집을 짓거나 리노베이션을 계획하고 계신가요? 그러시다면 법적인 의무와 함께 집 소유주 그리고 건축 전문가 로서 지켜야 할 사항을 알아야 합니다. 

즉 건축 프로젝트를 시작하기 전에 프로세스를 숙지하셔야 미리 계획을 세우고 적법하게 진행하실 수 있겠지요.

모든 건물 프로젝트는 1991년 자원 관리법 (RMA) 및 2004 년 건축법을 준수해야 합니다. 본 법에 따라 자원 동의서 (Resource Consent) 그리고 건축 동의서(Building Consent) 가 필요한지 알 수 있고, 승인을 받기 위해 해야 할 일들 또한 서술되어 있습니다.

RMA와 건축법이 건축프로젝트에 어떤 영향을 주는지, 그리고 승인을 받기 위해 해야할 일을 알고 있다면 승인 절차가 더 쉬울 것입니다.

리소스 컨센트 즉 자원 동의서는 토지와 같은 ‘자원’ 을 사용하기 위해 시청의 허가를 받는 것을 말합니다. 토지를 분할하거나 시청의 도시법규와 기준에 부합하지 않는 개발 행위에 대해서 리소스 컨센트를 받고 진행하여야 합니다.

리소스 컨센트의 중요 역할은 자원 사용이 환경 및 지역 사회에 미치는 영향을 고려하고 심각한 영향을 줄이기 위한 심사 및 허가 조건 부여입니다. 

일단 개발을 하고자하는 토지에 적용되는 도시법규 및 리소스 컨센트에서 요구하는 사항을 충분히 이해하고 이에 부합하는 개발을 구상하여야 합니다.

리소스 컨센트는 특정 토지에서 특정 개발행위를 하는 것을 시청에서 허가를 맡는 것입니다. 일련의 개발 행위는 일반적으로 주변 환경과 자연 (수풀, 토지, 물, 하늘과 동물) 또는 인근 지역 사회 (거리 풍경, 빛과 소음 및 유적지 여부 고려 사항 포함) 그리고 후세들에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 건축 작업이 토지 또는 다른 사용자에게 영향을 주는 경우, 예를 들어 허용되는 건물이상으로 계획된다면 리소스 컨센트가 필요합니다. 하지만 시청법규에 부합하는 주택을 짓는다면 리소스 컨센트를 받을 필요가 없지요. 

건설 현장에서 리소스 컨센트가 필요한 활동의 예를 들어 보겠습니다.

● 대규모 토지공사 

● 시청법규에서 허용하는 것보다 건물을 토지 경계면에 가깝게 짓거나 높게 또는 크게 지을 경우 

● 홍수가 발생하기 쉽거나 오염이 심한 지역에 주택 건축 

● 수로와 가까운 곳, 가파른 경사지역에서, 자연 유산 지역 또는 해안과 가까운 지역에서 개발이 이루어질 경우 

● 토지분할의 경우 

● 기본 건물을 새로운 용도로 변경

시청에서 리소스 컨센트를 허가할 때는 환경 및 공동체에게 위해되는 요소를 감소시키는 일련의 조건들과 함께 신청인에게 승인서류를 제공합니다. 주택 신축을 위한 일반적인 리소스 컨센트 조건은 다음과 같습니다.

● 미사 울타리와 같은 흙탕물 제어 장치 

● 커뮤니티에 과도한 소음을 방지하기 위해 현장 작업 시간 제한 

● 엔지니어, 토지 측량 기사 및 배관공으로부터 받은 거래 인증서 

● 건설 및 교통 관리 계획

주의해야 할 사항은 비록 리소스 컨센트를 득한 장본인이 아니더라도 현장에서 작업을 한다면 작업하는 모든 업체들은 리소스 컨센트의 조건을 준수해야 합니다. 조건을 준수하지 않으면 작업할 수 없도록 현장이 폐쇄되거나 벌금이 부과되거나 법원의 조치가 취해질 수 있습니다.

따라서 현장 작업을 시작하기 전에 작업에 참여하는 모든 사람들은 리소스 컨센트 조건을 이해하여야 합니다. 

건축 프로젝트를 마치면 리소스 컨센트와 빌딩컨센트 사항을 검토하고 필요한 문서를 시청에 제출해야 합니다. 여기에는 지반 기술 보고서, 토지측량 인증서, 배수 계획 또는 리소스 컨센트에서 요구하는 기타 보고서가 포함될 수 있습니다.

건축법(Building Act)은 뉴질랜드 전역의 신규 건물 및 기존 건물의 증축, 개조, 철거 및 유지 보수를 다루고 있습니다. 본법은 건물이 안전하고 건강을 해치지 않도록 처음부터 올바로 지어지도록 건축실무자의 면허를 포함하여 건축 작업과 관련된 사람들을 위한 표준 및 절차를 제공합니다. 어떻게 일할 수 있고, 누가 할 수 있으 며, 언제 시청에서 승인받고 검사 받아야 하는지를 다루고 있습니다. 

건축법(Building Act)에 따른 건축 코드는 건축 기준에 부합해야하는 최소 기준을 제시합니다. 즉 건축 코드는 뉴질랜드 전역에 통용되는 공통된 최소 규칙을 제공합니다.

빌딩컨센트(건축 동의서)는 건축법에 따라 시청이 제공하는 공식 승인서로, 건축 작업을 수행할 수 있도록 허용합니다. 건축 작업에는 건물을 짓거나, 변경, 철거 또는 제거와 관련된 작업이 포함됩니다. 시청은 제안된 건축 작업이 건축 코드의 요구 사항을 충족시킬 때만 빌딩 컨센트를 발행합니다.

빌딩컨센트가 없는 경우 건축 작업을 수행해서는 안됩니다. 물론 건축법에 따르면 별도의 예외 조항이 있습니다. 이것은 일전에 제가 소개를 드렸던 부분입니다. 예를 들자면, 높이 1m 이하의 데크, 도로상의 차량과 같이 추가 부하가 걸리지 않으며 높이가 1.5m 미만인 옹벽.

이와 같이 모든 건축 작업이 빌딩 컨센트가 필요하지는 않지만 건축 코드의 최소 요구 사항을 충족해야합니다.

그럼 리소스 컨센트가 필요한지 빌딩컨센트가 필요한지 아님 둘다 필요한지 어떻게 알 수 있을까요? 물론 시청을 방문하여 상담을 할 수 있습니다. 그러나 좀더 구체적이고 정식적인 시청의 답변을 받을 수도 있습니다. 이를 통해서 별도의 승인이 필요하거나 예상치 못한 비용, 승인기간이 지체되는 것을 방지할 수 있습니다. 

Project Information Memorandum (PIM)은 건축법에 따라 시청이 발행하는 보고서로 건축 프로젝트가 가능하고 실용적인지 여부를 결정하는 데 도움을 줍니다. 따라서 사이트 플랜 등 예비플랜이 준비되었다면 리소스 컨센트나 빌딩컨센트를 신청하기 전에 PIM을 조기에 신청하는 것이 좋습니다. 

PIM에는 개발 예정지에 대해 시청이 알고 있는 자료, 자원관리법(RMA)의 요구 사항 (리소스컨센트가 필요한 지 여부 포함) 및 개발에 영향을 줄 수 있는 별도의 승인이 필요한 기타 법령에 대해 소개해 줍니다. 또한 신청서에 포함되어야 할 보고서도 제시해 줍니다. 가령 토질보고서와 같은 보고서가 필요하다고 명시해 줍니다. PIM의 내용에는 오수와 우수파이프의 위치, 자연 재해 요소, 토양 유형 및 기타 토지 조건, 시청의 법규 및 세칙, 지방 정부법 2002 및 역사적 장소법 1993의 관련 조항에 해당 사항이 있는지 서술해줍니다.

소정의 수수료와 함께 시청에서 제공된 PIM 신청서를 작성하고 관련 서류를 제출하면 20일 이내에 보고서를 받게 됩니다. 

다음호에서는 사례를 위주로 리소스 컨센트와 빌딩컨 센트가 필요한 경우를 알아보겠습니다.

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다.​