임대인과임차인이서로적극적으로상대편의입장을이해해주는입장에서협상을하게되면은서로원-원(Win-Win)할수있는좋은방법..

최근에부동산 거래시 주택에 세입자 문제로 인하여 많은 주택 판매에 어려움이 발생하는 경우를 자주보게 된다. 우선 임대인과 임차인이 렌트관련 상호 문제가 발생할 경우에는 Rensidential Teanncies Act 법에 적용을 받게되는데  그법에 관련된 주된 내용중의 하나는 임대인과 임차인의 권리와 의무에 관하여 주로 언급되어있다. 

우선렌터 계약이 정함이 없는 렌트 계약인 경우에는 임차계약을 종료하기위한 노티스기간을 살펴보기로 하자. 우선  (1) 세입자는21일 임대인에게 노티스를 주고 렌트 계약을 해약할 수 있는 반면에 (2) 임대인은 90일을 세입자에게 노티스를 주고 렌트 계약을 해약할수있다. 하지만 주택을 매도할 경우에는 계약기간이 정해져 있지 않은 경우에라도  42일동안의노티스를 주고 임대 계약을 해지할수 있는 경우가 있다. 이것은 통상적인 계약종료의 경우에는  90일간의 노티스기간이 필요하지만 특별이 주택을 팔경우에는 42일간만 노티스를 주면 임대인은 언제든지 계약을 종료할수있다. 하지만 계약기간이 정해져있는 경우에는 노티스를 줄수없고 그계약기간은 반드시 지켜야만 한다.  하지만 실무상에서는 임대인이 부득이하게 주택을 팔경우가 발생하게 되는 경우가 발생하게된다.  이에 대하여  임대인과 임차인이 상호 협의하에 임차인에게  계약기간을 변경하면서 그에 대한 반대 급부로 이사비용 및 렌트비용 일부를 임대인이 부담하면서 계약을 종료하는 경우도 왕왕 볼수있게 된다. 이것은 우선 임대인과 임차인이 서로 적극적으로 상대편의 입장을 이해해주는 입장에서 협상을 하게 되면은 서로 원-원(Win-Win)할 수 있는 좋은 방법이기도 하다.

우선임대인이 부동산을 팔 경우에 우선 임대인은 서면으로 세입자에게 반드시 통지하여야 하고 임차인에게 사전에 주택을 보기위하여 반드시 사전허가를 받아야만한다. 이에 대하여 세입자는  특별한  이유없이 거절할수 없으며 어느정도 협조해야되는 의무가 발생하게된다. 하지만 임차인은 의무적으로 임대인이 제시하는 오픈홈시간 과 주택을 아무때나 보여주어야하는 무조건적으로 의무는 아니다.  임대인과 임차인이 어는정도 서로 타협하여 오픈홈 시간과 보여주는 시간을 서로 상의하여 문제를 해결해가는  것이 가장 바람직하다.

임대인의  입장에서는 세입자와의 관계를 잘 유지해 감으로서 렌탈인컴을 안정적으로 유지할수있고 더구나 렌탈인컴을 통하여 모기지 상환과 투자 인베스트의 두마리의 토끼를 동시에 잡는 격이므로 세입자 문제 해결이야말로 실로 중요한 일이라 할수있다. 그럼므로 임대인과 임차인의 권리와 의무를 잘파악하고 임차인과의 관계를 잘 유지하는 것 재테크에 실로 중용한 포인트 중의 하나라고 할수있다. 그러므로 임대료 인상시에도 사전 60일전에 노티스를 주어야 하는 의무등도 잘 숙지해야할 내용이라 할수있다.

임대주택이세입자를 포함하여 매매가 성사되었을 경우에는 세입자는 21일간의 노티스를 주고  렌트계약을 종료할수있으며 세입자가 주택이 매매되었을 경우에도 계속해서 살기를 원할경우에는 임대인은 반드시 서면으로 임차인에게 새로운 집주인의 이름과 연락처를 통보해주어야 한다. 세입자는 이러한 내용에 대한 서면 통지를 받기 전까지는 새로운 매수인, 즉 새로운 집주인에게 대한 임대료에 관한 의무가 없으며 이러한 노티스를 받게 되면 받은 날로부터 새로운 매수자에게 대하여 임대차 계약에 관련된 렌트비 납부의  의무가 발생하게 된다.  추가로 알아 두어야 할 또다른 사항은 주택매매과 관련하여 기존매도인이 보관하던 렌트 본드비(예치금)도 새로운 매수인에게 인수인계가 되어야 한다.  본드비는 통상적으로 잔금일  또는 인수인계일(Settlement date or possession date)를 기준으로 서로 인수인계가 되며 임대인과 매수인은 Change of landlord/ agent form (go to www.dbh.govt.nz/tenancy to download the form) 양식을 다운로드 받아서 작성한후  Department of Buildin and Housing  제출하여 업데이트 하면 된다.  이에 대하여 서로 문제가 생길경우에는 테넌시 오피스( Tanancy  office) 에 중재를 요청하여 적은 비용 문제를 잘 해결할수 있는 길이 있으며 언어에 문제가 있을경우에는 통역관을 요청하면 무료로 사용할수있다. 

임대인이세입자가 있는 부동산을 매도할경우에는 임대인과 세입자의 권리와 의무에 대하여 자세한 내용은 세입자 보호법과 관련된 정부기관의 사이트 www.dbh.govt.nz을 참조하거나  전화 0800 TENANCY (0800 83 6262) 하여 자세한 내용에 대하여 알아볼수있다.