[346] 주택시장 인플레이션 어디까지?

[346] 주택시장 인플레이션 어디까지?

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높은 이율과 환율로 기업들은 현재 재미를 보고 있을지 모르겠으나 계속되는 주택시장 강세는 마치 심한 뇌우 전의 찌는 듯한 더위처럼 보일 수 있다. 리저브 뱅크는 자산효과를 진정시키기 위해 부동산 시장이 약해지기를 기대하고 있다. 주택 소유자들은 집 값이 올라 주택 자산이 늘어남에 따라 소비도 그만큼 늘리고 있다. 지난 몇 년 동안 수입의 증가 속도를 앞질러 소비를 늘리는 사람들이 늘고 있다.

자산효과(wealth effect), 혹은 부의 효과는 자산가격이 상승하면 소비도 증가하는 현상으로 자산효과는 현재의 소비가 현재의 소득뿐만 아니라 미래의 소득에 의해서도 영향을 받는다는 점에 근거를 두고 있다. 부동산 가격의 상승은 '자산효과(wealth effect)'를 통해 소비를 진작함으로써 미국 등 주요 선진국의 고성장세 또는 경기둔화를 막아주는 역할을 해 왔다. 하지만 부동산 거품이 갑자기 꺼질 경우 소비와 성장과 같은 실물 경제는 물론 금융시장에도 엄청난 악영향을 미치게 된다. 언제 꺼질지 모르는 부동산 시장이 폭풍전야 같은 이유가 여기에 있다. 최근 주요국 중앙은행들은 금리인상을 통해 잉여자금을 흡수함으로써 부동산 가격의 단계적 하락을 유도하고 인플레이션을 방지하는 통화정책 방법을 사용한다.


*****  부동산 거품은 터지지 않는다?  *****

리저브 뱅크는 인플레이션 압박을 줄이기 위해 경제 활동의 60%를 차지하는 소비자 지출이 실제 액수면에서 하락세를 그리기를 몇 년 동안 기대하고 있다. 문제는 가격이 환율에 의해서 영향받지 않을 때 또는 국제적인 경쟁력에서 열세일 때 경제의 매매불가능한 면에서의 인 플레이션이 지난 몇 년간 4% 주위에 붙들려 있었다는 것이다. 지금은 약간 떨어지고 있으나 국제 유가 상승이나 뉴질랜드 달러의 갑작스런 하락에 언제든지 다시 빠르게 인플레이션이 상승할 수 있다.

리저브 뱅크는 주택 가격 인플레이션 현상이 줄어들 것으로 계속 전망하고 있지만 9월의 금융정책 발표에서는 예상했던 것보다 더 느리게 늦춰지고 있다는 사실을  인정해야 했다. 따라서 금융 상태 -이율과 환율- 가 여전히 위험으로 남아있다고 볼 수 있다.

Real Estate Institute는 국내 주택 평균 매매가격이 지난 4개월 동안 $310,000에서 $313,000 사이를 팽팽히 유지하다 지난 달 $324,000로 급격히 상승했다고 보고했다. 평균 가격은 지난 3년간 72% 올라 이전의 5년 기간 동안 14% 오른 것과는 비교도 할 수 없을 만큼 인플레이션 현상이 심했다.

Quatable Value는 평균 주택 가격이 10월까지 세 달 동안 작년 같은 기간보다 9.6% 높았다. 2004년 주택 가격 인플레이션이 최고에 달해 25% 가까이 기록했을 때도 있었기는 하지만 이 수치로는 여전히 마이너스 또는 제로로 가기에는 너무 멀다. BNZ의 경제분석팀 수석 Tony Alexander는 주택시장 내 조정이 위험분자이긴 하나 특별히 큰 위험은 아니라고 말했다. 그는 노동시장이 팽팽하고 총 유입 이민자 수가 평균 이상이기 때문이라고 이유를 설명하면서 리저브 뱅크가 거의 의미없는 공식 현금 이율을 다시 올린다 해도 미국에서 통화 정책이 완화됨에 따라 내년 고정 융자 이율에는 가벼운 하강이 있을 것으로 예상한다고 말했다.

분기별 경제 성장률이 표본 평균보다 훨씬 낮은 0.5%를 2년 째 기록하고 있음에도 불구하고 실업률은 3.8% 밖에 되지 않고, 임금은 빠르게 오르고 있다. 그는 뉴질랜드는 경기후퇴에서 있어 결정적인 부분에 절대 이르지 않을 것인데 기업들이 희망을 잃고 그에 대해 행동을 취 하기 시작하면 실업률이 치솟게 된다고 설명했다. 기업들도 작년 하반기에 급격히 자신감을 잃은 모습이었으나 직원들을 떨어버리는 것으로 반응하지는 않았다. 오히려 낮은 실업률 때문에 직원들 구하는데 어려움이 있었다는 말이 맞을 것이다.

웨스트팩의 경제분석팀 수석 Brendan O'Donovan의 지 적처럼 기술인력의 부족으로 우선은 고용이 중요한 문제다. 이렇게 직장이 보장됨으로 인해 주택 시장의 강세를 돕게 되었다. 하지만 주택 시장의 열기가 부족하게 될 때 경제는 심각한 과도기에 빠질 것으로 예상된다. O'Donovan은 지난 2년 반 동안 호주나 영국, 미국의 주택 시장 조정을 보아 왔는데 뉴질랜드의 이런 면역성은 어디에서 온 것인지 모르겠다고 덧붙여 말했다.

ANZ의 경제부장 Cameron Bagrie씨도 노동시장이 방향을 바꾸기 전까지 주택 시장의 실질적인 정세변화는 기대치 않는다고 말했다. 다른 관련된 평가에서도 주택 시장이 활발하나 주위 환경에 쉽게 영향받는 성질을 유지할 것으로 전망했다. 그는 주택 가격이 가정 소득보다 더 빨리 올랐다고 지적하며 뉴질랜드의 평균 주택 가격이 평균 연봉의 8배에 이르게 되었다고 말했다. 호주의 경우 6배인 것과 비교, 엄청난 인플레이션의 결과다.

2004년 말 '융자금 전쟁' 동안 나온 2년 고정 이율 융자가 급상승한 것이 재조정을 위해 심의에 회부됨에 따라 가정 부채도 올랐고 이율도 그러했다. Bagrie는 그러나 주택 시장의 거래액과 건축허가 문제 등으로 볼 때 늘어나는 유입 이민자와 더불어 호전되고 있다는 평을 내렸다. BNZ의 Alexander는 앞으로 미국의 성장 둔화로 이율이 떨어져 뉴질랜드의 고정이율도 느리게 떨어질 것으로 예상한다고 말했다. 일 년, 혹은 이 년 짜리 이율이 높은 상태를 유지하더라도 3년 이상의 고정이율은 떨어질 것이라고 본다.

현재는 누구도 단정할 수 없는 상황으로 엇갈리는 전망들이 나오고 있다. 여러가지 판단 지표들이 의미하는 것이 다르고 해석도 각각이다. 경제 회복의 신호로 우선 기업 신용이 지난 2년간 최고이며 회사들 스스로의 전망이 작년 초부터 볼 수 없었던 수준이라는 점을 들 수 있겠다. 3/4분기의 소매판매량도 2/4분기보다 실제액수로 1% 증가했고 본지 지난 호의 뉴질랜드 뉴스를 통해서 보도된 대로 지난 달 39억 달러라는 수입기록을 내어 수출 $1에 수입은 $1.43로 끌어올렸다. 하지만 마음을 놓기에는 불안한 이유가 너무 많다. 아직도 사업가들 중에서는 상황을 회의적으로 보는 사람이 긍정적인 입장을 비치는 사람보다 많고, 9월까지 한 분기 동안의 소매 판매는 실제 액수면에서 작년 같은 기간 동안보다 겨우 1% 높았다. 무역과 회계 적자는 지속할 수 없는 수준으로, 돈을 벌어들이기 보다 쓰는 것에 집중된 불균형적 성장을 입증하고 있다. 또한 이민으로 인한 경제 공급은 수요에 미치지 못해 인플레이션을 가중시키고 있어 더 문제라고 지적되고 있다.


*****  오클랜드 집 값 얼마나 더 오를까  *****

앞으로의 경제상황에 조심스러운 전망이 나오고 있는 가운데 지난 주말 Barfoot & Thompson이 오클랜드 집 값이 또 올라 새 기록을 내었다고 발표한 것은 예상했었다 하더라도 놀랄 수 밖에 없는 결과다. 오클랜드에 집이 있으면 그야말로 봉(?) 잡은 것이고 가격이 떨어지기만 바라는, 아니 적어도 그만 올랐으면 하고 바라던 수 천 명의 사람들은 한 숨 소리만 커지게 됐다. 처음 집을 사려는 사람들과 리저브 뱅크는 참으로 곤란한 상황이다.  

지난 달에는 오클랜드 평균 집 값이 처음으로 50만 달러를 넘어서서 사람들을 놀라게 하더니 갈수록 예상하는 것 자체를 무의미하게 만드는 것 같다. 계절이 봄으로 넘어 오면서 수요 가 강하고 매매 수가 크게 늘어나면서 평균 가격은 10 월 $502,297에서 지난 달 $507,470으로 올랐다. 같은 기간 동안 회사 내 매매 건수는 978개에서 1089개로 훌쩍 뛰었다. 아파트도 많이 팔리고 있는데 1백만 달러 이상의 아파트 매물이 전체의 16.7%에서 17.8%로 올랐 고 1백만 달러 이상의 고가 주택도 51개에서 70개로 늘었다. Peter Thompson 대표는 적어도 지난 3년 동안 이번 11월처럼 회사가 바쁜 적이 없었다고 말했다.

독일은행의 경제분석팀 수석 Darren Gibbs는 Barfoot & Thompson의 통계는 주택 시장이 리저브 뱅크의 예측을 앞질렀다는 것을 보여준다고 말하며 자신이 주시하고 있는 주택시장의 모든 지표들과 국내 수요에 관련된 다른 지표들에서 완전히 일관적인 현상을 발견할 수 있다고 말했다. 그는 또한 앞으로도 리저브 뱅크의 예상보다 매매 활동과 가격이 훨씬 강하게 유지된다는데 의심이 없다고 밝혔다.

한편 주택 가격이 오름에도 렌트비는 큰 변동을 찾아 볼 수 없었는데 회사가 관리하는 렌트 주택들의 평균 렌트비는 8월에 $340, 9월 $343, 10월은 $356였다. 렌트로 나온 집들도 9월에 651개, 10월은 620개, 지난 달에는 633개로 주택가격처럼 특별히 심한 상승세를 탄다는 인상을 주지 않고 있다.

부동산 협회는 11월 전체 판매 숫자를 곧 발표할 예정인데 지난 달에는 8857개의 주택이 매매되고 중간 가격은 $324,000로 전무한 기록을 내었다. 곧 있을 보고에서는 이보다 더 높은 또 기록이 세워질 것으로 예상되고 있다. 기록이 세워지기 무섭게 또 다른 기록이 등장하는 상황이다. 오클랜드 지역에서는 중간 가격이 $415,000이 었고 노스 쇼어 지역의 중간 가격은 $457,000이나 했다. 오클랜드 시티 카운슬 관할 아래의 주택의 경우도 $428,000에서 $445,000으로 올랐다. 회사는 거센 수요를 소화하기 위해 심지어 크리스마스 기간에도 지점들이 문을 열도록 종용하고 있다고 전해졌다.

정말로 터지지 않는 거품인지, 앞으로 심한 뇌우로 상황이 치닫게 될 때 부동산 시장이 경제에 미칠 파장이야 말로 예측불허의 수준일 것이다. 굴러가는 눈덩이가 된 주택 가격이 어떻게 손에 잡히게 될 지 지켜 보아야겠다.

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