내집마련의 기회를기회를계획하고있는바이어는과감한입찰계획을갖지않으면옥션에서좀처럼주택을구입하기는어려워…..

보통 옥션은매도인의입장에서볼때 단기간에 집중된광고 활동으로 매도자시장(Buyer Market)에서는 모든 바이어들의 상호 경쟁을 통해  시장가격(Market Value)보다 더 좋은 가격으로빠른 시간안에 부동산을매도할수있는 기회가 된다. 과거의매수자시장(Buyer Market)인 경우 바이어 입장에서는옥션을통한 호가입찰 경쟁이부담이될수 있지만 경쟁률이낮거나경쟁입찰자가낮은 금액으로 입찰할경우에는오히려시장가격보다저렴하게살수있는기회가될수있다.

보통 옥션 당일 매도인이정하는리저브프라이스(Rerserve Price)보다 입찰가격이 높을 경우에는 최종적으로최고 입찰자에게 낙찰이되지만입찰 경쟁가격이 리저브프라이스보다낮을 경우에는 매도인의사정이급한 경우에는 옥션현장에서리저브프라이스를  재조정하여팔수도있게 된다. 옥션당일매매가유찰될경우옥션 종료후에 최고가입찰자와우선 협의하게 되고 가격협상이 안될경우추가로관심있는모든 바이어에게 다시 협상할 수 있는 기회가주어지게된다.

오히려 옥션때안팔린물건이추후에추가 바이어들의 경쟁을통하여좋은 가격에 팔리는경우도현시장에서는왕왕 발생하게 된다.

매도자비딩(Vendor Bidding)이라하면보통 옥션(Auction)입찰을 시작할경우에입찰자또는 매수자가 호가입찰을시작하는데입찰자가적거나입찰금액이낮을경우부동산법에입각하여매도자가상대편매수자와경쟁하여호가하는입찰하는것을 말한다..

부동산법에 의하면벤더가비딩할경우에는옥션너가미리 옥션전에 알려주고매도자는본인이정한 리저브가격 아래까지만비딩을할수있게법으로정해 놓았다. 예를 들면 리저브가격을 70만불로 정했을경우에매도인은 699,999불까지 비딩을할수있으며그가격이하로는판매할의사가전혀 없고 그가격이하에는판매할의사가없는 경우에 매도인은리저브가격이하까지벤더 비딩을 하게 되는것이다.  바이어가 69만불까지 입찰을멈추었을경우매도자는리저브가격이하로들어왔을경우에옥션 당일 가격을낮추어서판매하는방법이있고  옥션후에  관심있는바이어들과상호 네고를 통하여시장에서가장 좋은 가격으로판매를유도할수도있다. 매수자시장에서는옥션장에서좋은 바이어를 놓치는경우가발생하여옥션 당일날 판매하는경우 많지만 매도자시장 (Vendor Market)에서는옥션날판매안된것이  오히려추가 경쟁을 통해 시장가격보다 더높은가격으로판매되는경우도왕왕 발생하게 된다.

옥션에서 주의할사항중의또하나는능력과예산을절대 무리해서 과당경쟁을하지 말라는 것이다. 요즘은부동산과열 경쟁이 되어서시세보다상당히비싸게낙찰되는경우가많이 발생되고 있는데이것은경쟁구매심리가발생되어더욱더바이어들의현명한판단과결정이요구된다하겠다. 아울러바이어들의입장에서입찰시입찰하는속도와증액금액도경쟁상대에따라 적절한 작전을구사함으로서고가낙찰을사전에피할수있게된다.

예를 들면 호가 입찰시통상 $10,000단위부터 출발하는데경쟁이줄어들경우 호가 금액을 $5,000에서$$1,000불 단위로 증감하고타이밍도상황에따라 천처히 조절함으로서매매가격이급하게올라가는것을 어느정도 조정할수있게된다.

매수자 시장에서는옥션참석전주변에팔린 시세를 면밀히조사하고필요하면감정평가서(Valuation Report)를 발급받아 주택의시장을검토하였지만현재 시장상황에서는 시장가격보다늘 초과해서 팔리는경우자주 발생하여 종전기록을깨고 있으므로 내집마련의기회를기회를계획하고있는 바이어는 과감한입찰계획을갖지 않으면 옥션에서좀처럼주택을구입하기는어려울것이다.

바이어 입장에서성공적인입찰을계획할경우에몇가지비딩 요령을 고려해보기로한다. 우선 경쟁자가 리저브프라이스올라오기전까지는서로 치열한 경쟁을할 필요가 없으므로서둘러서옥션가격을올릴 필요가 없게 된다. . 그러므로 일단 리저브가격에 도달하면옥션너가 On the Market을 선언할때까지침착하게기다리면서마지막순간까지경쟁자들의추세를잘파악하는것이 중요하다. 리저브프라이스가넘어서면옥션너가진행을빨리진행하는경우도있으므로최종적으로옥션 햄머를 두드리기전까지신중하게가격을비딩할필요가있게 된다. 우선 최종적으로 두명의바이어가남아서비딩하게됨으로두명중에최종적으로남는 사람이 경쟁에서우승하게되는 것이 원칙임으로둘이서경쟁하는요령과방법을잘 숙지하고 활용하면최후에최고가입찰로승리를할수있게되지만시장가격보다너무 많은 금액을주고 사게되는 상처뿐인영광을받게 될수도 있으므로마지막두명이경쟁할때는상당한주의와요령이필요하다사려된다.

‘옥션장에서 많은 바이어들이 꼭 사고 싶다는심리적인압박감과경쟁을통하여많은 금액을 주더라도살려는심리가발동하기때문에부득이하게예산과ㅡ능력을초과해서주택을낙찰받는경우가많이 발생하고 특히 마지막 2명의 바이어 경쟁이주택가격을상당이높은금액으로올려서판매되는경우가많이 발생한다.

다시말하면2명의 바이어중에 한명이옥션날참석만하지 않아도 10만불에서 30만불이상 경쟁하지않아도되는 프리미엄을 더 지불하게 되는 경우가 자주 발생됨으로 옥션날상황에따라 비딩하는 전략도경쟁에따라 다르게 구사하지않으면 2명의 바이어 경쟁이낙찰후에많은 심리적 부담에되는 것이 현 실정이다.

마지막으로 2명이 남았을 때 특히 증액금액과증액 속도, 타이밍, 입찰 자세,얼굴 표정등 상대편과의경쟁을하면서도중간에상대편을초기 또는 중도에포기하게하는 방법등 다양한케이스바이 케이스가 옥션장에서발생할수있으므로옥션 입찰시 경험많은에이젼트의도움을받는 것이 입찰시실수를방지할수있는 방법이라 할수있다.