지난호에 이어서 이번에도 Bright-line test에 대해서, 약간 다른 각도에서, 점검해 보고자 한다. 4가지 다른 상황을 상정해 보았다. 이번호에서의 초점은 “언제부터 2년이 시작하는지?” “거주용 택지란 어느 것인지?” 등이다.

예 1. 2015년 12월 1일에 Sam은 구매계약에 서명하였고, 이듬해 1월 1일에 명의 등기 완료 하였다. 같은 땅을 그는 2017년 2월 1일에 매매계약 하였고 2018년 12월 1일에 잔금을 받고 매매를 마무리 할 계획이다, 구매자가 구매계약을 취소하지 않는다는 전제하에. Sam은 그 집을 구매한 이후 그집에서 계속해서 거주 하였다고 전제하자.

그렇다면 첫번째 우리가 답을 해야 하는 질문인즉, 과연 Sam은 Bright-line test에서 규정하는 2년 기간 이내에 그 집을 매매한다고 보여질까? 어느 시점을 기준으로 하느냐에 따라서 두가지 다른 답이 가능하다는 사실을 볼 수 있을 것이다 – 구매계약을 하는 시점을 기준으로 할 것인지 아니면 등기부 등본에 명의 등기되는 시점을 기준으로 할 것인지.

일반적으로, 부동산 매매가 있은 후 명의 등기 변경이 발생하는 때에는 등기 시점을 기준으로 2년을 계산한다. 지금의 경우 그렇고 이는 2016년 1월 1일이다. 이는 결국 Sam은 부동산 구매후 2년 이 지난 시점에서 해당 부동산을 매매하였다고 판단하는 것이 합리적이다. 

두번째 예를 보자. Sam이 부동산 구매후 부동산에 명의 등기가 이루어 지지 않았다고 가정하자, 다른 모든 사실이 전과 동일 하다는 전제하에. 이리되면 법적인 결과가 달라질까?

법적으로 말하자면, 질문의 초점인즉 과연, 지금의 경우, 구매계약을 하는 시점으로 2년 시간이 계산되는 것인가 하는 것이 쟁점이다.

이에 대한 답은, 간단히 말해, “그렇다”는 것이다. 그는 2017년 2월 1일에 매매계약서에 서명 하였기에, 그가 구매한 2015년 12월 1일 기준으로 2년이 지나지 않았다.

그렇다면, 2년이 지나지 않았다는 이것이 곧 Sam은 이 매매로 인한 이득이 (혹시) 있으면 이에 대해 세금내야 한다는 말인가? 이 문제는 쟁점의 여지가 있다. 왜냐하면, 위에서 언급했지만 Sam은 그 집에서 거주 하였다. 그리되면 CB16 & CB16A Income Tax Act에 따라서 main home exemption이 가능할 수 있다. CB16 & CB16A에 대해서는 다음호에서 보다 자세히 다루고자 한다.  

정리하자면, 2년 기간이란 일반적으로 등기가 이루어지는 시점부터 시작이 된다 – 등기가 이루어질 수 있는 상황이면. 경우에 따라 매매되는 부동산에 등기부 등본이 없다면 등기가 될 수 없는 상황이 되고 이런 상황에서는 계약 시점으로부터 2년을 계산하게 된다. Off-the-plan sale이 흔히 이런 식이다. Off-the-plan sale아 아니고 등기부 등본이 있는데 고의로 등기부 등본에 등기하지 않고 다른 사람에게 매매함으로서 납세 의무를 비켜 가고자 한다면 이는 다른 상황이다. 경우에 따라서, 탈세의 여지도 보일 수 있다.

또 다른 예. Denise는 2016년 3월 10일에 계약하여 2017년 12월 1일에 등기부 등본에 등기 완료 하였다. 계약을 하는 시점과 등기를 완료하는 시점간에는 어느정도의 시간차가 보인다. 왜냐하면, 부동산 매도인은 title plan을 바탕으로 pre-sale이 일정 수준 이루어진 후에만 실제 subdivision 진행하고 그에 따른 등기부등본을 만들어 내는 것이 시장의 관례이기 때문이고 이러다 보니 시간이 좀 걸리는 것이다. 이러한 매매 행태를 우리는 pre-sale라고 부르고 내지는 sale off the plan이라고 부른다. 그이후 Denise는 2018년 1월에 매매계약을 체결하고 2019년 5월에 잔금 받고 등기이전해 주기로 되어 있다고 전제하자.

이 상황에서 쟁점인즉, 과연 Denise는 Bright-line test의 규제에서 자유로울 수 있을까? 아닐 것이라 본다. 그 이유는, 그에게 2년 기간은 2016년 3월 10일에 개시하여 2018년 1월에 매매하고 있으니 2년이 안되는 시점이다.

또 다른 예. Henry는 빈 공유지를 2016년 12월에 구매하였다. 2018년 11월까지 그는 그 공유지에 주택을 건축하지 않았다. Keith가 Henry에게 그 공유지를 팔라고 한다. Henry가 여러분의 자문을 구하는 바이다. 어떻게 자문하시겠는가?

2년 기간이 아직 채 지나지 않았다. Henry가 조금 더 기다렸다가 2년이 넘는 시점에서 매매계약을 체결하는 것도 한가지 현명한 방법이다. 그리되면 그는 CB6A는 최소한 충족시키는 셈이된다. 이것이 결코 그는 결론적으로 세금 내지 않아도 된다는 말과 같다는 것이 아니다. 왜? CB6에 의해서는 아직 검증이 되지 않았으므로.

위의 Henry의 예를 가지고 볼때 다른 질문은 없는가? 공유지 라고 했으므로 생각해 볼 수 있는 잠정적인 질문중의 하나는, 과연 공유지는 Bright-line test에서 규정하는 residential land에 해당하는가? Residential land란 아래 3가지 중 하나를 충족하면 된다. 1. 택지 위에 거주용 주택이 있거나; 2. 매도인이 빈땅 매맥약을 체결하면서 빈땅 위에 집을 지어 주기로 계약을 했거나; 3. 해당 시의District Plan에 따라서 그 땅에 거주용 주택을 지을 수 있도록 허락이 날 수 있는 곳이면 이들은 residential land라고 판단한다. 고로, 위에서 안내한 빈 공유지는 residential land로 해석함이 옳다.

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