부동산 물건 판매시 옥션과 네고의 차이점을 분석해 보고 각각의 부동산 물건의 특성에 맞는 방법을 적용하여 시장에서 가장 좋은 가격과 좋은 조건에 팔수있는 내용을 살펴보기로 한다.

우선 옥션의 매물의 특성을 살펴보면 매도인이 정하는 리저브가격을 설정해 놓고 관심있는 여러명의 바이어의 치열한 경쟁을 통하여 시장의 최고가 창출이 목표인 반면에 네고는 매도인이 생각하는 가격을 시장에 표출하지 않고 관심있는 바이어 한명과 일대일로 가격과 조건을 협상하여 매도인이 원하는 가격에 판매하는 형식을 취하고 있다..

다시말하면 옥션은 해당고지를 향한 치열한 전투를 바이어들끼리 벌여서 매도인이 정한 리저브가격이상 도달하는 전투게임이고 네고는 매도인과 일대일 각개전투, 즉 백병전을 매도인이 바이어와 직접 전투를 벌여서 해당고지까지 정복하는 전투게임에 비교할수있다. 이런 판매방법은 시장상황과 물건별특성에 따라 차등적으로 적용할수있는 노하우가 필요하게 된다.

즉 매도자 시장에서 시장의 수요가 공급보다 많아 매물이 부족하고 주택을 구입할려는 바이어가 많을 경우 특히  홈앤인컴 스타일 주택과 학군이 좋은 지역은 네고 보다는 옥션을 선택하여 판매하는것이 바람직하다. 

더구나 옥션은 한개의 물건에 여러명의 바이어가 경합하게 됨으로 시장가를 상회하는 프레이엄 가격을 형성하게 됨으로 시세보다 높은 가격에 팔리는 경우를 자주 목격하게 된다. 반면에 네고는 매수자시장에서 매물의 장단점을 잘 보완하고 자신의 원하는 금액을 시장에 바로 표출하지 않고 관심있는 바이어와의 일대일 협상을 통하여 거래를 진행하게 됨으로  네고에 대한 상당한 전문지식과 노하우가 필요하게된다. 네고의 단점중 하나는 시장에 가격을 정확히 표출하지 않음으로서 관심있는 바이어들의 시선을 사로잡는데 어려움이 발생하기도 한다. 

이런과정에서 필수적으로 옥션과 네고의 매물에 대한 프라이스 가이드라인을 부동산회사 매물정보란에 입력하게 되어있다.

이것은 고객들에게 인터넷정보조회시 검색매물에 가격라인을 제공하게 되어있고 바이어가 인터넷에 가격대를 설정하면 해당매물이 검색매물에 떠오르게 되어있다. 부동산 판매의 가장큰 판매의 노하우중의 하나가 바로 프라이스 가이드 라인인것이다.

이 프라이스 가이드 라인을 현지인들은 현명하게 잘 활용하여 상당히 성공적인 마케팅을 하고 있다. 옥션과 네고에 대한 검색매물 조회시 가격 가이드 라인을 시장가보다 높게 설정해 놓았을 경우 검색 매물창에서 서치가 안되어 많은 바이어들이 옥션에 참석할수있는 기회를 잃어버리게 되어 옥션경쟁이 이루어 지지 않아 옥션에 실패하는 경우도 가끔 보게된다. 

예를 들면 매도인이 120만불을 원할경우 120만불에서 140만불을 가이드라인으로 하는것 보다는 오히려 99만불에서 120만불로 가이드 라인을 설정하는것이 보다 많은 바이어들의 관심을 끌수있고 많은 바이어들의 관심을 유발하여 상호 경쟁을 통하여 120만불이 훨씬넘는 프리미엄 가격에 판매할수있는 좋은 기회를 만들게 되는것이다. 무조건 가격가이드라인이 높게만 설정하여 높게 팔리기를 기대하기 보다는 현실성있는 가이드 라인을 제공하여 바이어들의 관심을 유발하는 것이 바람직하고 경우에 따라서는 전략적으로 엄청난 경쟁을 유도하기 위하여  오히려 시세보다 더욱 저렴한 가이드 라인을 제시하여 치열한 경합을 유도할수있다. 

가이드 라인설정은 성공적인 판매를 위한 가장 중요한 부분중의 하나로서 마케팅 초기시 상당히 주의해서 설정하지않으면 판매시 부동산 매물에 대하여  상당한 데미지를 입을수있고 결국 오버 프라이스는 궁극적으로 시장의 바이어들에게 외면당하여 시간이 갈수록 가격만 하락될수있는 경향이 발생될수있으므로 반드시 전문가와 상의하여 결정하는 것이 바람직하다.

모든 부동산의 매물들이 통상적으로 3주에서 5주사이에 가장 많은 관심을 갖게 되고 5주 이후에는 관심도가 상당히 많이 떨어지므로 이기간안에 최대의 전문적인 마케팅 활동을 통하여 시장최고가를 창출하는 기회를 놓치게 되면  나중에는 시장 프리미엄가격과 최고가 판매 기회를 잃어 버리게 되어 결국에는 매도인이 원하는 금액이하로 판매할수 밖에 없는 경우도 왕왕 보게 된다... 다시말하면 샴페인을 처음에 터트릴때 거품이 가득찬 상태에서 첫마개를 따야 힘차게 하얀 거품과 함께 폭포수처럼 하늘을 향해 멋지게 축배를 할수있는 분위기를 비교해 보면 된다.. 두번째 다시 다른 부동산에서재마케팅을 할경우에는 김빠진 맥주를 마시는 씁쓸함을 보게 될수도 있다.. 

부동산광고에 첫타이틀에 나오는 헤드라인을 보면 35년,40년,45년만에 처음 시장에 나온집!! 이런 광고는 많은 바이어들의 시선을 끌게 되는이유가 바로 여기에 있는것이다. 그리고 그이면에 제공되는 저렴한 프라이스 가이드 라인이 바로 수많은 경쟁을 만들어 내고, 멀티플오퍼가 탄생되어 시장 최고가로 판매되는 이유가 바로 여기있는 것이다..!!!