에 큰 영향을 미치는데, ‘히트 펌프(heat pump)’와 ‘부착식 가스히터(fixed gas heater)’를 사용하는 주택에서 습기가 가장 적게 발생했다.

2018년 이후 자기 소유가 아닌 주택에서 히트 펌프 설치가 급증한 것은 정부가 제정해 2019년 7월부터 발효시킨 ‘Healthy homes standards’의 영향이 컸는데, 자가가 아닌 주택의 히트 펌프 설치 비율은 2018년에는 38.0%였다가 2023년에는 67.2%로 급증했다. 

담당자는 2023년까지는 자가가 아닌 주택에 설치한 히트 펌프 비율이 자가 주택과 비슷한 수준까지 올라갔을 것으로 보면서, 특히 주택 임대 가구 중에서도 공공주택 임대 가구의  히트 펌프 사용이 2018년에는 26.9%에 불과했다가 2023년에는 74%로 크게 늘었다고 설명했다. 

그중에서도 공공주택 임대를 담당하는 ‘카잉가 오라(Kainga Ora)’ 임대주택의 경우에는 히트 펌프 사용 비율이 76.2%로 더 높았다.   

또한 개인이나 신탁(trust) 또는 기업 소유의 주택을 임대해 사는 가구에서도 히트 펌프 사용 비율이 2018년 38.9%에서 2023년에는 67.3%로 증가했다. 

한편, 2023년 센서스 자료에 따르면, 2018년에 비해 습기와 곰팡이의 영향을 받는 주택이 줄었는데, 이는 히트 펌프처럼 효율이 높은 난방 시스템의 사용이 증가한 것을 보여주며 이러한 개선은 거주자의 보건과 복지에도 긍정적인 영향을 미쳤다.