내년 8월부터 오클랜드, 해밀턴, 웰링턴, 크라이스트처치 등 대도시 대부분의 지역에서 3층 높이의 타운하우스, 아파트 등 공동주택을 지을 수 있게 된다. 정부는 지난달 이러한 내용의 새로운 주택공급법안을 발표했다. 제1야당인 국민당도 이 법안을 지지하고 있어 시행 가능성은 매우 높다.

정부와 제1야당 이례적으로 주택대책 공동 발표

지난달 19일 이례적으로 노동당 정부 장관들과 제1야당 국민당 대표가 한자리에 모여 주택 위기를 겪고 있는 대도시에 타운하우스, 아파트 등 공동주택을 빠르게 지을 수 있는 주택공급법안(Housing Supply Bill)을 공동 발표했다.

새로운 법안에 따르면 오클랜드, 해밀턴, 웰링턴, 크라이스트처치, 타우랑가 등 대도시의 주택 소유자들은 주택 대지 최대 50%에 최대 3층 높이의 주택을 자원 허가(resource consent) 없이 지을 수 있게 된다.

자원 허가가 필요하지 않다고 해서 건축규정 사항이 달라지는 것은 아니고 내구성, 내후성, 안전성 등과 관련된 건축 규정은 그대로 적용된다.

정부는 새로운 법이 시행되면 5~8년 사이에 최소 4만8,200채에서 최대 10만5,500채의 신규주택을 추가로 공급할 수 있을 것이라고 밝혔다.

국민당 주디스 콜린스(Judith Collins) 대표는 이번 발표는 국민당의 승리라고 주장했다.

콜린스 대표는 지난 1월 주택 위기를 해결하기 위한 대책 마련을 위해 협력하자는 제안의 서신을 저신다 아던(Jacinda Ardern) 총리에게 보냈다고 밝혔다.

당시 서신에서는 비용과 시간이 많이 드는 자원 허가 과정이 뉴질랜드에서 주택 건축을 어렵게 만들고 있는 실정을 지적했다.

콜린스 대표는 이어 지난 4월 지방 당국이 신규 주택에 필요한 건축 허가를 크게 줄이는 구역을 지정하는 법안을 정부 측에 제시했다고 설명했다.

국민당의 제안을 주택장관과 환경장관이 긍정적으로 받아들여 주택공급법안 마련에 국민당이 참여하게 되었다는 것이다.

국민당의 니콜라 윌리스(Nicola Willis) 주택 담당 대변인은 “주택공급법안은 현재 소유하고 있는 주택 대지에 더욱 많은 주택을 지으려는 주택 소유자들의 건축 권리를 향상시킬 것”이라고 설명했다.

윌리스 대변인은 이어 “이 법안은 카운슬 도시 설계자들의 권한을 주택 소유자들에 이양시켜 각자에 맞는 주택 형태를 개발할 수 있게 할 것”이라고 덧붙였다.

데이비드 파커(David Parker) 환경장관은 “새로운 중간밀도주거표준(MDRS)은 토지 소유자들이 자원 허가 없이 대지의 최대 50%에서 최대 3층 높이의 최대 3채의 주택을 지을 수 있게 한다”며 “현행은 지방 카운슬 계획에 따라 보통 2층 높이의 주택 1채를 허용하고 있다”고 밝혔다.

자연재해 위험이 있거나 역사적 유산 가치가 높은 지역은 중간밀도주거표준 적용에서 제외된다.

이번 노동당 정부와 국민당의 주택정책 공동 발표는 주택위기 해법을 위한 수십 년에 걸친 양대 정당의 접근 차이를 종식했다는 점에서 의미를 찾을 수 있다.

정부는 법안을 연말까지 국회에서 통과해 내년 8월부터 각 카운슬들이 시행하는 것을 목표로 하고 있다.

■ 중간 밀도 주택의 예

새로운 주택 규정으로 오클랜드 주택 가치 상승?

선데이 스타 타임즈(Sunday Star Times)는 최근 새로운 주택 규정이 대도시 주택 소유주들에게 여러 가지 옵션을 제공할 것이지만 많은 오클랜드 주택 소유주들은 이미 개발 기회를 팔고 있다고 보도했다.

이는 오클랜드에서 시행되고 있는 유니태리 플랜(Unitary Plan)에 따라 많은 지역에서 타운하우스나 아파트 같은 공동주택을 허용하고 있어 넓은 대지를 가진 주택들이 이미 개발되고 있다는 것이다.

대표적인 예로 팬뮤어의 대지 974평방미터, 방3개짜리 주택이 지난달 감정가(CV)보다 200만달러나 높은 377만5,000달러에 팔린 것.

매매를 중개한 바풋 앤 톰슨(Barfoot & Thompson) 팬뮤어 지점 제인 왕(Jane Wang) 부동산중개인은 이 집이 바닷가에 위치해 좋은 전망을 가지고 있고 공원도 내려다 보인다고 설명했다.

이 주택을 구입한 개발업자는 그 자리에 10층 높이의 타운하우스를 지을 계획인 것으로 알려졌다.

왕 부동산중개인은 “넓은 대지를 가진 많은 주택들이 개발에 적합하지만 오랫동안 간과돼 왔다”며 “하지만 유니태리 플랜을 이해하고 새로운 고밀도 규정에 따라 많은 사람들이 재개발을 염두에 두고 주택을 판매하기 시작했다”고 말했다.

팬뮤어는 기차역을 포함해 좋은 교통 연결망을 가지고 있어 이러한 재개발은 지역에 보탬이 되고 주택 소유주들에게 기회를 주고 있다는 평가이다.

유니태리 플랜이 시행된 지 거의 5년이 지났지만 최근에야 그 가능성이 명백해지기 시작했다.

통계청과 오클랜드 카운슬에 따르면 최근 주택 허가 건수가 사상 최고 수준을 보이고 타운하우스, 아파트 등 공동주택이 대부분을 차지하고 있는 것으로 나타났다.

통계청에 따르면 지난 3월말 기준 1년 동안 신규주택 허가 건수가 4만1,028건으로 1974년 2월말 기준 연간 허가 건수 4만225건 이후 47년 만에 처음으로 4만건의 벽을 넘었다.

오클랜드 카운슬에 따르면 지난 8월 2,162건의 신규주택 허가가 이뤄지면서 연간 1만9,928건을 기록했다.

그 가운데 65%는 타운하우스, 플랫, 유닛, 아파트 등으로 나타났다.

오클랜드 카운슬 계획위원회의 크리스 다비(Chris Darby) 위원장은 고밀도 주택 경향은 상당 기간 이어지고 있고 유니태리 플랜이 중요한 역할을 담당했다고 설명했다.

유니태리 플랜이 주택 건축을 위한 대지 공급을 늘리고 이전에 할 수 없었던 방식으로 개발업자들이 주택을 지을 수 있도록 허용했다는 것이다.

다비 위원장은 “지난 몇 년 동안 건축 허가를 받은 85%가 실제 주택 완공으로 이어졌다”며“이러한 높은 전환율이 앞으로도 유지될 필요가 있다”고 말했다.

모기지 온라인(Mortgages Online)의 하미쉬 파텔(Hamish Patel) 이사는 유니태리 플랜이 가져온 기회를 이용하려는 주택 소유주들이 늘고 있다는 점은 의심의 여지가 없다고 말했다.

파텔 이사는 “가족들이 개발자금을 모으거나 이웃한 주택 소유주들이 함께 개발업체에 주택을 매물로 내놓는 경우가 늘고 있다”며 “이전에 2채 이상의 주택 개발에 대해 대출을 잘 해주지 않았던 은행들도 이젠 개방적으로 크게 변했다”고 밝혔다.

마운트 홉슨 그룹(Mt Hobson Group)의 하미쉬 퍼스(Hamish Firth) 자원관리 컨설턴트는 판매를 목적으로 개발 허가를 원하거나 보유할 목적으로 개발하고 싶어하는 사람들의 문의가 급증하고 있다고 전했다.

퍼스 컨설턴트는 사람들이 유니태리 플랜 규정이 어떻게 작용하는지 이해하는데 시간이 걸렸으나 이젠 오클랜드 전역에서 개발이 이뤄지고 있다고 말했다.

그는 낮은 가격대의 주택 공급이 부족한 상황에서 타운하우스 건축이 늘고 있고, 이는 처음으로 주택을 구입하려는 사람들에게 내 집 마련의 기회를 주고 있다고 설명했다.

그는 하지만 관료주의적 허가 과정과 인프라 부족이 이러한 개발 프로젝트에 커다란 걸림돌이 되고 있다고 지적했다.

오클랜드 카운슬 법안 반대

정부의 새로운 주택 정책에 대한 법률적 영향 보고서에 따르면 밀집화에 반대하는 주택 소유주들의 법적 대응과 크로스리스(cross-lease)의 토지 형태 등이 장래 토지 사용을 제약함으로써 밀집화의 장애 요소로 작용할 수 있을 것이라고 분석했다.

환경부, 주택부, 도심개발부 관료들이 작성한 이 보고서는 밀집화에 반대하는 어떠한 법적 계약이나 크로스리스는 다시 되돌리기 어렵기 때문에 이러한 지역은 영원히 낮은 밀도의 변두리로 묶여 있을 수 있다고 경고했다.

보고서는 또 지방 카운슬과의 협의 부족이 시행 과정에서 위험성을 내포하고 있다고 지적했다.

이와 함께 중앙 정부와 지방 정부와의 관계도 문제로 작용할 수 있다고 밝혔다.

많은 지방 카운슬들은 이번 정부의 주택 정책 발표가 협의 없이 이뤄진데 대해 불만을 표시하고 있다.

주택공급법안은 지방 카운슬들이 고밀도 주택 개발에서 제외할 수 있는 지역을 지정할 수 있도록 허용하고 있으나, 예외에 대한 타당한 근거를 제시해야 한다고 밝히고 있다.

필 고프(Phil Goff) 오클랜드 시장은 “노동당과 국민당이 오클랜드에 빈민가를 조성하는 길을 만들고 있다”고 비난했다.

새로운 주택 규정이 특색있는 지역을 훼손시킬 것이라는 우려의 목소리가 벌써 나오고 있다.

오클랜드에서 역사적 유산 보호 활동을 하는 ‘특색 연합(Character Coalition)’의 샐리 휴즈(Sally Hughes) 대표는 “지역내 소수의 밀집화 개발이 지역의 특색을 완전히 변화시킨다”며 “오클랜드의 많은 오래된 동네들이 새로운 주택 규정에 따라 역사적 가치를 해치게 될 것을 우려한다”고 말했다.

이에 대해 이번 주택 대책 발표에 참여한 국민당의 윌리스 대변인은 “커뮤니티는 변할 필요가 있다”며 “새로운 주택 규정도 여전히 건축 규정을 준수해야 하기 때문에 개발은 제한적일 것이다”고 반박했다.

집값잡기 성공할까

부동산 정보회사 쿼터블 밸류(QV)에 따르면 지난달 전국 평균 집값은 연간 27% 급등하며 처음으로 100만달러를 넘어섰다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대확산 이후 저금리, 막대한 경기 부양책, 원격 근무 시행으로 인한 주택구매 양상의 변화 등으로 인해 부동산 가격이 전 세계적으로 올랐고, 뉴질랜드도 예외는 아니었다.

뉴질랜드는 지난 10년간 주택 공급이 인구 성장을 따라잡지 못한 상황에서 코로나19 사태까지 겹쳐 주택가격 상승세가 특히 심했다. 

정부는 이에 부동산 시장 안정화를 꾀하기 위해 중앙은행이 통화정책 결정을 내릴 때 주택 가격까지 고려하도록 지시했다. 

중앙은행이 지난달 기준금리를 0.25％에서 0.5％로 인상한 결정에는 주택가격 상승도 영향을 미친 것으로 알려졌다.

중앙은행이 이같이 금리 조정 등을 통해 부동산 정책에 개입하는 방안을 두고 전문가 사이에서도 의견이 분분하다. 

자칫 부동산 시장 안정화를 목적으로 금리를 조정했다가 고용이나 물가 등에서 부작용이 생겨 전체적인 경제 불안정을 야기할 수 있기 때문이다. 

컨설팅회사 인포메트릭스(Infometrics)의 가레스 키어넌(Gareth Kiernan)은 정부와 중앙은행에서 동원된 각종 방법이 가격 인상 속도를 조절할 순 있어도 최초 주택구입자에겐 전망이 밝은 편이 아니라고 내다봤다.

또 최근 임시비자를 소지한 수만명 사람들에게 영주권을 부여한다는 정부의 결정으로 주택을 구입하려는 이들이 늘면서 관련 수요 상승이 집값 인상과 맞물릴 것이라고 봤다.

키어넌은 부동산 가격을 낮추기 위해선 금리 인상 폭을 더 높여야 한다고 제안했다. 

캐피털 이코노믹스(Capital Economics)는 최근 보고서에서 주요국 주택가격 상승세가 향후 몇 달 동안 자연스럽게 누그러질 것이라고 내다보면서도 가격을 끌어내리기는 힘들 것으로 봤다. 

그러면서도 코로나19 전부터 부동산 가격이 올랐던 뉴질랜드나 캐나다, 덴마크, 호주 등은 하방 리스크가 높아졌다고 분석했다.

ANZ 의장직을 맡고 있는 존 키(John Key) 전(前) 총리도 최근 금리가 오르기 시작했고 중앙은행이 주택 대출을 제한하고 있는데다, 그 동안 가장 큰 문제 가운데 하나였던 토지 공급이 풀려 집값 폭등은 끝났다고 말했다.

키 전 총리는 하지만 집값이 폭락하지는 않을 것이라고 덧붙였다.