오클랜드 유니태리 플랜(Auckland unitary plan, 오클랜드 통합 계획)이 지난달 오클랜드 시의회를 통과해 오는 16일까지 이의신청을 받은 후 곧 시행될 예정이다. 지난 2013년 오클랜드 카운슬이 초안을 발표한 이후 수많은 공청회와 전문가들의 자문 등을 거쳐 3년여 만에 최종안이 확정되어 시행을 앞둔 유니태리 플랜에 따라 오클랜드는 전통적인 단독주택의 시대를 마감하고 아파트가 주거형태의 대세로 자리잡을 전망이다.

‘유니태리 플랜’은 무엇인가?

유니태리 플랜은 오클랜드 지역개발 및 주택건설 등을 위한 일종의 규약집이다.

정부가 지정한 독립적인 자문 위원단이 지난 3년간 접수한 1만3,000여 건의 제안들을 검토한 후 확정한 최종안을 오클랜드 시의회가 일부 개정하여 지난달 15일 가결했다.​ 

유니태리 플랜은 오클랜드가 통합되기 이전 8개 카운슬로 운영되던 시절에 만들어졌던 13개 지역개발계획들과 지역정책강령을 대신하게 된다.

오클랜드 카운슬은 지난해 코히마라마 등 오클랜드 부유층이 거주하는 도심 동부 지역 주민들의 거센 반대에도 불구하고 주택 밀집화를 허용했다.

앞으로 오클랜드 특정 지역에 어떤 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지 등은 유니태리 플랜에 근거한다.

7,000쪽 분량의 방대한 이 규약집은 또한 특정 지역에 허용되는 건물의 수, 형태, 밀도와 전통가옥, 환경보호에 관한 사안도 관리한다.

주거지역 재구획

프로퍼티 카운슬의 필 이톤(Phil Eaton) 오클랜드 지회장은 유니태리 플랜을 하버 브릿지 개통 이후 오클랜드 성장을 위한 가장 이정표적인 사건이라고 평가했다.

유니태리 플랜은 오클랜드 주택 문제를 해결하기 위해 전례없는 주택 밀집화를 허용하고 외곽지역 땅에 주택을 개발할 수 있도록 하고 있다.

유니태리 플랜에 따라 오클랜드 주거지역은 넓은 면적의 주택을 지을 수 있는 라지 로트 존(Large Lot zone)과 전원 및 해안 존(Rural and Coastal Settlement zone), 한 섹션에 2층 높이 제한의 주택 한 채를 지을 수 있는 단독 주택 존(Single House zone), 한 섹션에 허가 없이 2층 높이 제한의 주택 2채가 허용되는 혼합 주택 교외 존(Mixed Housing Suburban zone), 한 섹션에 허가 없이 3층 높이 제한의 주택 2채가 허용되는 혼합 주택 도심 존(Mixed Housing Urban zone), 그리고 테라스 주택 및 아파트 존(Terrace Housing and Apartment Buildings zone) 등 크게 6개로 분류된다.

유니태리 플랜에 관한 보다 자세한 정보나 개정된 구역의 지도는 aucklandcouncil.govt.nz/unitaryplan에서 확인할 수 있다.

이 웹사이트의 ‘The Proposed Auckland Unitary Plan’ 밑에 ‘View the maps’를 클릭한 후 나타난 화면의 주소창에 주소를 입력하면 해당 주소지가 어떤 존으로 분류됐는지 확인할 수 있다.

현행 오클랜드 단독 주택 지역의 3분의 1 정도가 아파트나 타운하우스 등 밀집형 주택을 지을 수 있는 지역으로 형질을 변경하여 오는 2041년까지 100만명의 추가인구 유입을 수용하는데 필요한 42만2,000채의 신규 주택 건설을 목표로 하고 있다.

이는 2013년 초안 당시의 목표량 21만3,000채에 비해 두 배 늘어난 것이다.

워크워스, 쿠메우, 푸케코헤 등과 같은 오클랜드 외곽 농촌지역에 개발 제한으로 묶였던 토지의 제한을 풀어 오클랜드 위성 지역으로 발전시켜 15만2,000채의 주택을 짓고 나머지 27만채는 도심 경계선내에서 늘릴 계획이다.

유니태리 플랜 시행에 따라 부동산 가격에도 적잖은 영향을 미칠 것으로 보인다.

부동산 전문가들은 혼합 주택 존으로 밀집형 주택 개발이 가능한 알바니, 타카푸나, 뉴마켓, 마누카우, 파파쿠라, 헨더슨, 뉴린, 웨스트게이트 등지의 부동산 가격이 오르고 단독 주택 존으로 구획된 헌베이, 파넬, 폰손비, 데본포트 등지의 부동산 가격에 대한 영향은 상대적으로 미미할 것으로 예상했다. 

오클랜드 카운슬은 또한 파파토에토에의 크라터 힐(Crater Hill) 화산구에 주택을 건설하려는 계획과 롱 베이 부근 오쿠라(Okura) 어귀의 주택 건설 계획을 기각했다.

저렴한 주택 공급은 포기(?)

이번 유니태리 플랜에는 당초에 구상했던 ‘구매가능 주택’에 관한 조항이 렌 브라운(Len Brown) 시장의 반대에도 불구하고 삭제됐다.

오클랜드 시의회는 15채 이상의 주택 단지를 개발할 경우 10%의 주택은 오클랜드 평균 집값보다 낮은 가격으로 공급해야 한다는 조항을 놓고 투표를 벌였으나 반대가 우세했다.

이는 토지가격 상승와 건설 자재비 급등으로 저렴한 주택 건설이 어렵게 됐다는 현실에 따른 선택으로 풀이된다.

현재 정부와 오클랜드 카운슬이 맺은 오클랜드 주택협정에 따라 신속한 허가절차를 위해 지정된 154개 특별주택지역에서 지어지는 신규주택의 10%를 오클랜드 주택 중앙가격의 75% 미만으로 공급하도록 규정하고 있으나 5월 31일 현재 완공된 주택은 1,268채에 불과한 실정이다.

이는 특별주택구역의 땅값과 각종 건설 자재비 상승으로 저렴한 가격대의 주택 건설이 불가능하게 된 때문이다.

지난 2007년 센트럴 오클랜드의 감방보다도 작은 ‘성냥갑’ 아파트 난립에 대한 지적으로 상향조정됐던 최소 주거면적 조항은 유니태리 플랜 결정 과정에서 저렴한 주거 공급 측면에서 초소형 아파트 건립에 관한 필요성이 제기되기도 했으나 도심 스튜디오 아파트 기준 35제곱미터의 최소면적을 유지하기로 한 것으로 알려졌다.

유니태리 플랜이 주택 문제 해결할까?

많은 오클랜드 시민들은 유니태리 플랜이 통제 불가능 상태에 빠진 주택 문제를 해결해 줄 것을 기대하고 있다.

그러나 ASB의 이코노미스트들은 그 같은 기대에 대해 회의적인 시각이다.

이 은행의 닉 터프리(Nick Tuffley)와 수 린 타이(Su Lin Tye) 이코노미스트는 유니태리 플랜이 저렴한 주택 공급의 빠른 해결책이 될 수 없을 것으로 전망했다.

그들은 오클랜드는 여전히 규제가 심하고 개발용지도 제한적이기 때문에 저렴한 주택을 건설하기가 어려울 것이라고 분석했다.

그들은 “오클랜드의 까다로운 규정들이 건설비용을 올리고 프로젝트를 불확실하게 만들며 주택 부족을 악화시키고 있다”고 말했다.

또한 그들은 아파트 경관에 대한 규정 등 까다로운 관련 규정들 때문에 개발업체들이 원하는 고층 아파트 건설을 어렵게 하고 있다고 전했다. 

오클랜드 카운슬이 많은 토지들의 개발제한을 풀어도 결과는 그리 생산적이지 못할 것이라는 지적이다.

유니태리 플랜은 오클랜드 시민들에게 주택 선택의 폭을 넓혀 주고 일터와 가까운 주거를 공급하며 대중교통 이용을 손쉽게 할 수 있고 수도관과 전화선 등 기존 인프라를 활용할 수 있다는 순기능과 함께 도시 슬럼화, 기반시설 부족, 교통난 등 여러 가지 부작용의 우려도 낳고 있다.