옥션은 사다리 올라가기 게임으로 많은 바이어들이 서로가 서로의 경쟁을 통하여 제일 꼭대기에 마지막으로 올라가는 생존자가 최후의 부동산을 구입하게 되는 게임이라….

최근에 필자가 Auction으로 판매한 옥션매물에 대한 판매방법을 자세하게 살펴보기로 한다. 우선 옥션으로 부동산마켓에 내놓게 되면 일정기간 옥션마케팅을 통하여 시장가(Market Price)를 바이어들의 피드백(Feed back)을 통하여 알아볼수 있게 된다.  매도인은 옥션전에 리저브 프라이스(Reserve Price)정하게 되는데 바이어들의 피드백을 많이 참조하게 된다.

바이어 입장에서는 옥션전에 마음에 드는 물건을 찾게되면 옥션날전에 사전옥션오퍼(Prior Auction offer)를 작성하여 옥션너(Auctioner)에게 제출할 수 있다. 이런경우 바이어 입장에서는 옥션전에 미리 베스트 옥션오퍼를 작성하여 매도인의 희망가격에 도달할 경우에는 옥션날까지 기다리지 않고 미리 옥션날까지 기다리지 않고 미리 옥션을 진행하게 할수도 있게된다.  더구나 매도인입장에서도 자신이 원하는 가격이 도달하였을 경우에는 굳이 옥션날까지 기다리다가 좋은 가격의 오퍼를 놓치게 되는 경우가 발생될 수 있으므로 매도인도 이런경우 매우 신중한 선택이 필요하게 된다.

필자의 경험으로는 옥션전에 옥션오퍼가 들어 올 경우 옥션전에 판매하는경우와 옥션날 기다렸다가 판매하는 경우를 살펴보면 부동산 물건의 위치와 특성과 바이어들의 반응등 여러가지 상황과 케이스에 따라서 케이스 바이 케이스로 신중하게 판단할 것을 제안하고 싶다.

어떤 부동산 물건은 옥션전에 시세보다 높게 팔리는 경우도 발생 할 수 있고, 오히려 옥션날까지 기다려서 옥션전 오퍼보다 보다 높게 팔리는 경우도 발생 할 수있다. 단지 옥션의  가장큰 매력중의 하나는 치열한 경쟁과 경합을 통하여 최고의 시장가 창출에 키 포인트가 있다. 

옥션의 장점중의 하나는 하나의 매물을 놓고 여러명의 바이어가 지켜보는가운데 공동 호가 입찰방식으로 진행하게 함으로서 상대편의 비딩하는 자세와 가격을 보면서 상호경쟁하는 구조를 가지고 있음으로서 바이어가 많을수록, 매물의 선호도가 높을수록 시장가격은 계속해서 올라갈수 밖에 없는 판매형식을 갖고 있다. 더구나 시장에 부동산공급이 부족하고 부동산 수요가 많을수록 더욱더 입찰가격은 올라가게 된다. 특별히 최근에는 지역과 학군에 따른 선호도가 점차 광범위하게 오클랜드 외각지역으로 옥션가격이 상승하는 추세에 있다.

옥션을 다른 방법으로 표현하면 사다리 올라가기 게임으로 많은 바이어들이 서로가 서로의 경쟁을 통하여 제일 꼭대기에 마지막으로 올라가는 생존자가 최후의 부동산을 구입하게 되는 게임이라 할 수있다. 과거에는 옥션에서 경쟁이 안될경우에는 매도인이 리저브 프라이스(Rerserve Price)를 오히려 낮추어서 파는 경우도 왕왕 발생하게 되는 경우도 있었다. 하지만 최근에는 매도인이 정한 리저브프라이스보다 높은 가격으로 팔리게 되는 경우가 자주 발생하게 된다.

옥션을 성공적으로 입찰에 성공하기 위해서는 몇가지 적극적인 옥션입찰 자세를 제안하고 싶다. 우선 마지막 최후의 생존자가 되기 위해서는 몇가지 요령을 주지하고 마지막 입찰직전에 적극적이고 강력한 비딩의 자세를 상대편에게 보여줌으로 상대편의 기세를 제압하고 승리하는 작전이 때론 필요 할 수 있다. 최근에 수차례 비딩에 입찰하여 낙찰받은 바이어들의 성향과 방법을 분석해보면 소극적인 비딩자세보다는 적극적인 비딩을하여 상대편을 제압하고 마지막에 낙찰에 성공하는 케이스를 자주 목격하게 된다. 우선 바이어 입장에서 볼 때는 리저브가격 도달전에는 가능하면 경쟁자들의 분위기 파악을 하여 어떤 종류의 바이어들이 몇 명 참석하였는지 초기에 먼저 파악을하고 가능하면 가격이 급격하게 올라가는 것을 방지하기 위하여 비딩속도와 비딩가격을 초기에 조절할수 있도록 침착하게 대응할 필요가 있다. 

리저브가격이 도달하여 옥션너가 온더 마케트( On the Market)을 선언하게 되면 즉시 팔릴수있는 상태가 됨으로 마지막으로 남은 상대편 바이어와 적극적인 비딩경쟁을 통하여 상대편 기선을 제압할 필요가 있게 된다.  옥션장에서는 상대편의 입찰하는 모습과 가격등을 통하여 상대편의 상태가 어떤지를 잘 파악할수있게 됨과 동시에  입찰하는 본인의 모습도 상대편에게 보이게 된다. 손자병법에 지피지기면 백전백승이라는 고사성어처럼 상대편의 모습을 잘 분석하여 오히려 기세를 제압할 수 있는 적극적인 비딩자세를 통하여 상대편을 꺽을수 있는 요령이 필요하다. 옥션에 처음 참석하는 사람은 옥션의 경험이 많은 에이젼트에 대행입찰을 통하여 상대편을 제압할 수 있는 방법도 있고.. 여러가지 전략전술을 옥션장에서 발휘 할 수 있다. 바이어들은 누구나 동일한 조건에서 서로 다른 형편으로 입찰에 참석하지만 중요한 것은 최후에 마지막으로 생존하는 비딩을 하지않으면 입찰에 성공할 수 없다. 옥션에 어렵게 찾아놓은 좋은 물건을 놓치게 되면 장시간 동안 또 다시 새로운 매물을 향한 끊임없는 배회와 기약없는 탐험을 시작하게 된다. 그러므로 옥션입찰시 성공적인 낙찰을 위하여 반드시 전문가의 조언을 듣는 것이 바람직하다고 여겨진다.