요즘 개발 관련하여 아이디어를 구하시려 문의하시는 분들을 많으신데, 꽤 많은 분들은 토지분할에 들어가는 비용에 대해 궁금해 하십니다. 제가 토지분할을 시청에서 많이 다뤄왔으니 어찌보면 제가 올바른 답을 줄 수 있는 것 같아 이번 컬럼에서는 한 손님의 예를 들어 설명을 드리려 합니다. 

손님 중 한 분께서는 상당한 크기의 토지를 가진 집을 구입하려고 하신다고 물건을 추천해 주시길 원하셨습니다. 잉여 토지를 분할하는 데 드는 비용에 대해 궁금해 하셨지요. 기존의 집을 유지하며 대략적으로 총 4 개의 섹션으로 만들 계획이셨습니다. 관련된 비용의 종류와 평균 금액에 대한 정보를 얻고 싶어 하셨습니다.

우선 토지분할의 의미부터 약간 설명드리는 것이 좋을 것 같습니다. 여기서 토지분할이라함은 기존 토지에서 분리하여 매매가능한 토지대장 즉 Certificate of Title을 가지게 되는 것입니다. 

토지대장은 크게 Free hold, Leasehold, Cross Lease 그리고 Unit title로 나뉩니다. 종류별로 만든 목적이 있어 장단점이 있으며, 어떤 형태의 부동산은 특정한 토지 대장만 가질 수도 있습니다. 일반분들이 의아해 하시는 부분은 이웃과 토지 경계선을 변경 (boundary adjustment)하는 것도 토지분할에 속한다는 것입니다. 

자 그럼 질문에 대한 대답을 해볼까요? 실은 구체적인 토지에 대한 정보를 알지 못하면 정확한 비용이나 견적을 낼 수 없다는 것입니다. 또한 토지의 위치에 따라 다릅니다. 오클랜드의 토지분할 비용은 타우랑가의 같은 크기의 땅과 다를 것입니다. 매매자 그리고 시청 으로부터 가능한 많은 정보를 얻어야 할 것입니다. 

실질적인 토지에 대한 정보가 주어졌다고 하더라고 실제로 조사 분석하기 전에는 알 수 없는 사항에 대해서는 가정을 하여야 하겠죠. 이 단계에서 대략 예상 토지 분할 비용이 산출 되겠지요. 토지분할 목적에 따라 그런 다음 단계는 토지측량사 또는 플래너로부터 타당성 조사 (feasibility study)를 받는 것일 겁입니다. 

즉, 여분의 토지로 무엇을 하려고 하는지 토지 측량사나 플래너에게 목적을 설명해 준다면 그에 따라 주어진 토지에서 그런 목적이 이루어질 수 있을지 같이 고민해 볼 수 있겠지요. 예를 들자면, 빈 택지를 만들어 판매하거나 직접 주택을 빈땅에 만들고 싶습니까? 먼저 새로운 주택을 짓고 기존의 주택과 새 주택을 각각 갖는 토지분할을 하고 싶습니까? 투자용인가요 아니면 거주 목적인가요? 

택지개발은 초기 단계부터 플래너, 엔지니어 및 토지 측량사 등으로 이루어진 전문가들과 계획 실현을 위한 자문을 받는 과정을 거치는 것이 좋습니다. 미처 알지 못했던 저해 요인을 발견하고 이를 제거하거나 수용하는 계획을 세울 수 있기 때문입니다. 물론 토지를 소유하지 않은 due diligence 기간이라면 구입을 취소할 수도 있겠지요.

무엇보다 구입하고자 하는 토지 타이틀을 충분히 검토하고 확인해야 합니다. 검토를 하게 되면 부동산 즉 부지가 저당잡혔을 때 실제 소유주가 누구인지, 어떤 제약 (covenants)이나 지역권 (easements)이 있는지, 그에 따라 향후 추가 토지 개발에 대한 잠재적 영향의 범위를 파악할 수 있습니다. 

개발이 실제로 진행된다면, 토지 측량사 또는 플래너와 같은 전문가들과 자원 관리 (Resource Consent)허가, 건축 (Building Consent) 및 토지 타이틀 이전 과정 전반에 걸쳐 긴밀한 연락이 필요합니다. 타당성 조사의 일환으로 주어진 토지가 개발될 수 있는 다양한 옵션 및 그에 따른 소요 비용을 알 수 있습니다.  

뉴질랜드는 지역별로 서로 다른 건축 용적률 등의 규제가 있으며, 이에 따라 각 지역에 맞는 건축 디자인 측면을 고려한 최적의 사이트 활용 방법이 제시될 수 있습니다. 개발은 건축이나 개발 관련한 많은 법규에 최대한 부합하도록 디자인 되어야 하기 때문에 시청의 각종 개발관련 법규를 숙지하고 있는 도시개발 전문가인 플래너가 도움을 줄 수 있습니다. 

타당성 조사는 경우에 따라 홍수 및 지반 배수 보고서, 수목업자, 지반 공학, 도시 설계, 엔지니어링 설계 및 승인, 그리고 개발이나 토지 분할에 필요할 수 있는 도시 설계 / 건축 보고서와 같은 전문적인 보고서들을 기반으로 작성될 것입니다. 

토지분할의 실제 비용은 다양한 변수에 따라 달라집니다. 따라서 대부분의 컨설턴트는 개별 토지가 가진 조사 내용의 변동성 및 수반되는 시청의  다양한 규칙과 규정을 다룰 필요성으로 인해 고정 요금이 아닌 예상 비용 견적을 제공합니다. 

기존의 8개의 지역 및 광역 시청에서 통합된 현재의 오클랜드 시청은 오클랜드 유니타리 플랜 시행으로 인해 관할 영역내에서 발생하는 동일한 문제에 대해서 같은 규칙과 규정을 갖습니다. 

대부분 개발이나 토지분할을 하고자 하는 분들의 최대 관심사는 허가에 소요되는 기간 및 비용일 것입니다. 주택매매 계약서에 서명할 때 토지 분할에 소요되는 전체 프로세스 시간을 알 수 있는 사람은 없을 것입니다. 다만 예상 소요시간만 생각해 볼 수 있겠지요. 고용된 컨설턴트는 경험에 의하여 좀더 현실적인 시간과 비용을 제시할 수 있을 것이며, 고객을 대신하여 허가 과정을 진행해 줍니다. 

예상비용은 불필요한 항목에 대한 예비비까지 포함되어 실제 소요비용은 당연히 낮추어 질 수도 있겠지만, 타당성 조사는 시간이 걸리므로, 조사를 마친 토지는 이미 구입을 완료하였거나 더 확실하게 개발이 가능한 다른 토지로 옮겼을 수도 있습니다.

토지분할을 추진하는 분들은 물론 큰 개발이익을 목적으로 추진하시지요. 그럼 다시 본론으로 돌아가서 대체적으로 들어가는 항목과 그에 따른 비용은 어떨까요? 토지분할을 하게 되면 개발 분담금을 납부해야합니다. 이것은 한 필지당 2 만 5천 달러 내외가 될 수 있습니다. 

토지분할 신청서를 시청에 제출하게 되면 시청은 3,500불을 보증금으로 요구하며, 일반적으로 전체 비용 회수 방식으로 비용산출이 진행되기 때문에 신청서를 진행하는데 소요되는 시청 직원들의 시간당 비용을 계산하여 보증금을 제외한 액수를 마지막에 청구하게 됩니다. 

Land Use 항목에서 시청법규를 위반하신다면 보증금은 4,500불로 늘어납니다. 토지 측량, 엔지니어링, 토지분할 신청서 작성 및 승인 받기까지 측량 기사, 엔지니어 등으로 이루어진 에이젼트 비용은 대략 15-25,000 달러 사이의 비용을 부과할 수 있습니다. 

승인 후 관련 우수 및 오수 배수 처리 비용은 보유하신 토지의 지형과 이용 가능한 지역 인프라에 달려 있습니다. 만약 4 개의 토지분할을 하신다면 이에 따른 배수 서비스 비용은 대략 50-100,000 달러의 비용이 들 것입니다. 이것은 공공 배수관 설치비용으로, 각각의 새로 분할된 토지내 개인 배수관을 포함하지 않는 비용입니다.

 또한 각각의 토지를 서비스하기 위한 차도 구축 비용으로 20-80,000불 정도 소요되겠지요. 만약에 건축업자를 통해서 분할된 토지에 주택을 건설하는 옵션을 택하면 주어진 토지의 상황에 맞게 구체적이고 이해하기 쉽게 비용을 구분해 줄 것이며, 또한 이에 따른 추가 비용 (예를 들면 축대 구축비용 등)도 있을 것입니다. 

앞서든 예시의 경우처럼 네 개의 토지분할에 대한 총 비용(타이틀 나올 때까지의 공사비용 등 포함)은 $150~200,000일 수 있습니다. 토지분할이 쉽다면 모든 사람들이 시도하겠지요. 성공의 관건은 능력있는 전문가들로 구성된 에이젼트를 구하는 것일 겁니다.

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에 서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다.