비즈니스를 시작하려면 거래 쌍방이 맺는 비즈니스 매매계약서와 건물주와 세입자가 맺는 가게 임대차계약서 즉, 리스계약서 작성이 필수적이다. 계약만 잘해도‘절반의 성공’을 보장하는 리스계약을 그 중요도에 따라 본 계약, 양도 계약, 그리고 하위 계약으로 나눠 살펴본다.

임대차계약의 뼈대, 리스 본 계약서(Deed of Lease)

비즈니스를 시작하면서 처음으로 건물주와 세입자가 리스계약을 맺거나, 기존의 리스계약을 파기하기로 쌍방이 합의하고 리스계약서를 작성한다. 여기에는 하위리스계약(sublease)을 금지하는 조항도 들어 있을 수 있다.

리스 본 계약서는 모든 임대차계약의 뼈대가 된다. 즉, 아래에 설명할 양도계약서와 하위계약서의 내용은 본 계약서의 내용과 상충돼서는 안 된다.

매매 쌍방에게 비교적 공평한 조항들로 구성된 매매계약서와 달리, 리스계약서는 그 자체가 기본적으로 건물주에 유리하도록 만들어진 다소 불평등한 계약서이다. 

따라서, 세입자에게 불리한 조항이 내포하는 함축의미를 모르고 섣불리 리스계약을 맺었다간 세입자가 리스계약기간이 끝나지 않아도 가게에서 쫓겨날 수 있다.

비즈니스매매, 리스 양도계약서(Deed of Assignment of Lease)

세입자가 비즈니스를 팔 경우, 세입자인 매도자는 기존의 리스권리를 새 구매자에게 승계시켜주는 계약서다. 이 경우, 비즈니스 매도자인 최초 세입자는 새로 입주한 다음 세입자 즉, 비즈니스 구매자가 렌트비를 못 내면 이에 대한 책임을 져야 한다. 억울한 측면이 있지만 원래의 세입자는 리스본 계약이 종료될 때까지 건물주에게 볼모(?)로 잡히는 것이다.

비즈니스 매도자로부터 법무의뢰를 받은 컨베이언서(Conveyancer)나 변호사는 다음 세입자가 렌트비를 못내 전 세입자가 법원에 불려 다니는 이런 족쇄를 풀어 주기 위해 미래의 렌트비 납부의무를 정리하는 방법을 모색한다.

건물주는 세입자를 선택할 때 렌트비를 제 때에 꼬박꼬박 낼 사람을 고르기 위해 재정상태나 관련 비즈니스 경험, 이력서 등을 요구하며, 까다로운 현지인 건물주의 경우 사업계획서까지 요구하기도 한다.

리스 양도계약서상의 리스기간은 리스 본 계약서의 잔여기간 동안만 유효하다. 즉, 본 계약서의 리스기간이 종료되면 양도계약서의 리스기간도 자동 종료된다.

‘가게 안의 가게’, 하위 리스계약서(Deed of Sublease)

임차권을 갖고 있는 세입자가 다시 제 3자에게 가게 일부를 임대해 주는 계약서를 말한다. 즉, 리스기간과 리스면적을 파는 것으로‘가게 안의 가게(shop in shop)’개념과 관련이 있다.

가게 공간이 불필요하게 넓다고 생각될 경우나, 예상보다 매출이 신통치 않거나 갑자기 매출이 감소할 때 여유공간을 다른 세입자에게 빌려줌으로써 발생하는 렌트비 수입을 건물주에 내는 렌트비에 충당함으로써 부담을 줄일 수 있다.

반대로, 낮은 매출을 늘리기 위해 관련 비즈니스를 들이는 경우다. 미장원에서 손톱관리사나 마사지사에게 하위리스를 주거나 세탁소내 한 모퉁이를 옷수선하는 이에게 하위리스를 주는 경우다.

이익극대화를 위한‘가게 공유(shop sharing)’개념의 일종이다. 고객도 한 자리에서‘원 스톱 쇼핑’이 가능해 관련업종간의 시너지효과로 두 비즈니스 모두 매출과 이익이 늘어날 수 있다.

그러나, 어느 경우에도 건물주의 서면승낙이 필수적이다. 건물주의 승낙을 받지 않은 리스 하위계약은 렌트비를 아무리 잘 내고 있더라도 무효이며 건물주는 계약자와 실제 사용자가 다를 경우 리스계약 위반으로 리스계약을 파기하고 손해배상 청구, 그리고 무단침입으로 고소할 수 있다.

흔치 않은 경우지만 운이 좋으면 하위 렌트비가 본 렌트비를 넘어서는 행운을 누리기도 한다. 그러나, 리스본 계약조건에 하위 리스계약으로 인한 전체 렌트금액이 하위 리스계약 이전의 렌트금액을 초과하면 렌트비를 인상한다는 조항이 삽입돼 있기도 하므로 본 계약서를 세심히 살펴 볼 필요가 있다.

하위 리스계약서는 리스 양도계약서의 잔여기간 동안 유효하며, 리스 본 계약서의 잔여기간 동안을 초과할 수 없다. 즉, 양도계약서의 리스기간이 종료되면 하위 리스계약서의 리스기간도 자동 종료되며 만약, 양도계약이 한 텀(term) 더 갱신돼 리스기간이 연장되더라도 본계약서의 리스기간이 종료되면 양도계약서의 리스기간이 자동 종료되므로 하위 리스계약서의 리스기간 역시자동 종료된다.

비즈니스를 시작하는 분들은 남은 리스기간이 3년이하의 비즈니스와 건물주가 괴팍하다고 소문난 가게는 구입을 피하고, 아무래도 리스계약상 세입자는 약자이므로 꼬박꼬박 제 때에 렌트비를 납부하고 가게 건물을 내 건물처럼 깔끔하게 잘 관리하는 등 평소 건물주의 신뢰를 쌓아 다음 리스계약 갱신 때 무난하게 계약연장에 성공할 수 있기를 바란다.

*Disclaimer(면책조항): 본 칼럼은 뉴질랜드에서의 비즈니스 시작과 운영에 관한 일반적인 정보전달을 위한 글이므로, 독자 개개인의 상황에 일괄 적용하기에 부적합할 수 있으니, 전문가와 개인적으로 상담하시기 바라며, 위의 정보를 무분별하게 이용하여 발생하는 손해에 대해, 본 칼럼 기고자는 전혀 책임을 지지 않습니다.