2000년대 들어 한때 더 큰 집을 짓던 경향이 나타났던 뉴질랜드에서 2010년대 이후부터는 새로 짓는 집의 크기가 갈수록 작아지고 있다. 

여기에는 1인가구를 비롯해 더 핵가족화되고 삶도 한층 더 바빠지는 사회적 환경 변화와 더불어 인구 증가에 따른 주택 수요를 미처 따라가지 못한 토지 공급과 지가 상승, 건설비 상승 등 경제적 요인을 포함해 건축 규정 완화 등 다양한 원인이 배경에 있다. 

한편 단순히 통계만 놓고 볼 때는 과거에 비해 훨씬 많아진 공동주택 신축이 가장 큰 영향을 미친 것으로 분석된다. 

이런 상황 하에서 이어진 금리 인상과 부동산 경기가 침체된 가운데 작년 말 기준으로 북섬에서는 신규 주택 건축허가가 그 전년보다 줄어든 모습도 발견됐다.

이번 호에서는 주택 크기를 포함한 국내의 주택 건축시장의 현재 모습을 통계국 자료를 중심으로 독자들에게 소개한다. 

<갈수록 점점 크기 작아지는 신축 주택>

지난 2월 초 뉴질랜드 통계국은 작년 한 해 주택 건축허가와 관련된 통계를 발표했는데, 이에 따르면 2022년 12월 말까지 12개월간 전국에서는 4만 9538건의 신규 주택 건축허가가 났으며 지난 2013년 2만 1290건에 비해서는 2배 이상 증가했다. 

새로 짓는 주택 수는 크게 증가했지만 같은 기간 동안에 신축 주택의 ‘바닥 면적(floor area)’은 32%가 작아졌는데, 2013년에 186㎡ 였던 ‘바닥 면적 중앙값(median floor area)’은 9년 뒤인 2022년에는 126㎡ 까지 내려갔다. 

참고로 바닥 면적과 관련된 통계를 산출할 때 사용되는 기준은 ‘평균(average, mean)’이 아닌 ‘바닥 면적 중앙값’을 사용하는데, 허가된 주택 중 절반의 바닥 면적은 이보다 더 작고 또 나머지 절반은 이보다 더 큰 것으로, 이를 통해 ‘평균’보다 더 정확하게 집의 크기 변화와 함께 현재 모습도 주택 유형별로 비교해 관찰할 수 있다. 

지난 9년 동안 바닥 면적은 매년 줄어드는 추세였는데 아래 <도표 1>을 보면 이를 분명하게 확인할 수 있다. 

특히 아파트나 타운하우스, 플랫, 유닛과 은퇴촌을 모두 포함하는 ‘다세대 주택(공동주택, multi-unit home)’은 2013년에 100㎡ 이었다가 이듬해에는 108㎡ 로, 그리고 2018년에는 108㎡ 였다가 2019년의 96㎡ 를 거쳐 이후 작년까지 3년간 100~101㎡ 를 넘나드는 등 지난 9년간 별로 차이가 없는 모습이다. 

하지만 ‘단독 주택(stand-alone house)’은 2013년에 204㎡ 였던 것이 이듬해의 202㎡ 를 거쳐 2015년에 199㎡로 처음으로 200㎡  이하로 떨어진 후 작년의 179㎡ 에 이르기까지 9년 동안 줄곧 줄어드는 모습을 보여줬다. 

▲ <도표1> 신축 주택의 유형별 바닥 면적 중앙값 변동(2013~2022)

<다세대 주택 증가로 집 크기 줄어> 

이처럼 집 크기가 줄어드는 추세는 작년에도 이어져 2022년에 건축허가를 받은 신규 주택의 바닥 면적 중앙값은 126㎡ 로 그 전년인 2021년의 140㎡ 에서 10%가량 또다시 줄어들었다. 

이처럼 바닥 면적이 계속 줄어든 것은 해당 기간 동안에 허가를 받은 다세대 주택의 수가 단독 주택에 비해 크게 늘어났기 때문인데, 통상적으로 아파트를 포함한 다세대 주택이 단독 주택보다 바닥 면적이 작다는 점은 주변의 건축 현장만 눈여겨봐도 쉽게 알 수 있다. 

또한 2013년부터는 기존 주택의 대지를 분할해 추가로 집을 짓는 이른바 ‘infill housing development’도 활발하게 이뤄졌던 가운데 이 부지에도 대부분 다층화된 소형 주택이 들어서면서 바닥 면적 축소에 일조했다. 

여기에 더해 부동산 임대시장이 활황세를 보이자 투자자들이 임대가 용이한 타운하우스와 같은 침실 2,3개의 소형 주택을 찾는 수요가 늘어난 점 역시 영향을 미쳤다. 

이런 상황 하에서 실제로 전체 신규 주택 건축허가 건수에서 다세대 주택의 점유율은 지난 2013년에는 21%로 전체의 1/5 수준에 불과했지만 2022년에는 57%로 절반이 넘게 크게 증가했다. 

한편 집 크기가 작아지는 현상은 단독 주택도 별로 다르지 않았는데, 단독 주택의 바닥 면적은 9년 전에는 200㎡ 이상 크기가 그 아래 숫자보다 더 많았었지만 작년에는 200㎡  미만인 신축 단독주택이 1만3234채였던 반면에 그 이상은 8166채로 지금은 상황이 완전히 뒤바뀌었다. 

지금까지의 상황을 요약한다면 첫째, 현재 국내에서 새로 지어지는 주택 중 절반 이상은 다세대 주택이며 시간이 흐를수록 그 비율도 늘어나고 있으며, 두 번째는 다세대 주택은 9년 전이나 지금이나 바닥 크기에서 변화가 별로 없지만 단독 주택은 크기가 갈수록 작아지고 있어 국내 주택의 규모가 전반적으로 작아지고 있다는 것이다. 

▲ <도표 2> 신축 주택의 단독과 다세대 주택의 점유율 변동(2013~2022)

▲ <도표 3> 바닥 면적 200㎡  기준으로 본 단독 주택의 크기 변동(2013~2022)

<대도시 지역이 주택 규모 소형화에 앞장>

한편 이런 추세는 지역별로도 확인이 가능한데, 인구가 가장 많고 집값 역시 비싸며 새 집도 가장 많이 짓는 오클랜드에서 이런 경향이 더 뚜렷하게 나타났다. 

지난 2013년에 오클랜드에서 새로 짓는 주택의 바닥 면적 중 다세대 주택은 93㎡ , 그리고 단독 주택은 224㎡ 로 전체 신축 주택의 바닥 면적 중앙값이 193㎡ 였다. 

하지만 9년 뒤인 2022년에는 다세대 주택은 103㎡ 로 9년 전보다 오히려 커진 반면에 단독 주택은 191㎡ 로 33㎡ 나 크게 작아진 가운데 전체 주택의 바닥 면적 규모도 116㎡ 로 작아졌으며, 이는 전국 평균보다 10㎡ 가 더 작은 모습이다. 

오클랜드에서는 지난 한 해 동안 모두 2만 1301건의 건축허가가 나왔는데 이 중 77%가 넘는 1만 6462건이 다세대 주택이었으며, 이는 전국의 다세대 신축 주택 중 59%나 차지한다. 

이는 결국 다른 지역에 비해 다세대 주택의 비율도 월등히 높은 가운데 바닥 면적도 다른 지역보다 더 작아지고 있음을 통계가 보여주는데, 지난 10년간 오클랜드 지역 신축 주택의 바닥 면적 크기 변화는 아래 <도표 4>를 보면 알 수 있다. 

참고로 2014년에 다세대 주택의 바닥 면적이 일시적으로 122㎡ 까지 크게 증가한 데는, 당시에는 다세대 주택 신축이 단독에 비해 상대적으로 적은 가운데 대형 아파트 공사 등으로 인해 통계상 예외적인 상황이 벌어졌을 가능성이 높다. 

▲ <도표 4> 오클랜드의 주택 유형별 바닥면적 변동(2013~2022)

<새 집의 크기가 가장 작은 지역은 웰링턴> 

한편 작년 기준으로 신축 주택의 바닥 면적 중앙값이 가장 작은 지역은 도심 밀집도가 타 지역에 비해 월등히 높은 웰링턴으로 98㎡ 에 불과했는데, 9년 전인 2013년에도 웰링턴은 최소인 150㎡ 였다. 

웰링턴은 지난 10년간 최대 158㎡ 에서 최소 98㎡ 에 이르는 범위 안에서 변동하기는 했지만, 신축 주택이 극히 적은 일부 지역과의 비교를 제외하면 거의 매해 전국에서 가장 작은 바닥 면적을 보여줬으며 시간이 갈수록 축소되는 추세는 이어질 것으로 보인다. 

또한 해밀턴이 포함된 와이카토에서는 인구 급증과 함께 주택 신축도 활발했는데, 2013년부터 2017년까지는 바닥 면적이 188㎡ 에서 176㎡ 로 별다른 변동이 없다가 이후 점점 줄어드는 모습을 보이던 중 작년에 142㎡ 로 크게 줄어들었다. 

이 역시 다세대 주택의 증가가 영향을 미쳤을 가능성이 높으며 그 배경에는 이 지역 인구 증가에서 젊은 층이 차지하는 비중이 다른 지역에 비해서 높다는 사실과도 연관된 것으로 보인다. 

크라이스트처치를 포함한 캔터베리는 2013년에 190㎡ 였던 바닥 면적이 2022년에는 140㎡ 로 9년 만에 50㎡ 나 작아졌는데, 이는 같은 기간에 오클랜드의 감소 규모인 77㎡ 에 미치지는 못하지만 웰링턴의 52㎡ 에 맞먹는 규모이다. 

캔터베리 역시 크라이스트처치를 비롯한 셀윈(Selwyn)과 와이마카리리(Waimakariri)를 비롯한 주변 지역의 주택단지에서 새로 짓는 타운하우스 등이 많이 목격되는 상황과 무관하지 않다. 

한편 같은 오클랜드에서도 동쪽의 호윅(Howick)은 바닥 면적이 상대적으로 크고 마누레와(Manurewa)는 가장 작은 면적을 갖는 등 대도시권이라도 지역을 더 세분화하면 각각 다른 모습을 보인다. 

또한 오클랜드 시내 중심가를 낀 와이테마타(Waitemata)는 녹음이 우거지고 값도 비싼 단독 주택이 많은 외곽은 신축 주택의 바닥 면적도 넓지만 도심의 아파트까지 포함하면 바닥 면적이 100㎡ 이하로 크게 낮아지는 양극화 현상을 보인다. 

캔터베리 역시 마찬가지로 2020년 기준으로 크라이스트처치 시내는 123㎡ 였지만 주택단지 개발이 활발한 외곽의 셀윈은 184㎡ , 그리고 애시버턴(Ashburton)은 195㎡ 로 이보다 훨씬 컸다. 

작년까지 지난 10년간 전국의 16개 지역별 바닥면적 중앙값이 변동 상황은 아래 <도표 5>를 보면 알 수 있다.

▲ <도표 5> 지역별 바닥면적 변동(2013~2022)

<북섬 건축허가 전년보다 감소> 

한편 같은 날 나온 통계를 보면, 작년 12월까지 연간 기준으로 전국의 신축 주택 건축허가는 총 4만 9538건이었는데 그 전년 같은 기간에 비해서는 여전히 1.1%가 증가했지만 피크였던 2022년 5월의 연간 5만 1015건에 비해서는 한결 증가세가 꺾인 모습이다. 

특히 그중에서도 북섬 지역은 전년보다 2.6% 감소한 3만 6291건이었는데, 와이카토가 492건이 줄고 베이 오브 플렌티 595건, 혹스베이의 341건을 포함한 북섬 여러 지역에서 감소했으며 오클랜드는 722건 증가에 그쳤다. 

반면 남섬에서는 전년 대비 13%나 늘어난 1만 3246건이 기록됐으며, 그중 1184건이 늘어나면서 또다시 연간 신기록을 세운 캔터베리를 비롯해 35건이 줄어든 사우스랜드를 제외한 남섬의 모든 지역에서 2021년보다 건축허가가 늘어났다. 

4개 대도시가 포함된 지역으로 나눠 보면, 오클랜드는 2만 1301건으로 전년 같은 기간에 비해 3.8% 증가했으며 16%나 증가한 캔터베리가 8898건, 그리고 5.9% 증가한 웰링턴이 3871건을 보인 가운데 와이카토는 9.4%가 줄어든 4744건을 기록했다. 

또한 전국적으로 다세대 주택의 증가세가 여전했는데, 다세대 주택은 연간 2만 8138건으로 그 전년보다 20% 증가한데 반해 단독 주택은 오히려 16%가 줄어든 2만 1400건으로 최종 집계됐다. 

작년에 허가된 다세대 주택을 유형별로 보면 타운하우스와 플랫, 유닛이 2만 793건으로 전년보다 27% 증가했으며 아파트는 4388건으로 4.6%, 그리고 은퇴촌이 2957건으로 3.0% 각각 증가해, 현재 국내 건축 시장에서는 타운하우스와 플랫 등이 대세로 자리를 잡고 다세대 주택은 물론 전체 신축 주택 증가세를 견인하는 상황임을 알 수 있다. 

제반 상황을 볼 때 앞으로도 국내 신축 주택의 바닥 면적은 도시를 중심으로 갈수록 축소되면서 좁은 부지를 효율적으로 활용하기 위해 2층 이상으로 짓는 다세대 주택이 더 많아질 것으로 예상되며, 주택가 역시 단독주택 또는 다세대 주택 중심의 동네로 양극화되는 경향 역시 나타날 것으로 보인다. 

▲ <도표 6> 지역별 전년 대비 건축허가 건수 증감 현황(2022)

남섬지국장 서 현