지난 호에 이어서 옥션에서 주의할 사항들을 알아 보겠다.

3. Building Report: 새로운 규정에 의하여 빌딩 인스펙션 조항이 빌딩 리포트라는 조항으로 이름이 바뀌었다. 보통의 매매 계약에서는 조건부로 계약을 맺어 빌딩 인스펙션을 한 다음에 작성된 리포트에 의한 여러 가지 문제점에 대해서 고쳐 줄 것을 집주인에게 요청하거나 계약 금액을 깎아 줄 것을 요청 할 수가 있다. 또한 그 문제가 아주 심각한 경우에는 그 계약을 취소시킬 수가 있다. 그러나 옥션의 경우에는 인스펙션에서 문제점이 있다 해도 그것을 고쳐줄 것을 요청할 수가 없고 있는 그대로 집을 사거나 아니면 사지 않거나 결정하여야 한다.

이 또한 집을 사게 된다는 보장 없이 빌딩 인스펙션에 비용을 지불해야 한다. 만약 두, 세 차례 옥션에 참여하는 경우에는 이 인스펙션 비용만 해도 수 천 달러에 해당된다. 그리고 위에서 언급한 LIM이 집주인한테서 제공되지 않는 경우까지 합치면 상당히 부담이 될 수 있는 비용이다.

상황이 이렇다 보니 옥션에 참여하는 바이어들이 정확한 빌딩 인스펙션을 하지 않고 겉모양만 본 뒤 집을 사는 경우도 많이 있다. 바이어 입장에서는 비용을 줄이기 위한 방법이라고 생각할 수 있겠지만 이는 아주 위험한 발상으로 좀 더 신중히 생각하고 결정해야 한다. 처음부터 위험요소를 많이 가지고 있는 집에 대해서는 관심을 갖지 않음으로써 불필요한 비용의 지출을 줄이고 옥션을 위하여 간단하게 중요한 포인트만을 인스펙션 해 줄 인스펙터를 찾아보는 것도 방법이다.

4. Finance Condition: 특정한 자재를 사용한 집에 대해서 각 은행들은 아주 제한적으로 융자를 허용하고 있다.  집이 결정되기 전에는 아무 문제가 없다고 하더라도 사고자 하는 집이 결정되었을 때에는 그 집의 상태에 대한 확인이 필요하다. 은행에서도 빌딩 리포트를 제출해야만 융자가 허용되는 경우가 있으므로 철저하게 확인하고 옥션에 참여하도록 한다.

옥션에 나와 있는 집을 사기 위해서 현재 살고 있는 집을 팔아야 새로운 집을 살 수 있는 경우에는 먼저 집을 팔아야 하지만 현재의 주택 시장에서는 이 또한 쉬운 일이 아니다. 집을 파는 일은 새로 집을 사는 것보다 훨씬 어려운 일이기 때문에 집을 팔아서 사야 한다면 옥션매매 보다는 일반 매매에 관심을 갖는 것이 현명하다 하겠다.

모든 집 매매의 조건 중에서 가장 대표적이고 중요한 LIM Report 확인, Building Report 그리고 Finance Condition 이 세가지 조건이 옥션 매매에서는 어떻게 달라질 수 있고 그 문제점은 무엇인지 알아 보았다. 최근의 과열된 주택 시장에서 옥션 매물에 관심을 갖고 있는 많은 바이어들이 위의 문제점들에 대해서 효과적으로 대처하지 못하고 피해를 보는 사례가 종종 있다. 개개인마다 다른 상황에 있고 각각의 집마다 다른 문제가 있을 수 있다. 집 매매를 생각했다면 좀더 신중하게 생각하고 변호사, 은행 그리고 믿을만한 가까운 중개인과 미리 상의하고 의사결정을 하기를 당부한다.