뉴질랜드의 정부의 MBIE(비지니스, 혁신 및 고용부)에서 오는 10월 21일까지 세입자 관련 법안(Residential Tenancies Act)의 서면 제안을 종합해 개정안을 확정할 계획이라고 Twyford 주택부 장관이 밝혔다. 

왜 세입자 보호법을 강화하는데 렌트집을 구하기 힘들어지는 것일까?

먼저 법개정 검토 내용을 요약해보고 이해하면 도움이 될 것이다. 번역의 차이는 있을 수 있으니 원문은 Herald 기사를 참조 바란다.

- 특별한 이유없이 테난트를 내보낼 수 없음 

- 현 42일인 퇴거통보 기간을 90일로 연장 

- 고정 계약 기간으로 변화가 임대권 보장에 적합한지 여부 검토 

- 렌트비는 최소 1년 단위로 인상 가능 

- 렌트옥션을 제한하는 방안 검토 

- 애완동물이나 아이들에 대한 시설 보강 

- Boarding House의 세입자 보호를 위한 추가 통제 방안 검토 

- 위 시스템의 규정준수와 집행에 따른 새로운 도구 및 프로세서 소개

현재 뉴질랜드에서 렌트를 살아야 하는 국민은 40%에 가까운 숫자다. 이렇게 국민 다수의 무주택 시민을 보호하기 위한 ‘훌륭한 법안의 개정’이 오히려 세입자들을 더 어렵게 만들 수 있는 이유는 세제를 비롯한 정부의 다각적인 투자용 부동산의 억제 정책으로 렌트용 부동산은 부족해지는 반면 키위빌드 정책은 계획보다 훨씬 느리게 진행되고 있어 렌트용 주택의 부족이 예상되기 때문이다. 이에 더해 8월 24일자 비지니스 헤랄드지의 부동산 칼럼에서 오클랜드와 웰링턴의 렌트비가 겨울 비수기가 지나면 계절적 요인과 같은 시기인 작년 8월의 렌트물량보다 올해의 렌트집 수량이 턱없이 부족해져 공급부족으로 인해 대폭 인상될 것으로 예상된다고 밝혔는데 필자의 최근 융자상담 케이스들을 살펴봐도 2년전쯤 시장의 흐름이었던 투자용 부동산을 구매하기 위한 빈번한 문의가 대폭 줄어든 것도 정부정책의 영향이라고 볼 수 밖에 없다. 

뉴질랜드 국민들에게 ‘큰 희망’을 주고 있는 자가 주택 공급 정책인 키위빌드가 원래 계획대로 공급된다 하더라도 무주택 국민들이 ‘데포짓’을 준비해두고 있으며 정규직으로 월급을 받든 비지니스를 하든 순소득이 뉴질랜드 국민 소득 기준(NZ$ 47,315/2016’by World Bank자료)의 두배 정도(65만불 주택의 80% 융자 기준) 까지 되어야 하는데 사실 무주택 국민 40% 중 얼마나 가능할지도 의문이다. 그래서 위의 조건에 부합하지 않은 수 많은 사람들은 결국 렌트 집을 찾아야 한다. 

정부는 세가지 정책을 동시에 진행하고 있는데 투자용 부동산 억제 정책과 자가 주택 공급정책 그리고 렌트용 부동산의 관리 규정 강화 정책이다. 이러한 세가지 정책으로 렌트용 부동산 투자를 어렵게 하면서 동시에 이미 ‘Landlord’ 인 오너들에게는 ‘테난트 적격 심사’를 더욱 강화하게 하는 배경이 되고 있다. 최근 테난트 자격심사 기준에 신청자의 은행 내역을 요구하기도 하는 부동산 오너들도 나타나는 실정이다. 왜냐하면 렌트비가 밀려도 3개월동안 내보낼 수 없는데다 ‘집세 잘 내고 깨끗하게 관리해 줄 테난트’ 가 아니라면 차라리 렌트집을 비워두는 것이 더 나을 수도 있다는 판단에서다. 

‘Landlord 입장’에서 보면 열심히 일해서 번 돈을 모아 투자용 부동산의 렌트 수입으로 생활하는 그들에게 쉽지 않은 ‘증권’이나 ‘상가투자’혹은 낮은 수익률의 ‘은행 저축’외에 적절한 대안이 없기도 한데 말이다. 그래서 요즈음 렌트용 부동산 관리를 하는 업체(Property Management Company)들이 렌트용 부동산 규제가 까다로워져 업계를 떠나 이직을 하고 있는 매니저들이 늘고 있는 실정이라고 한다.

위 정책은 분명 세입자의 권리를 향상시키려는 좋은 의도임에도 불구하고 오히려 세입자들에게 더욱 어려운 ‘테난트 자격 요건’이 요구되고 좋은 렌트집 찾기가 힘들어지는 배경이 되고 있어 법개정시 정부관계자의 현실적인 테난트 입장에서의 고찰이 절실할 때이다. ​