오클랜드 카운슬이 지난 9일 공개한 오클랜드 주거용 부동산의 자본가치(CV, Capital Value)가 3년 전에 비해 평균 9% 하락한 것으로 나타났다. 오클랜드 주택의 평균 가치가 지난 3년 동안 9% 떨어져 129만달러를 기록하고 있다는 것이다. 이번에 발표된 CV는 정확한 현재 시장가치를 반영하진 않지만 주택을 사고 팔 때 사람들이 통상 중요한 참고 자료로 이용한다는 점에서 높은 관심을 모았다.

오클랜드 주택 평균 가치 1,290,000달러 

지방자치단체들은 법률에 의해 3년마다 재산세를 산정할 목적으로 관할 부동산을 재평가해야 한다.

오클랜드 카운슬이 작년 5월 1일을 기준으로 약 63만채의 주거용 부동산에 대해 재평가를 실시해 지난 9일 공개한 자료에 따르면 평균 CV가 직전 실시 기준일인 2021년 6월 1일에 비해 9%인 11만7,000달러 하락해 129만달러를 기록한 것으로 밝혀졌다.

상업용 부동산 가치는 같은 기간 5% 떨어진 반면에 라이프스타일 부동산은 4% 올랐고, 산업용 부동산도 5% 상승했다.

그레이트 배리어 아일랜드의 평균 CV는 3년 전에 비해 38%나 오르고, 로드니는 변동이 없는 등 지역별로 차이를 보였다. (표 참조)

■ 오클랜드 지역별 주택 CV 변동

특히 오클랜드 외곽 지역보다 중심 지역의 주택 가치가 더욱 떨어진 것으로 분석됐다.

주택 유형별로 보면 아파트가 평균 12% 하락률을 기록하면서 상대적으로 크게 떨어진 것으로 나타났다.

주거용 토지 가치는 평균 13% 떨어졌고, 상업용 토지 가치 역시 6% 하락한 것으로 나타났다.

토지 가치의 하락은 2021년 이후 주택 개발 활동 감소와 일부 구역 변경 등을 반영한 것으로 분석됐다.

재개발을 위한 주택 수요 감소는 망게레, 헨더슨, 매시, 글렌 인네스, 포인트 잉글랜드, 팬뮤어 같은 지역에 큰 폭의 CV 하락을 가져왔다.

오클랜드 카운슬의 주택 감정 작업은 건물의 형태, 주변의 판매가격, 2021년 이후 건물이나 토지의 변화 등을 종합적으로 평가하여 이뤄졌다.

3년전 평가 시기와 상반된 주택시장 

통상 CV 상승에 익숙해 있던 오클랜드 주택 소유주들은 이번 큰 폭의 하락에 다소 놀라웠을 수도 있을 것이다.

더구나 CV는 집을 사고 팔 때 중요한 참고 자료가 되곤 하기 때문에 높은 관심을 받는다.

이번 오클랜드 카운슬의 주택 CV는 2024년 5월 1일을 기준으로 작성됐지만 그 동안 몇 차례 연기되면서 지난 9일에야 발표됐다.

오클랜드 카운슬은 당초 작년 하반기에 발표할 예정이었으나 올해 5월로 연기했고, 다시 6월로 연기하면서 결국 감정 작업 기준일보다 1년이 지난 후에 결과를 발표했다.

오클랜드 주택 감정이 실시됐던 2021년 6월과 2024년 5월은 주택시장이 상반된 양상을 보인 시기였다.

2021년에는 기준금리가 사상 최저로 내려가면서 모기지 금리도 역대 최저를 기록하며 집값 상승을 부추겼다.

2021년 주택 감정에는 그러한 높은 주택 시세가 반영됐다.

부동산 웹사이트 원루프(OneRoof)의 분석에 따르면 오클랜드 평균 집값은 2022년 1월 158만달러로 정점을 찍었다.

그와 대조적으로 2024년 5월의 주택시장은 기준금리가 5.5%까지 인상되면서 주택 수요가 감소하고 집값이 하락하는 시기였다.

오클랜드 카운슬의 개리 블릭(Gary Blick) 수석 이코노미스트는 “주택과 경제 사이클이 이례적으로 가파르게 오르내리면서 오클랜드 주택 감정가격이 출렁거렸다”고 말했다.

블릭 이코노미스트는 그럼에도 불구하고 2024년 5월 기준 주택 중간가격은 코로나19 사태로 기준금리가 인하되기 시작했던 2020년 3월보다는 여전히 높은 수준이라고 설명했다.

뉴질랜드부동산협회(REINZ)에 따르면 최근 오클랜드 주택 가격은 5년 전에 비해 약 2.2% 높은 것으로 나타났다.

새로운 CV 정확한 시장 가치 반영하지 않아 

오클랜드 카운슬은 새로 발표된 CV가 현재 주택이 시장에서 판매될 가치를 암시하지 않는다고 경고했다.

하지만 오클랜드의 부동산 중개인들은 새로운 CV가 부동산의 현재 시장 가치를 진정으로 반영하지 않는다고 해도 소유주들에게는 여전히 중요하게 여겨질 것이라고 얘기한다.

레이 화이트 마누카우(Ray White Manukau)의 톰 로슨(Tom Rawson) 지점장은 “현재 남부 오클랜드에서 거래되고 있는 주택들의 매매 가격은 대부분 2021년 CV보다 낮다”며 “새로운 CV가 현재 시장 가격에 더욱 가까운 것으로 보인다”고 말했다.

로슨 지점장은 홍수 위험이나 물 제한 등으로 개발 가능성에 영향을 받는 부동산의 CV가 크게 변동할 것으로 전망했다.

레이 화이트 마운트 이든(Ray White Mount Eden)의 자레드 쿡스리(Jared Cooksley) 지점장은 “모든 사람들은 오클랜드 카운슬의 새로운 CV 통지서를 받을 것이고, 본인 집의 가치가 200만달러로 생각한 소유주가 150만달러의 CV를 받았다면 우리 사무실로 가치를 확인하는 문의 전화를 할 것이다”고 말했다.

쿡스리 지점장은 새로운 CV와 최근의 주택 매매 가격을 비교하는 것이 흥미로운 일이지만 새로운 CV가 실제 시장 가치에 갖는 의미를 파악하는데는 6개월 정도의 시간이 필요할 것이라고 예상했다.

CV 하락은 가까운 장래에 집을 판매할 계획인 집주인들에게 나쁜 소식일 수 있지만 낮아진 CV를 지켜 보는 수요자들 입장에서는 집을 구입할 기회가 생겼다는 희망을 가지게 할 수도 있을 것이다.

남부 오클랜드의 하코트(Harcourts) 소속 부동산 중개인 알렉스 던(Alex Dunn)은 사람들이 벌써 2021년 CV 대비 10% 가까운 하락을 주시하고 있다고 말했다.

던 중개인은 “그것은 확실히 중요한 문제이다”며 “앞으로 6~9개월 동안 정당한 이유 없이 CV 이상으로 거래되는 매매를 보기 어려울 것이다”고 예측했다.

구매자들은 새로운 CV 가격을 카운슬이 결정한 가치이고, 따라서 정당한 매입 가격이라고 생각한다는 것이다.

그는 오타라와 파파토에토에 부근 100만달러 이상의 CV를 가졌던 주택들이 홍수 위험 지역으로 지정되면서 75만~80만달러로 하락한 경우를 알고 있다고 전했다. 

던 중개인은 CV 하락을 걱정하는 주택 소유주들로부터 피드백을 받지만 카운슬의 CV는 주택시장을 기초로 하기 때문에 상승이 어렵다는 점을 설명해 준다고 밝혔다. 

발로시티(Valocity)의 웨인 섬(Wayne Shum) 분석가는 “사람들은 항상 CV를 주택 매매에 있어서 대략적인 기대치로 생각하지만 맹신해서는 안된다”고 주택 소유주들에게 경고했다.

섬 분석가는 “CV는 결국 오클랜드 카운슬이 재산세를 분배하기 사용될 뿐이다”며 “이번 CV의 기준인 2024년 5월 이후 주택 시장은 변화했고, 이번에 발표된 CV가 최신 정보가 아니라는 점을 가리킨다”고 말했다.

그는 타운하우스가 많은 지역이나 개발 수요가 감소한 구역을 가진 남부 오클랜드의 지역에서 CV가 더욱 크게 하락했지만 매매 가격의 큰 변화는 없을 것으로 내다봤다.

CV 변동폭에 따라 재산세 인상 결정

오클랜드 카운슬의 로스 터커(Ross Tucker) 최고재무담당관은 주거용 부동산 CV 자료가 시장의 정확한 현재 가치를 반영하기 위한 것이 아니라 재산세 부담액을 분배하기 위한 것임을 강조했다.

이번에 발표된 새로운 주거용 부동산 CV를 기초로 올해 7월부터 부과될 재산세가 산정된다.

오클랜드 카운슬은 이미 올해 재산세 인상률을 평균 5.8%로 결정했다.

오클랜드 평균 CV인 129만달러의 주택을 기준할 때, 재산세는 약 4,069달러로 예상된다.

이는 직전 연도에 비해 연간 223달러, 주당 4.30달러 늘어난 것으로 계산된다.

터커 담당관은 “재산세 인상은 CV의 변동률과 관계가 있다”며 “CV의 평균 하락률인 9%를 보인 주택은 평균 5.8%의 재산세가 인상될 것이고, 9%보다 높은 하락률을 보인 주택의 재산세는 5.8%의 인상률보다 낮으며, 9%보다 낮은 하락률을 보인 주택의 재산세는 더욱 높게 인상될 것이다”고 말했다.

오클랜드 카운슬의 CV 결정에 반대하는 오클랜드 재산세 납세자들은 다음달 1일부터 이의를 제기할 수 있다.

이번 오클랜드 카운슬의 CV는 감정 실시 후 1년이나 지나서 발표됐기 때문에 주택 소유주들의 이의가 더욱 많을 것으로 보인다.

지난 2021년 CV 발표 후에는 9,000여건의 이의 신청이 있었다.

오클랜드 카운슬의 주택 감정이 실시됐던 2021년과 2024년 사이 2023년 초 오클랜드 홍수와 사이클론 가브리엘의 피해가 있었다.

오클랜드 카운슬측은 여러 변수들 때문에 홍수 피해에 따른 영향을 정량화하기 어렵다고 밝혔다.

그럼에도 불구하고 피해가 컸던 지역 가운데 헨더슨의 주택 평균 가치는 10% 하락한 반면에 무리와이는 12%나 오른 것으로 나타났다.

이에 대해, 클레어 브래들리(Clare Bradley) 무리와이 커뮤니티 회장은 “무리와이 주택 가치 상승과 재산세 인상은 지역 주민들에게 실망스러울 것이다”며 “커뮤니티 차원에서 오클랜드 카운슬에 주택 감정에 대한 재검토를 요청할 것”이라고 밝혔다.

홍수 피해 이후 오클랜드 카운슬의 바이아웃(buyout) 시행에 따라 약 80채의 무리와이 주택들이 카운슬에 매입됐고 작은 주택 시장을 가지고 있는 무리와이에서는 한 두 채의 주택 매매가 전체 수치를 왜곡할 수 있다는 주장이다.