Pre-auction offer

옥션 광고를 보면 옥션 날짜 다음에 unless sold prior라는 문구를 볼 수가 있다. 이는 옥션 날 전이라도 만족스러운 offer가 있으면 매매가 성립될 수 있다는 내용이다. 이것을 잘 이용하면 바이어들에게 좋은 가격으로 집을 살 수 있는 기회를 가질 수가 있다.
 

바이어들로부터 많은 관심을 끌만한 집들은 옥션장에서 바이어들이 치열한 경쟁을 하게 되고 아주 높은 가격에 팔리게 된다. 그렇다면 그 치열한 경쟁을 줄일 수 있으면 상대적으로 낮은 가격으로 집을 살 수 있는 기회도 있을 수 있는 것이다. 그래서 많은 사람들이 이 pre-auction offer를 내려고 매일 리스팅 정보를 확인하고 새 매물의 오픈홈을 찾아 다닌다. 

 

pre-auction offer을 내서 집을 사기 위해서는 다음의 몇 가지를 준비해야 한다. 첫째로 finance이다. 현재 가지고 있는 자금이 얼마인지 얼마를 융자받을 수 있는지를 확인하여 최고로 얼마짜리 집을 살 수 있는지를 결정해야 한다. 둘째로 LIM이다. 이는 집 건물에 대한 허가와 관련된 사항으로 집의 가치에 밀접한 것으로 필수적으로 확인하여야 한다. 마지막으로 Building Report, 이는 최근의 누수문제와 관련하여 아주 중요한 사항으로 offer를 내기 전에 필수적으로 준비해야 할 사항이다. 

 

옥션으로 리스팅 된 매물을 사기 위해서는 (pre-auction & auction의 경우) unconditional offer를 제출해야 되므로 위의 사항들이 준비되지 않고는 offer를 낼 수가 없다. 하지만 이를 준비하기 위해서는 최소 며칠이 소요되기 때문에 새로운 매물이 리스팅된 초기에 이를 빨리 준비하여 pre-auction offer를 제시하면 경쟁상대를 많이 줄일 수가 있다.
 

이때 어떤 가격의 offer를 내는 것이 합당한가를 정하는 것은 매우 중요하면서도 어려운데 최근의 매매기록과 시장의 변화를 잘 확인하여 판단해야 할 것이다. 일단 적당한 가격의 offer가 제시되면 집주인도 그 offer를 받아야 할지 말아야 할지를 결정하는 것이 쉽지 않은 것은 마찬가지이다. 

 

바이어의 입장

1. 바이어는 최고의 예상가격을 써야 하는 입장으로 필요 이상의 높은 오퍼를 내는 것이 아닌가하는 우려가 있다. 바이어들은 경쟁이 치열해지기 전에 오퍼를 빨리 진행하기 위한 수단으로 Pre-auction offer를 내게 되는데 판단을 잘못하여 너무 높은 금액을 제시하게 되면 애초의 의도와 다르게 실수를 하게 되는 것이다. 문제는 적당한 가격이 얼마인지 판단하기가 어렵다는 것이다. 

 

이 때는 바이어나 집주인이나 최근의 매매기록을 정확하게 참고하여 판단하여야 한다. 다만 주의해야 할 점은 집주인은 대부분 자기 집 근처에서 매매된 기록 중 최고가를 기준으로 삼는 경우가 많고 바이어들은 낮은 가격에 매매된 자료에 더 큰 반응을 하게 된다. 
 

이러한 이유로 너무 낮은 금액의 오퍼를 제시하게 되면 집주인의 관심을 잃게 만든다. 이 pre-auction offer의 진행에서의 네고는 집주인이 자신이 원하는 가격을 표시하지 않고 바이어가 제시한 오퍼에 대해 받아 들이겠느냐 아니냐 하는 의사만을 밝히기 때문에 너무 낮은 금액일 경우에는 시간을 낭비하기 쉽고 집주인의 적극적인 네고를 기대하기 힘들게 된다. 

다음 호에 이어서 계속 알아 보겠다.