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이신
내려가는 이자율
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26/05/2015. 09:52
정윤성
정윤성의 생활 금융 정보
주택구입시 올해 10월부터 중앙은행이 시행할 LVR(Loan to Valuation Ratio) 30%의 정책관련 시행 때문에 뉴질랜드 전국이 떠들썩하다. 올해 연말이 지나 내년 전반기는 되어 봐야 어느 정도 알 수 있을 것이지만 이 정책 시행후 과열되는 오클랜드 부동산이 일정정도 진정될 것이라는 금융당국과 거의 영향을 미치지 않은 것이라는 시중은행과 경제전문가들 간 예측이 분분하다.
부동산시장 과열의 진정을 위한 목적외에 본 정책 시행 이유중 하나는 낮은 자기자본으로 구입가능한 이들의 투자를 제한하기 위함인데 국민들 중 소수에 불과한 이런한 고소득자들은 어려워지는 경제상황과 불안한 국제금융으로 언젠가 올 수도 있는 충격에 취약하기 때문이다. 게다가 이들이 벌어들인 소득이 소비로 이어지는 정상적인 경제사이클에서 이탈해 자금여력을 아껴 부동산에 집중 투자하는 바람에 경제 역효과를 가져 오고 있기 때문이다.
또 다른 하나는 2008년 같은 금융위기를 다시 발생하지 않도록 중앙은행은 급속한 상승세의 부동산 시장이 언젠가 다른 국면으로 변화될 수 있기에 금융의 부실채권화를 미리 막자는 의도가 있음을 전문가들은 분석하고 있다. 게다가 부동산을 통한 돈세탁 방지의 목적도 중요한 이유이다.
그리고 여러가지 이유가 더 있겠지만 ‘정부 고시 이자율 인하’ 시점에 맞춰 이에 대비한 정책이라는 점이다.
뉴질랜드는 아직도 과대 평가되어 있는 높은 뉴질랜드 달러를 낮춰야 하는 절박한 시기이다. 지금까지 달러가치 하락을 위해 부동산에 부정적인 영향을 가져 올 이자율 인하 카드를 빼든 이유는 정부의 강력한 환율시장 개입에도 불구하고 효과적으로 움직이지 않기 때문이다. 계속 어려워지는 뉴질랜드 수출업은 올해 실업률을 상승시키고 국내 경기를 어둡게 만들어 가고 있다. 물론 뉴질랜드는 세계 어느 국가의 경제보다고 선전하고 있지만 어려운 환경이 되어 가는 것은 어쩔 수 없는 현실이다.
그러나 정부 고시 이자율의 인하는 시중금리에 영향을 주게되고 안그래도 과열되어 있는 부동산시장에 기름을 부어넣는 현상을 누구나 예상할 수 있을 것이다. 호주 중앙은행도 올 들어 두번째 금리를 인하해 현재 중앙은행 금리 정책 이후 가장 낮은 2% 이다. 호주도 1년전 세계에서 가장 큰 규모의 선물시장인 NYMEX에서 108.50달러에 거래되었던 철광석이 현재 48달러로 폭락해있다. 참고로 철광석은 호주 수출의 20% 이상을 차지하고 있다. 이런 이자율 인하에 즈음하여 호주 중앙은행은 해외부동산 투자자에 대한 제제의 일환으로 1% 정도 되는 취득세를 적용하고 있다.
뉴질랜드의 우유는 호주의 철광석보다 경제에 차지하는 비율이 훨씬 높은 국민 총생산(GDP)의 25% 정도를 차지하고 있다. 지난 글에서 자세히 설명했지만 지난 12개월 동안 가장 높았던 시점과 지금은 국제 분유가도 반토막이다. 중앙은행은 어려워지는 농가를 포함해서 뉴질랜드 수출산업에 ‘뉴질랜드 달러 강세’라는 또 하나의 짐을 올려 놓을 수 없는 상황이며 그 들의 이자 부담을 덜어 줘야하는 상황이다. 당연히 뉴질랜드 달러 하락에 가장 강력한 파워는 이자율 인하 카드일 것이다.
미국의 이자율 변화라는 변수가 있긴하지만 올해 들어 0.25%를 두번 정도 예상하고 있다. 시점은 올해 중하반기에 단행할 예정이기에 이자율 조건의 선정에 신중할 필요가 있다.
글쎄 필자가 현재 부동산 시장의 현장에서 바라보면 ‘이번 부동산 매매시 적용하는 정책’은 크게 놀랄일은 아닌 듯 하다. 지금도 부동산 매매시 차익을 목적으로 했다면 소득세를 적용 받아야 하는데 좀 더 구체화 되었다고 보면 될 것이다. 시행되는 이번 안을 보면 고심하는 당국의 모습은 역력하다. 어려운 상황에서도 뉴질랜드 경제를 떠 받치고 있는 건설경기도 살려야 하고 너무 달아 오르는 부동산 시장도 통제해야 하니까 말이다.
