건설업계 대박

하병갑 0 2,394 2013.07.09 09:50
100억달러 AKL 경전철 사업과 지진취약 건물 NBS본격시행

올 상반기 뉴질랜드 초대형 건설사인 메인질(Mainzeal) 건설(주)의 파산으로 의기소침했던 건설업계가, 국민당 정부의 중앙 정부차원의 오클랜드시 사회간접자본(SOC) 투자지원 발표로 재도약의 기지개를 켜고 있다.  

오클랜드 도심과 부심을 연결하는 경전철사업을 포함한 SOC투자에 모두 100억달러의 막대한 자금을 투자할 것이라는 존 키 총리의 발표와, 한 때 건설업계를 물먹였던 ‘물새는 집(leaky home)’ 이슈가 식고, ‘지진취약 건물(earthquake-prone building)’이 새로운 이슈로 달아오르면서 틈새시장인 빌딩 재건축 붐이 예상되자, 뉴질랜드 최대의 증권시장 상장회사인 ‘플래처 건설(주)’과, 국내 2위의 ‘호킨스 건설(주)’ 등 뉴질랜드 건설업계가 가뭄끝에 단비를 만난 듯 쌍수를 들고 환영했다.  
 
오클랜드 SOC사업에 100억달러 투자키로……경전철 역세권 개발붐 예상

미래 교통수요에 대처하기 위해 오클랜드 교통시설관련 사회간접자본에 100억달러를 투자하겠다는 존 키 총리의 정부지출 발표가 건설업계의 전폭적인 지지를 받았다. 
 
이번 투자는 크라이스트처치 재건사업에 집중하던 국민당 정부가 총선을 1년이나 앞둔 현 시점에서 에너지 국영회사 매각으로 28억 6천만달러가 소요되는 오클랜드시의 도심 경전철 프로젝트(CRL)를 뒷받침하는 대규모 투자를 약속함으로써, 교통문제 해결을 통해 고용시장 확대와 경제성장 지속으로 오클랜드의 표심을 유혹하기에 충분한 제스처였다.

정부가 3.5km 경전철 프로젝트 소요자금의 절반을 대고, 오클랜드시가 재산세 인상이나 도로 이용료를 부과함으로써 나머지 절반을 부담할 것으로 예상됐다.  

오클랜드 상공회의소 기조연설에서 존 키 총리가 발표한 오클랜드 대형 교통 프로젝트에는 오클랜드-마누카우 동부 교통로(AMETI), 제2의 하버브리지 대신  와이테마타 쌍둥이 터널건설(2025-2030 사이의 착공예정), 오클랜드 도심 경전철(CRL), 동부-서부 고속도로(SH1-SH2) 연결공사 등이  포함된다.   

정부가 당면한 최대의 시급한 교통관심사는 오클랜드-마누카우 동부교통로 건설로, 이미 진행중이지만 20년 계획은 당면한 교통현실을 감안할때 너무 늦은 편이라는 비난을 받고 있다. 
 
또, 오클랜드 도심 경전철공사는 오클랜드시가 원하는 2015년 보다 5년이 늦어진, 도심지 고용율이 25% 더 상승하고, 철도 이용객이 연인원 2천만명을 돌파할 것으로 예상되는 2020년에 착공할 계획이며, 이렇게 되면 업그레이드된 버스와 더불어 브리토마트 교통센터의 기능이 2배나 더 증가하게  되는 등 대중교통 서비스가 유기적으로 활성화돼 오클랜드 교통의 숨통을 틔워줄 것으로 기대된다. 현재, 오클랜드 철도을 이용하는 연인원 승객수는  1천1백만명 수준이다.

정부의 이번 오클랜드 교통 프로젝트 지원발표로 최대 수혜자는 렌 브라운 현 시장과 건설업계에게 돌아갔다. 

렌 브라운 현 오클랜드 시장은 2010년 오클랜드 시장선거때 최대 선거공약으로 교통문제 해결을 들고 나왔는데, 여태껏 “도심 경전철 프로젝트는 시장으로서 나의 으뜸가는 공약’이라고 공공연히 밝혀 온 그에게 힘을 실어주어, 오는 10월의 시장선거에서 무난한  재선이 기대돼 브라운 시장의 선거캠프는 한 껏 고무돼 있다. 
 
2012년 오클랜드 시의회의 허가를 받은 경전철 프로젝트는 여론의 지지가 높아지자, 그동안 노동당 출신인 시장에 대한 지원에 소극적인 정부의 태도가 급선회, 전폭 지원키로 변경된 것으로 보인다. 게다가 동 프로젝트는 기존 안보다 확대돼, 브리토마트역은 물론, 뉴턴역, K-로드역, 아오테아 광장역 건설까지 그 규모가 한층 커졌다.      

그러나, 야당인 노동당은 막대한 비용조달에 대한 우려를 표시하며, 국민당 정부가 “내일이 없는 것처럼 국민의 혈세를 흥청망청 쓰면서 벌써부터 선거용 생색내기에 혈안이 돼있다”고 비난했다.   
 
‘NBS 지진취약 건물관련 세미나’… 오클랜드시 최저 34%, 융자 최저 68% 요구   
 
2011년 크라이스트처치 지진 발생직후인 4월부터 시작해 다음해인 2012년 11월에 완결된 Royal Commission의 조사보고서에 실린 ‘지진피해 예방을 위한 건축관련 권고안’에 따르면, 지진의 충격을 줄이는 콘크리트와 철근 구조물로 업그레이드하고, 보강이 필요한 석조 및 콘크리트 건물 등 모든 건물의 건축 디자인과 건축구조를 지진의 충격을 흡수, 경감 또는 회피하도록 기존의 건축관련 법규와 기준을 개정토록 요구하고 있다 (소규모 주택 제외).
 
권고안과 관련, 개정될 관련법은  건축법(Building Act 2004), 사적지 관리법(Historic Places Act 1993), 환경보호법(Resource Management Act 1991), 지진관리법(Earthquake Commission Act 1991)등이 있다.
 
권고안 중 대부분의 사안이 관련된 주관부서는 비지니스, 혁신 & 노동부(MBIE)이고, 그 외 유관 정부부처로 환경부, 민방위와 재난관리부(MCDEM), 재무부, 토지등기소(LINZ), 문화유적부(MCH) 등이 있다.

모리스 윌리엄슨 건설부(MBC)장관은 이미 단계별로 동 조사위원회의 권고안을 대부분(90%) 수용하겠다는 입장을 밝힌 바 있다.  
 
우리 교민사회에서도 지진과 관련하여 건물 ‘안전’ 문제에 대한 우려가 건물 소유주는 물론, 건물 세입자들간에 깊어지고 있던 차에, 지난 6월27일, 시내 ANZ타워에서 퓨처 보험사(대표: 정윤성)가 주관하고 재뉴 상공인연합회(회장 안기종)가 주최한 ‘NBS 지진취약 건물관련 세미나’가 열렸다. 
 
ANZ은행(본부장: 이성순)이 후원한 이날 세미나의 핫 이슈는 제목대로 오클랜드시의 ‘지진취약 건물’에 대한 정책이었다.   

2004년에 제정된 뉴질랜드 건축법(Building Act 2004)에 따르면, 관련  시의회는 그 지역에 적합한 ‘지진취약 건물’에 대한 정책을 수립할 것을 요구하고 있는데, 이에 따라, 오클랜드 시청은 2011년 11월24일부로 시행된 ‘지진취약 건물’ 정책에서 내진강도로 최소한 34%를 요구하고 있으며, 이 정책은 5년마다 검토된다.
 
판정 불복시, 민원접수기간 3개월내 새 지진평가서 제출해야 

오클랜드에는 1만8천여채의 상업용 건물이 소재하고 있는데, 주로, 1976년 이전에 건축된 상업용 건물과 대형 주택 4천5백채가 오클랜드시의 지진진단 건물에 해당되며, 2011년에 1,465채와 2012년에 1,500채를 진단 완료했으며, 금년 6월 현재까지 600여채가 진단을 마쳤다. 진단이 완료되면, 오클랜드시는 임시보고서를 건물주에게 발송하며, 3개월간의 민원접수기간을 준다. 

이 때, 자신 소유의 건물을 ‘지진취약 건물’로 분류하는 판정에 불복하는 건물주는 이 기간동안 추가정보를 요청하고, 건물주 자신이 1천-2천달러의 비용을 들여 건축 컨설팅회사에 새로 지진평가서(IEP) 발급을 의뢰하거나, 필요하면, IEP발급 비용의 10배인 1만-2만달러의 비용을 들여서라도 정밀 지진평가서(DEE)를 발급받아 오클랜드 시청에 제출해 기존의 판정을 수정해야 한다.
 
민원 접수기간동안 무응답으로 일관하다가, 림 레포트(Lim Report)상에 일단 ‘지진취약 건물’이라는 문구가 등재되면, 세입자의 퇴거와 건물가격의 폭락으로 재산상 막대한 손해를 볼 수 있으며, 막상 보강공사 명령이 떨어지면 정밀 레포트 발급비용의 10배인 10만-20만달러의 공사비가 소요될 수 있는 등, 등재된 이후에 이를 수정하려면 엄청난 금전적, 시간적 손실을 감내해야 하기 때문이다. 

‘지진취약 건물’의 극단적인 명암을 잘 보여주는 사례로 손꼽히는 건물은, 웰링턴의 중심가인 램톤 키 스트리트와 그레이 스트리트 코너에 위치한 85년된 하코트 빌딩. 

이 건물의 경우, 한 때 건물 세입자로 꽉 들어차 시장가격이 2천2백만달러를 홋가했으나, ‘지진취약 건물’로 판정돼 대부분의 세입자가 떠나고 1층에만 소수의 단기 리스계약자만 남은 탓에, 현재 부동산 가격은 이전의 절반도 안되는 1천만달러로 곤두박질쳤다.
 
퓨처보험의 정윤성 대표는 “새 건축기준(NBS)에 따른 내진강도 34%는 건물붕괴의 마지노선으로 보강건축 비용이 발생하기 시작하며, NBS 내진강도 68%는 건물기능을 유지할 수 있는 기준으로 은행이나 보험사의 융자를 끌어내기 위한 가장 안전한 숫자”라고 간단히 정리해 줬다.  
 
이제  상업용 부동산 임대시장은 ‘안전한 빌딩’을 원하는 세입자들의 관심을 끌기 위해 100% 새 건축기준 (NBS)에 맞춘 신축건물의 적어도 2/3수준인 NBS 68%의 기준을 충족시켜야 한다.
 
실제로, ANZ은행의 경우, “상업용건물 융자 최소 NBS는 67%이고, 투자용건물에 대한 건물가격대비 융자율(LVR)은 최대 65%이지만, 모텔 등 특수용도 건물의 경우는 LVR이 55%까지 낮아질 수 있고, 건물의 시장가격 산정시 건물자체의 하드웨어 가치뿐만 아니라 세입자의 질 등 소프트웨어 측면도 중시하는 등 대출심사를 기본원칙하에 케이스별로 탄력적으로  운용하고 있다”고 밝혔다. LVR이 낮을 수록 은행의 위험은 줄어들게 된다.
 
퓨처 정윤성 대표도 “보험의 경우도, 여러채의 건물을 소유한 투자자의 경우, 비록, 한 건물의 NBS가 34%이하라 하더라도 다른 건물의 NBS가 68%이상으로 양호하다면 양호한 건물을 담보로 융자를 받아 NBS기준미달인 건물의 재건축 보강 공사비로 사용할 수 있는 등 케이스별로 풍부하고 다양한 융자 노하우를 갖추고 있다”며 “개별적인 상담을 통해 실현가능한 융자안을 마련할 수 있다”고 자신했다.  
 
현재, 해밀턴시의 경우, 상업용 건물에 대한 지진취약 여부가 이미 림 레포트상에 등재, 완료된 상태이나, 오클랜드시의 경우, 방대한 규모로 인해 단계적으로 진행중에 있으며, 건물 구입 전에 지진취약여부를 알고 싶은 투자자는 자비를 들여 건물 엔지니어링 레포트를 발급 받는 수 밖에 없다. 

오클랜드시는 1등급 문화재건물부터 4등급 건물까지로 나눠, 단계적으로 지진취약여부 진단과 보강기간을 명시하고 있다.

예를 들면, 4등급인 병원이나 공공시설물은 2011년 12월까지, 3등급인 쇼핑센터, 스포츠 스타디움 건물은 2012년 12월까지 각각 진단을 완료하고, 그로부터 10년이내에 보강을 규정한 반면, 2등급인 일반 상업건물과 1등급인 문화재건물은 2015년 12월까지 진단을 완료하고, 그로부터 30년이내에 보강토록 규정하고 있다.  

반면에, 내진설계나 내진용 자재구입으로 인해 10-15%의 건축비 상승이 우려됐는데 (이중 대부분이 비탄력적 구매성향을 가진 주택 구매자에게 전가되겠지만), 실제, 크라이스트처치시의 대지진 복구현장에서, 건설현장 근로자들의 임금은 동결된 반면, 지진취약 지역에 적합한 내진 건축자재의 가격 상승탓에 신축 주택의 건축비용이 1년전에 비해 16% 상승한 것으로 NZ Herald지에 보도된 바 있다.  
 
한편, 1931년 리히터 지진계로 7.8을 기록한 강진으로, 단 2분30초만에 무려 256명의 인명을 앗아간 혹스 베이지역 네피어시의 경우, 지난해 5월17일 239채의 주로 네피어시내 업무중심지역(CBD) 건물주들에게 지진 위험평가서를 발송했다.

입력자료가 잘못돼 고지내용이 취하된 67채를 제외 한, 지진위험 평가서가 전달된 172채 중 불과 19.2%인 34채만 내진시설을 보강한 후 평가기준에 맞는 새 지진위험 평가서를 제출한 반면, 나머지 80.8%인 138채는 향후 10년내에 새 건축기준(NBS)에 맞도록 보강한 후, 새 지진위험 평가서를 시청에 제출해야 한다.  
 
                                          <하병갑 객원기자> 
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