세계 3대 신용평가사인 피치(Fitch)사가 올해 뉴질랜드와 호주의 집값 상승률이 크게 꺾일 것으로 전망했다.  

피치사 금융팀의 벤 뉴이 이사는 CNBC와의 인터뷰에서 자사의 올해 ‘글로벌 주택 및 모기지 레포트’를 인용, “올해 뉴질랜드의 주택가격 상승률은 4%, 호주는 2%로 전망돼 지난해에 비해 집값 상승률이 상당히 꺾일 것”이라고 전망했다.

지난해 10월1일부로 시행된 NZ 비거주자의 국내 부동산구매 규제정책이 시행되기 전인 9월말까지의 1년간 오클랜드 주택가격 상승율은 26.6%, 여타 지역은 7.5%, 전국적으로 평균 17.5%나 급상승한 바 있다.  

주택공급부족과 저금리로 완만한 상승세는 유지할 듯   

그러나, 벤 뉴이 이사는 지난 2년간 폭등한 오클랜드 집값의 ‘가격붕괴(price crushing)’ 우려에 대해서는 뉴질랜드 국내로의 이민자수 증가, 고용안정, 중앙은행의 저금리정책, 특히 오클랜드 부동산시장의 수요와 공급의 균형(사실상 공급부족)으로 주택가격 급락 가능성은 없고 다만 안정적인 숨고르기에 들어갈 것으로 전망했다.   

그러나, 가구소득이 주택가격을 감당하려면 주택가격을 연 가구소득으로 나눈 주택경제성(house affordability)이 3배이하가 바람직스러운데, 오클랜드 주택가격은 이미 가구 연소득의 9배를 초과, 가구소득대비 주택가격(house price to income)이 ‘세계 최고로 비싼 도시’가 되는 불명예를 얻었다.  

또한, 지난 해 11월 기준으로 가구소득대비 융자상환(home loan to income)비율이 전국 평균 38.5%에 비해, 오클랜드는 집값 광풍상승의 영향으로 센트럴 오클랜드가 69.4%, 노스쇼어 66.7%, 와이타케레 59.4%, 마누카우 53.7%를 나타내 주택융자로 인한 상환부담이 과다한 것으로 보도된 바 있다. 

RBNZ, 융자부담 큰 부동산 투자자의 파산위기 경고 

지난해 11월에 발표된, 뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)이 매 6개월마다 발표하는 금융정책보고서(FSR)에 따르면, 올해도 지속적인 저금리(2016년 1월 현재 중앙은행 기준금리 OCR 2.5%, 시중은행 2년짜리 대출이자율 평균 5%), 인구유출보다 인구유입이 많은 순 이민자수 증가, 주택공급 부족, 부동산 투자활동 증가로 인한 전국, 특히 오클랜드 주택가격의 급상승에 따른 인플레이션을 우려했다.

동 보고서는 주택가격의 급상승에 따른 모기지 총액의 동반상승으로 소득대비 부채비율(Debt to Income ratio)이 과다한 고공행진을 하고, 상업용 부동산, 특히, 사무실가격이 급상승해 렌트 수익률을 악화시켰다고 밝히고 있다.  

이에 따라, NZ중앙은행은 오클랜드 주택경기가 조정기/하락기로 반전되면 주택경제성이 나빠 융자부담이 큰 기존 부동산 투자자들의 파산(default)위기를 경고했다.

다만, RBNZ은 지난해 말부터 시행되고 있는 세법상 비거주자의 국내 부동산 구입규제정책과 제한적인 모기지 대출규제율(LVR)정책이 효과를 발휘해 오클랜드 부동산 시장이 진정될 것으로 예상했다.

NZ중앙은행의 목표 인플레이션율은 불황속의 물가상승인 디플레이션을 예방하기 위해 “-1%에서 +2%이내”의 ‘물가안정’을 기대하고 있으며, 최근의 물가는 1%이하로 양호한 수준이다. 

부동산 조정기/하락기의 현명한 대처법 

오클랜드 부동산 시장의 조정국면을 맞아 각종 경제신문에 소개된 전문가의 ‘부동산 조정기/하락기의 현명한 대처법’을 요약해 아래에 소개한다. 

부동산 시장은 순환한다. 호황기에서 조정기/하락기로 국면이 전환되는 부동산 시장에서 일반인들이 유의해야 할 점은 시장에 맞서지 말고, 순응하는 것이다.

그러기 위해서는, 단기 시세차익보다는 장기적인 관점에서 목적에 맞게 접근해야 한다. 또한, 현금흐름을 중시하여 환금성에 주의해야 한다. 적어도 3년을 버틸 수 없는 부동산이라면 제 값을 못 받더라도 차라리 빨리 처분하는 편이 낫다. 

부동산 매매를 성사시켜야 커미션 수입을 올릴 수 있는 부동산 중개사의 ‘장밋빛’ 시장전망에만 의존할 수는 없다. 남의 희망섞인 전망을 듣고 섣불리 투자했다가 자칫 큰 손해를 보거나 장기적으로 자금이 묶여있는 불이익을 감수해야 할 지도 모르기 때문이다.

향후 시장은 급락보다는 거래 부진 속의 지리한 조정장세(stalemate)가 더 유력하다. 다만, 값이 오르는 지역만 오르고 여타 지역의 부동산을 가진 이들은 속앓이를 하는 형국이 올 수도 있다.     

과거처럼 무모한 배짱으로 ‘묻지마 투자’에 가담하는 것은 종지부를 찍어야 한다. 같은 상품이라도 옥석을 구별한 합리적인 투자가 필요하다. 

결론적으로, 적어도 올해에는 부동산의 ‘화려한 날’은 지나갔다고 생각해야 할 것 같다. 

하병갑 객원기자​