오클랜드의 집값이 많이 오르고 있습니다. 단독 주택 가격이 오르다 보니 처음으로 집을 구매하고 자 하는 분(first home buyer)들이 이제는 시내에 있는 아파트로 눈을 돌리고 있습니다.

거기에다가 시내 아파트는 렌트를 구하려는 tenants 들로 북적거리고 있다고 저의 거래처인 Real Estate에서 이메일로 알려 왔습니다. 이 소식은 TV3에서도 방송되었습니다.

2005, 2006년도에 지어진 시내 아파트들은 분양 이후 줄곧 곤두박질을 쳐 왔습니다. 처음 분양시 구매 했던 분들은 그 동안에 이를 처분 하였을 시 손해를 많이 보아 왔습니다. 이 아파트들이 2011년에 바닥을 치더니 서서히 되살아 나고 있습니다. 이의 주 요인은 Christchurch 지진 사태로 오클랜드로 이주해 온 분들의 영향도 있지만, 주 요인은 중국, 인도를 위시한 동남아 외국 유학생들의 증가로 렌트 수요가 급증 했기 때문입니다. 그러다 보니 렌트비 상승은 필연지사로 닥아 왔고 투자자들은 낮은 은행 이자율에 비해 고 수익을 올릴 수 있는 투자처로 아파트를 선호하면서 (지금 주식시장도 마찬 가지 입니다) 시내 아파트가 각광 받기 시작한 것입니다.

게다가 금년 초부터는 중국 유학생 부모들이 자녀들의 거주처로, 렌트를 주고 살 바에는 아예 소유한다는 개념으로 바꿔서 아파트를 구매 하기 시작 했습니다. 자녀들의 거주처로 아파트를 사용하지만 부모들이 잠시 이곳에 들려서 머물다 갈 때 거처로 사용한다는 것입니다. 거기에다가 capital gain도 기대할 수 있기 때문입니다.

2011년에 바닥을 친 시내 아파트는 작년 한 해 동안 15%에서 20%이상 오름세를 나타내고 있는데 필자의 견해로는 아직도 상승세가 이어지고 있고 금년 한해도 활기를 띨 것으로 보고 있습니다. 이러한 아파트를 구매 할 때는 Real Estate를 통하여 직접 구매 할 수도 있지만 Auction을 잘 활용하면 싸게 구입할 수도 있습니다. 경매에 참여 했을 시 이에 참여 해 보신 분들은 요령을 이미 터득 했겠지만 필자의 경험을 바탕으로 한가지 팁을 전해 드릴까 합니다.

“경락가를 나에게 유리하게 얻기 위해서는, 경매가 시작 되면 처음부터 공격적으로 하지 말고 (Just wait until someone else starts), 남이 하는 것을 무게잡고(?) 관망을 하다가 (You let them go first), 어느 순간에 쏜살 같이 뛰어 드는데 (Come in at the end), 이 때 남이 놀래서 도망갈 정도의 가격으로 공격해 들어 간다 (with your very best bid to scare the others away). 때를 잘 잡아야 하는데 이때가 언제냐? 하면 바로 On the market이다 (Only do this once the auctioneer clearly states it is on the market to be sold to the highest bidder). On the market은 판매자가 reserve price에 도달 해서 만족하고 있다는 가격이므로 이 때부터는 높은 응찰가가 임자가 되는 것이다. 따라서 On the market 이후에는 쪼잔 하게 조금씩 올리지 말고 남이 놀라서 자빠질 정도로 올려서 bid를 한다. 단 여기서 주의 해야 할 사항은 옥션에 임하기 전 내가 부를 수 있는 상한선은 필수이다. 따라서 이 상한선 이내에서 깜짝 놀랄 정도의 가격으로 상대방을 부수면 상대방은 거의 무너지게 되어 있다.”

옥션은 상황에 많이 좌우됩니다. 제일 중요한 사항은 그날 어떤 인물(?)들이 옥션에 참가하느냐 입니다. 따라서 관상을 연구해서(?) 옥션에 참가하는 저 친구가 진짜로 자기가 살 집을 찾는 사람인가 아니면 투자용으로 살 것인가를 잘 관찰 하여야 한다는 것입니다.

진정으로 자기가 거주하려고 하는 사람은 끝까지 대드는 경향이 있으니 이런 사람들은 주의 해야 합니다. 그러나 투자용으로 들어오는 사람은 상대가 공격적으로 나오면 바로 무너지게 되어 있습니다.

한 가지 어이가 없는 일을 소개 한다면 시내에 Sky city 바로 앞에 한 아파트가 옥션에 나왔었습니다. 그렇게 크지도 않은 방 하나짜리 조그만 거 였는데 처음에는 키위들도 포함하여 몇 사람들이 응찰을 하더니 최종적으로 두 중국인들이 남게 되었습니다.

이 때부터 이 두 인물들이 경쟁을 하기 시작하는데 도저히 상식적으로는 이해가 되지 않을 정도로 이들이 치고 박고 하는 것입니다. 결국은 감정가 24만 불을 두 배나 상승하는 52만 불로 낙찰이 되었는데 이 둘 다 뭔가 씌워도 한참이나 씌었던 모양입니다. 이런 일은 거의 일어나기 어려운 상황인데, 아마 추측하기엔 집 한 채라도 있으면 영주권 얻는데 도움이 된다라는 얘기가 있으니까 앞뒤 안 가리고 무턱대고 돈 자랑 한 것이 아닌가 추측이 되는 것입니다. 하여간 vendor는 키위 투자 회사이었는데 이 회사는 완전히 봉(?)을 잡은 꼴이 되었습니다.

Reserve price에 도달이 안 되었다면 agent가 vendor에게 연락을 하여서 서로 협의를 합니다. 지금 최고가가 이 정도 인데 vendor 당신 생각은 어떠하냐는 등 협의를 하는데 이 때 협의가 잘 안되면 에이젼트는 바이어에게 닥아 와 그 때까지 최고 비드를 하고 있는 사람하고 서로 가격을 협상하게 됩니다. 이때도 협상을 잘 하면 좋은 가격을 얻을 수가 있습니다.

- Vendor is on the phone now. He offers 250 (= $250,000) for the reserve price. Can you accept it? 집 팔려고 하는 사람 지금 전화로 연결 되어 있는데, 25만에 최저가를 제시하고 있다. 어때 응찰하시겠습니까?

· No, I can’t accept it. If the other party offers 230, I have a mind to take it. 아니요. 23만으로 하면 의향 있습니다.

· Hang on a minute, I will talk to vendor again. 잠깐만요. 다시 얘기해 보겠습니다.

(after a little while) 잠시 후

· Vendor makes re-offer at 240. What about you? 24만불 얘기합니다. 어떠하시겠습니까?

· Let me think it over. ------   OK, I will take it. 생각 좀 해봅시다. ------ 좋습니다. 24만불 응합니다.

이 후로 옥션은 24만불부터 다시 시작합니다. 다행히 응찰자가 없으면 내가 당첨이 됩니다. 그러나 이 때 갑자기 나타나는 인물이 있습니다. 이 때는 위와 같은 수법을 사용하면 백전백승합니다.